중국 부동산 경매의 특징
 
 
 
중국 부동산 경매에 관한 경험을 공유하는 차원에서 바이상하이에 연재를 시작하게 되었다. 아래 내용은 중국 부동산 경매의 특징을 한국부동산 경매와 비교하면서 정리한 내용이다.
 
첫번째, 한국과 달리 중국 법원에서는 부동산 경매 신청이 들어오면 모든 물건을 압류 및 봉인조치를 한다. 그러다 보니 명도소송이라는 문제가 거의 발생하지 않는다. 특이한 점은 채무자의 재산압류 시 부동산에 국한하지 않고 주식이나 채권등 모든 사항을 압류해 봉인 절차를 진행해 버린다는 점이다. 최근 들어 압류 및 봉인되지 않은 물건의 비율이 늘어나고 있어 명도 소송이 늘어나고 있다.
 
 
두번째, 중국법원에서의 부동산 감정은 한국과 마찬가지로 감정평가 법인에서 자의 판단 하에 평가를 한다. 감정평가법인이 평가를 할 때 주변시세를 반영하는 비중이 많지 않고, 어떤 용도, 어떤 자재로 건물로 지었는가, 호구가 있는가 등에 많은 비중을 반영하고 있다. 그러다 보니 감정가가 당초 분양가보다 낮게 평가되는 경우도 많았다. 결국 낙찰 받은 물건이 시세 가격에 비해 턱없이 낮은 차이가 발생하기도 하는데 이런 면이 중국부동산 경매의 메리트이기도 하다.
 
 
세번째, 중국부동산 경매의 공시에 있어서 현행 중화인민공화국 경매법45조에 경매기일7일 이전에2일 이상 경매 공고를 해야 한다고 되어 있다. 경매대행사별로 공고기간과 공고방법이 달라서 아직 일반 입찰자가 많지 않다. 최근 상하이의 경매장에는 적지 않는 일반인의 참여로 경쟁이 뜨거워 지고 있다. 이전에는 경매를 전문으로 하는 경매꾼들만 참가하는 시장이었다.
 
 
네번째, 중국부동산 경매는 한국에서 같이 법원 경매 법정에서 경매를 진행하는 것이 아니라 별도의 관련법에 근거하여 설립된 경매대행사에서 진행을 하게 된다. 경매의 공고는 이 경매대행사가 하게 된다. 상하이에는152개 경매대행사가 영업을 하고 있으며, 법원에서 정식으로 위탁허가를 받은 경매대행사는18개였는데, 2011년에는15개로 축소되었다. 자동차번호판 경매는 상하이국제상품이라는 경매대행사에서만 진행을 한다. 상하이국제상품 경매대행사는 부동산, 물자, 미술품, 자동차번호판등 거의 전 영역을 커버하는 상하이 최대 경매대행사이다.
 
 
다섯번째, 중국인들의 경매에 대한 지식부족과 기피현상은 가장 큰 특징이라 하겠다. 중국인들의 습성상 망한회사, 망한사람의 물건을 사는 것을 꺼리는 현상이 짙다. 결국 경매물건은 은행 또는 채무를 이행하지 못하여 나오는 물건인데 이러한 물건을 낙찰받으면 그러한 기운이 낙찰자에게 전달되지 않을까하는 다소 미신적인 생각이 일반인에게 깊은 편이다.
 
 
여섯번째, 한국의 경우 입찰 보증금이 최저 매각가격의10% 이지만 중국은 입찰 시작가의5%-10%이다. 아직 경매제도가 정착되지 않은 여건 때문에 법원이 자의적으로 입찰보증금을 설정하거나 낙찰기일을 설정하는 경우가 많다. 잔금 납부는 한국의 경우30일이지만 중국의 경우는3일-10일로 경매 대행사에 따라 다르다. 잔금납부기간을 일반적으로5영업일을 주는 경우가 가장 많다.
 
 
일곱번째, 한국의 경우 최저 법원이 감정평가법인에 위탁하여 최저 경매가격을 결정하고, 유찰될 때마다20%또는30%씩 감액을 하는 방식이지만, 중국의 경우 위탁인이 최저가격을 결정하는 것이 원칙이고, 국유자산의 경우에는 평가기관의 평가를 거쳐 결정된다.
 
 
여덟번째, 경매 참가 자격에 있어 상하이시의 경우 내국인과 외국인의 차별은 없다. 신분증(여권)과 입찰 보증금만 있으면 개인이건 법인이건 누구나 경매 참여가 가능하며, 낙찰인은 경매 대행사에 일정한 수수료를 납부한다. 다만 외국인의 경우1년 거주요건등 등기를 위한 요건을 고려해서 경매에 참가해야 한다