부동산시장 붕괴 없다...왜?
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작성자 운영자 작성일12-02-08 20:03본문
중국 부동산 시장 침체 기조가 뚜렷하지만 미국과 같은 시장 붕괴는 없을 것이라고 7일(현지시간) 포천이 주장했다. 주택담보대출(모기지론) 규모가 크지 않은데다 도시 중산층의 수가 급격히 늘어 수요가 충분하기 때문이다. 더불어 값이 떨어지면 중국인들이 오히려 시장에 몰릴 수 있다는 점도 붕괴 가능성을 낮춘다고 포천은 설명했다.
지난해 11월 JP모간이 발표한 자료에 따르면 2010년 중국에서 매각된 건물의 총 금액 4조4000억위안(약 780조760억원) 중 모기지론은 1조4000억위안(약 248조2060억원)에 불과하다. JP모간 애널리스트들은 중국 부동산 가격이 30%까지 폭락해도 "(중국에서) 모기지론 채무불이행(디폴트)이 일어날 가능성은 매우 적다"고 결론냈다.
중국 모기지론 규모가 작은 이유는 정부 정책 때문이다. 중 당국은 급등하는 부동산 가격을 잡기 위해 주택 구입자에 대한 대출 규모를 제한했다. 부동산 대출에 있어 1가구 1주택에 대해 최저 현금지급 비율은 30%, 1가구 2주택 구매에 대해선 최저 60%가 적용된다.
중국인들의 저축 의식과 부채에 대한 경각심도 모기지론이 활성화되지 않은 이유다. 특히 중국의 열악한 복지 정책은 중국인들이 쉽게 모기지론을 받지 않고 저축하도록 부추겼다는 설명이다.
도시민 중산층의 증가도 부동산 시장 붕괴를 막는 요인이다. 지난달 중국 도시 인구는 중국 역사상 처음으로 지방 인구를 넘어섰다. 이와 함께 중국인들의 수입도 꾸준히 오르고 있어 중산층 증가 속도가 매우 빠르다. 중국은 부동산 이외 대체 투자처가 많지 않아 이들의 자금은 부동산으로 흘러들 가능성이 크다. 중국시장연구그룹(CMR)의 숀 레인은 중산층 도시민의 부동산 수요가 계속해서 늘어날 것이라고 예상했다.
부동산 가격이 떨어질 경우 오히려 이전에 자금 부족으로 부동산을 사지 못한 중국인이 몰리게 된다. 터프츠대 경영대학원의 바스카 차크라보티 이사는 부동산 가격이 20%까지 하락하면 싼 값에 부동산을 매입하려는 이들이 생길 것이라고 전했다. 차크라보티는 최근 블룸버그 링크 차이나(BLC) 콘퍼런스에서도 "기본적으로 (중국 부동산 시장은) '깊은 시장(deep market)'"이라고 말했다. 상당한 물량의 매매 주문이 상존한다는 의미다.
부동산 가격이 급락하는 주요 도시가 시장 전체에서 차지하는 비율이 작다는 점도 시장 붕괴 가능성을 낮춘다. 달아오르는 부동산 시장을 식히기 위해 중 당국이 각종 규제를 강화한 결과 중국 부동산 가격은 하락세를 타기 시작했다. JP모간은 후년 중반까지 중국 전체 부동산 가격이 5~10% 떨어질 것으로 내다봤다.
특히 값이 급격히 올랐던 주요 도시의 경우 하락세가 더욱 빠르다. JP모간은 주요 도시의 경우 후년까지 부동산 가격이 중국 전체 평균을 뛰어 넘는 20%까지 폭락할 것이라고 예상했다.
JP모간은 그러나 "부동산 가격 하락으로 중 경제성장이 위축될순 있지만 경착륙은 없다"고 진단했다. 주요 도시의 부동산 규모가 전체 시장에서 차지하는 비율이 크지 않기 때문이다. 지난해 기준 베이징, 상하이, 광동의 부동산 시장이 전체에서 차지한 비율은 16%에 불과하다. 매각된 건물 금액과 면적도 세 도시가 차지하는 비중은 각 20%, 10%에 그친다고 JP모간은 지적했다.
지난해 11월 JP모간이 발표한 자료에 따르면 2010년 중국에서 매각된 건물의 총 금액 4조4000억위안(약 780조760억원) 중 모기지론은 1조4000억위안(약 248조2060억원)에 불과하다. JP모간 애널리스트들은 중국 부동산 가격이 30%까지 폭락해도 "(중국에서) 모기지론 채무불이행(디폴트)이 일어날 가능성은 매우 적다"고 결론냈다.
중국 모기지론 규모가 작은 이유는 정부 정책 때문이다. 중 당국은 급등하는 부동산 가격을 잡기 위해 주택 구입자에 대한 대출 규모를 제한했다. 부동산 대출에 있어 1가구 1주택에 대해 최저 현금지급 비율은 30%, 1가구 2주택 구매에 대해선 최저 60%가 적용된다.
중국인들의 저축 의식과 부채에 대한 경각심도 모기지론이 활성화되지 않은 이유다. 특히 중국의 열악한 복지 정책은 중국인들이 쉽게 모기지론을 받지 않고 저축하도록 부추겼다는 설명이다.
도시민 중산층의 증가도 부동산 시장 붕괴를 막는 요인이다. 지난달 중국 도시 인구는 중국 역사상 처음으로 지방 인구를 넘어섰다. 이와 함께 중국인들의 수입도 꾸준히 오르고 있어 중산층 증가 속도가 매우 빠르다. 중국은 부동산 이외 대체 투자처가 많지 않아 이들의 자금은 부동산으로 흘러들 가능성이 크다. 중국시장연구그룹(CMR)의 숀 레인은 중산층 도시민의 부동산 수요가 계속해서 늘어날 것이라고 예상했다.
부동산 가격이 떨어질 경우 오히려 이전에 자금 부족으로 부동산을 사지 못한 중국인이 몰리게 된다. 터프츠대 경영대학원의 바스카 차크라보티 이사는 부동산 가격이 20%까지 하락하면 싼 값에 부동산을 매입하려는 이들이 생길 것이라고 전했다. 차크라보티는 최근 블룸버그 링크 차이나(BLC) 콘퍼런스에서도 "기본적으로 (중국 부동산 시장은) '깊은 시장(deep market)'"이라고 말했다. 상당한 물량의 매매 주문이 상존한다는 의미다.
부동산 가격이 급락하는 주요 도시가 시장 전체에서 차지하는 비율이 작다는 점도 시장 붕괴 가능성을 낮춘다. 달아오르는 부동산 시장을 식히기 위해 중 당국이 각종 규제를 강화한 결과 중국 부동산 가격은 하락세를 타기 시작했다. JP모간은 후년 중반까지 중국 전체 부동산 가격이 5~10% 떨어질 것으로 내다봤다.
특히 값이 급격히 올랐던 주요 도시의 경우 하락세가 더욱 빠르다. JP모간은 주요 도시의 경우 후년까지 부동산 가격이 중국 전체 평균을 뛰어 넘는 20%까지 폭락할 것이라고 예상했다.
JP모간은 그러나 "부동산 가격 하락으로 중 경제성장이 위축될순 있지만 경착륙은 없다"고 진단했다. 주요 도시의 부동산 규모가 전체 시장에서 차지하는 비율이 크지 않기 때문이다. 지난해 기준 베이징, 상하이, 광동의 부동산 시장이 전체에서 차지한 비율은 16%에 불과하다. 매각된 건물 금액과 면적도 세 도시가 차지하는 비중은 각 20%, 10%에 그친다고 JP모간은 지적했다.
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