부동산 ‘폭리’와 원가의 관계
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작성자 관리자 작성일09-04-22 11:18본문
2009년 양회(兩會, 전국인민대표대회/전국정치협상회의) 전후로 ‘부동산 가격 하락 여력이 얼마나 되는지’ 하는 문제가 다시 한 번 이슈로 떠올랐다. 본문에서는 부동산 경제학 차원에서 부동산 이윤 및 원가 등 문제를 분석하고, 이를 통해 부동산 ‘폭리’의 관건은 결코 원가가 아니며 재조달 원가야말로 부동산업의 진정한 원가로 부동산 가격이 원가보다 낮아도 많은 이윤을 챙길 수 있어 이러한 비합리적인 제도적 원가를 조속히 없애야 한다는 결론을 내리고 있다.
2009년 양회 전후로 ‘부동산 가격 하락 여력이 얼마나 되는지’ 하는 문제가 다시 한 번 이슈로 떠올랐다. 그러나 개발업체가 ‘폭리’를 취하고 있는가, 그 원가는 얼마나 되는가 등에 관한 의견은 서로 엇갈렸다. 많은 사람들이 단순히 생활 속의 경험을 통해 판단을 내리고 있는데 사실 여기에는 일정 부분 객관적인 본질이 숨겨져 있다. 따라서 부동산 경제학의 관점에서 다시 분석해볼 필요가 있다.
1. 부동산 ‘폭리’ VS 원가
많은 사람들이 부동산 가격이 바닥에 도달했는지 여부를 판단할 때 부동산 가격과 원가를 비교해서 판단한다. 한동안 개발업체에 원가를 공개하라는 목소리가 높았다. 2008년 하반기 이래 정말로 개발업체들이 자신 있게 분양원가를 공개해 가격을 내릴 여지가 거의 없음을 밝히기도 했다.
개발업체들이 공개한 원가에 속이는 부분이 없다고 가정할 수 있다. 자료에 따르면 중국 부동산업의 평균 이윤율이 8~10%로 나타났다. 상당수 중소 개발업체들의 이윤율은 이 수준에 크게 못 미친다. 그러나 원가를 숨김없이 공개한 개발업체들은 의도했든 의도하지 않았든 많은 사람들이 간과하는 사실을 숨기고 있다. 이것이 바로 개발업체의 이윤, 심지어 ‘폭리’ 라고 말할 수 있으며, 이는 부동산 가격과 원가 차익보다는 부동산 개발과정의 ‘금융 레버리지’에서 발생하는 이익이 더 많은 부분을 차지하고 있다.
부동산의 원가 이윤율은 결코 높은 편이 아니다. 그렇다고 개발업체들이 전혀 이익이 없거나 폭리를 취할 수 없음을 의미하는 건 아니다.
한 주택단지를 건설하는 토지원가, 원자재 원가, 인건비, 관리원가 및 융자원가 등을 합친 총원가가 분명 1억 위안에 달하고 총판매가격이 1억 1000만 위안에 달한다고 가정했을 때 이 프로젝트의 이윤율은 10%에 불과하다. 하지만 1억 위안의 총원가에서 개발업체의 자기자금은 2000만 위안에 불과하고 나머지는 은행의 개발대출이나 주택 구매자들의 모기지론 등일 가능성이 있다. 그럴 경우 이 프로젝트의 이윤율이 고작 10%라고 해도 개발업체의 자기자금 대비 이윤율은 무려 50%나 된다. 2007년 한때 부동산시장이 엄청난 호황을 누리면서 분양주기가 매우 짧았다. 그때 일부 개발업체들은 미래 수입을 먼저 끌어다 쓰는 자금전략으로 부동산 청약대금을 프로젝트 건설에 사용, 자금회전을 가속화해 자금 이용률을 대폭 높임으로써 자체 보유 자금의 투자회수율을 한층 높였다. 이것이 바로 개발업체 ‘폭리’의 비결이다. 신용대출 등 ‘금융 레버리지’와 신용을 이용한 주식투자는 같은 원리다. 단지 이윤율이 플러스만 유지되면 금융 레버리지를 통해 투자자는 수익수준을 배로 높일 수 있다.
금융 레버리지는 투자자의 수익을 배로 늘려주는 것과 마찬가지로 투자자의 손실도 배로 확대시킬 수 있다. 상기 예에서 총판매가격이 총원가보다 낮을 경우 분양주택은 후속 자금 부족으로 부실공사가 되거나 개발업체가 자기 자본으로 거액의 손실을 감당해야 한다. 시장 거래량이 대폭 감소할 때 부동산 가격 하락 정도가 사람들이 생각하는 만큼 크지 않은 이유가 여기에 있다. 그러므로 ‘원가 공개’를 통해 확인할 수 있는 가격 인하 여지는 사실 한계가 있다.
2. 부동산업의 진실된 원가
개발업체가 ‘폭리’를 취할 수 있는 또 다른 중요한 루트는 토지가치 상승이다.
2년 전 ㎡당 2000위안 가격으로 매수한 토지 가격이 분양 시기에 가격이 5000위안까지 상승했다고 가정해보자. 이때 개발업체가 5000위안의 토지원가를 기준으로 분양주택 가격을 산정하면 놀랄만한 ‘폭리’를 얻게 된다.
그런데 경제학 차원에서 토지가격 프리미엄에 따른 ㎡당 3000위안 이윤은 재무제표상의 이윤, 다시 말해 단일 프로젝트의 이윤이지 개발업체의 진정한 이윤은 아니다. 개발업체가 부동산 사업을 완전히 정리하지 않는 이상 3000위안은 개발업체가 자신의 호주머니를 채울 수 있는 돈이 아니다. 개발업체는 ‘재생산’을 해야 하며 현 시세인 5000위안에 토지를 다시 사들여야 하기 때문이다.
재생산을 위해 현 시세에 따라 동일한 생산요소를 재구매할 때 지불하는 대가를 ‘재조달 원가’라고 한다. 경제학 차원에서 최초의 토지 조달가격은 재무원가에 불과하며 이 원가로 산정한 이윤은 세무국에 납부하는 세금을 계산하는 의미밖에 없다. 부동산기업 주주들의 입장에서 이 부분의 ‘수익’은 이윤으로 간주해 나눠가질 수 있는 게 아니다.
많은 사람들이 개발업체에 원가 공개를 호소하지만 이들이 공개해야 하는 원가가 어떤 것인지는 정확하게 모른다. 사실 개발업체가 최초로 토지를 조달한 원가, 즉 재무원가는 부동산 가격 인하 여지를 판단할 때에는 별다른 의미가 없다. 부동산기업 역시 영리를 추구하는 기업이다. 시장경제 여건에서 기업은 반드시 재조달 원가에 따라 가격을 정해야 하며 그래야만 재생산을 보장할 수 있다.
3. 부동산 가격이 원가보다 낮아도 이윤 많아
2008년 하반기부터 적잖은 분양주택들이 분양가격을 내렸고 일부 도시의 경우 가격 인하폭이 비교적 컸다. 심지어 일부 개발업체들은 가격이 이미 원가 밑으로까지 떨어졌다고 하소연했다. 그렇다면 이들 기업이 ‘밑지는 장사’를 했음을 의미하는 걸까?
가격을 원가 이하로 낮췄다고 해도 개발업체가 이윤이 아예 없는 것은 아니며 울며 겨자 먹기로 폭탄세일을 하는 것은 더더욱 아니다.
앞에서 말한 것처럼 재조달 원가야말로 기업 재생산의 진정한 원가다. 그런데 재조달 원가는 당초 구입비용보다 높아지거나 낮아질 두 가지 가능성이 있다. 재조달 비용이 낮아질 경우 개발업체가 재무비용보다 낮은 가격에 주택을 팔아도 여전히 이윤을 얻을 수 있다.
예를 한 번 들어보자. 한 개발업체가 당초 ㎡당 5000위안의 가격으로 토지를 구매했는데 현 시세가 3000위안으로 내려갔다고 가정하면, 개발업체가 분양가격을 1000위안 내려 판매가격이 재무비용 이하로 떨어져도 진정한 의미에서 밑지는 게 아니다. 완전히 똑같은 생산요소를 재차 획득하는 가격, 즉 재조달 원가가 이미 2000위안 내렸기 때문이다. 이때 분양가격을 1000위안 내려도 개발업체는 1000위안의 이윤을 얻을 수 있으며, 동시에 가격 인하 이전과 완전히 똑같은 재생산 요소를 보유할 수 있다.
앞에서 든 예를 보다 알기 쉽게 비유를 들어 설명해보자. 한 주식투자자가 주당 10위안의 가격으로 주식을 매수했다고 가정하자. 주식투자자가 6위안에 같은 수량의 주식을 추가 매수해 8위안에 매도했다면 밑졌다고 할 수 있는가? 결론은 밑진 게 아니다. 이 주식투자자는 똑같은 수량의 주식을 보유한 동시에 주당 2위안의 현금차익을 얻었다. 겉으로 보기에 이 주식투자자의 자산은 당초 매수 때보다 감소한 것처럼 보이지만 주식투자자라면 이것이 ‘매수원가를 낮추기 위한 원가’임을 다 안다. 8위안에 매도해 6위안에 1.3주를 살 수 있으며 주가가 다시 8위안으로 상승하기만 하면 주식투자자는 수익을 보게 된다. 사실 가격 인하 판매에 나서는 개발업체는 모두 이러한 간단한 수익모델을 훤히 알고 있다. 그들이 주택 구매자들에게 하소연하는 ‘울며 겨자 먹기 식 폭탄세일’일 경우도 마찬가지다. 이 비유에서 개발업체가 주식투자자들보다 더욱 유리한 점은 자원의 유한성으로 발전 측면에서 봤을 때 주식가격보다 토지가격이 오를 가능성이 훨씬 더 확실하다는 것이다.
4. 비합리적인 제도적 원가 조속히 없애야
상기 분석에서 부동산 가격이 비교적 큰 폭으로 하락하는 관건은 토지의 재조달 원가 하락이라는 중요한 판단을 제기했다.
오랫동안 사람들은 ‘토지 양도로 재정수익을 창출하는’ 지방정부 때문에 토지가격이 지속적으로 오르면서 부동산 가격이 계속 오르게 됐다고 질책해 왔다. 그런데 ‘토지가격이 부동산 가격을 결정 짓는지, 부동산 가격이 토지가격을 결정 짓는지’가 중요한 게 아니라 토지 양도수입을 어디에 썼는지에 초점을 둬야 한다.
일반적으로 지방정부는 토지 양도수입을 공무원 급여 등 현지 재정의 경상지출에 사용할 수 없고, 단지 고가다리, 지하철 등을 비롯한 현지 경제 발전을 위한 장기적인 건설항목(일부 지방정부가 호화로운 청사를 짓는데 사용하는 것은 논외로 함)에만 사용할 수 있다. 즉 현지 경제 발전에 필수적인 인프라 건설에 사용하는 것이다.
세계 각국의 보편적인 도시화 경험을 살펴보면 도시의 장기적인 발전을 위한 시정건설 투자자금은 주로 장기 및 초장기 시정부 채권을 발행해 조달한다. 하지만 중국에서 지방정부의 경상수입은 이러한 장기 발전 투자에 사용할 수 없는 데다 시장화된 대규모 융자수단도 결여돼 있다. 이러한 제도적 여건에서 토지 양도금은 자연스레 시정건설 자금을 조달하는 수단으로 대체되었다.
토지가격에 이러한 대체기능이 포함된 것은 사실 수년 전 고정전화 설치 시 ‘설치비’를 수취하던 것과 마찬가지로 매우 비합리적이다. 따라서 시정부 채권 등 시장화 융자방식을 적극 모색해 지방정부의 시정건설자금 조달루트를 개척하고 규범화해야만 토지가격에 내재된 비합리적인 제도적 원가를 없앨 수 있으며, 지방정부가 ‘부동산 가격을 부풀리는’ 난처한 입장에서 벗어나도록 함으로써 부동산 가격도 진정으로 합리적인 시장화 가격으로 회복될 수 있다.
2009년 양회 전후로 ‘부동산 가격 하락 여력이 얼마나 되는지’ 하는 문제가 다시 한 번 이슈로 떠올랐다. 그러나 개발업체가 ‘폭리’를 취하고 있는가, 그 원가는 얼마나 되는가 등에 관한 의견은 서로 엇갈렸다. 많은 사람들이 단순히 생활 속의 경험을 통해 판단을 내리고 있는데 사실 여기에는 일정 부분 객관적인 본질이 숨겨져 있다. 따라서 부동산 경제학의 관점에서 다시 분석해볼 필요가 있다.
1. 부동산 ‘폭리’ VS 원가
많은 사람들이 부동산 가격이 바닥에 도달했는지 여부를 판단할 때 부동산 가격과 원가를 비교해서 판단한다. 한동안 개발업체에 원가를 공개하라는 목소리가 높았다. 2008년 하반기 이래 정말로 개발업체들이 자신 있게 분양원가를 공개해 가격을 내릴 여지가 거의 없음을 밝히기도 했다.
개발업체들이 공개한 원가에 속이는 부분이 없다고 가정할 수 있다. 자료에 따르면 중국 부동산업의 평균 이윤율이 8~10%로 나타났다. 상당수 중소 개발업체들의 이윤율은 이 수준에 크게 못 미친다. 그러나 원가를 숨김없이 공개한 개발업체들은 의도했든 의도하지 않았든 많은 사람들이 간과하는 사실을 숨기고 있다. 이것이 바로 개발업체의 이윤, 심지어 ‘폭리’ 라고 말할 수 있으며, 이는 부동산 가격과 원가 차익보다는 부동산 개발과정의 ‘금융 레버리지’에서 발생하는 이익이 더 많은 부분을 차지하고 있다.
부동산의 원가 이윤율은 결코 높은 편이 아니다. 그렇다고 개발업체들이 전혀 이익이 없거나 폭리를 취할 수 없음을 의미하는 건 아니다.
한 주택단지를 건설하는 토지원가, 원자재 원가, 인건비, 관리원가 및 융자원가 등을 합친 총원가가 분명 1억 위안에 달하고 총판매가격이 1억 1000만 위안에 달한다고 가정했을 때 이 프로젝트의 이윤율은 10%에 불과하다. 하지만 1억 위안의 총원가에서 개발업체의 자기자금은 2000만 위안에 불과하고 나머지는 은행의 개발대출이나 주택 구매자들의 모기지론 등일 가능성이 있다. 그럴 경우 이 프로젝트의 이윤율이 고작 10%라고 해도 개발업체의 자기자금 대비 이윤율은 무려 50%나 된다. 2007년 한때 부동산시장이 엄청난 호황을 누리면서 분양주기가 매우 짧았다. 그때 일부 개발업체들은 미래 수입을 먼저 끌어다 쓰는 자금전략으로 부동산 청약대금을 프로젝트 건설에 사용, 자금회전을 가속화해 자금 이용률을 대폭 높임으로써 자체 보유 자금의 투자회수율을 한층 높였다. 이것이 바로 개발업체 ‘폭리’의 비결이다. 신용대출 등 ‘금융 레버리지’와 신용을 이용한 주식투자는 같은 원리다. 단지 이윤율이 플러스만 유지되면 금융 레버리지를 통해 투자자는 수익수준을 배로 높일 수 있다.
금융 레버리지는 투자자의 수익을 배로 늘려주는 것과 마찬가지로 투자자의 손실도 배로 확대시킬 수 있다. 상기 예에서 총판매가격이 총원가보다 낮을 경우 분양주택은 후속 자금 부족으로 부실공사가 되거나 개발업체가 자기 자본으로 거액의 손실을 감당해야 한다. 시장 거래량이 대폭 감소할 때 부동산 가격 하락 정도가 사람들이 생각하는 만큼 크지 않은 이유가 여기에 있다. 그러므로 ‘원가 공개’를 통해 확인할 수 있는 가격 인하 여지는 사실 한계가 있다.
2. 부동산업의 진실된 원가
개발업체가 ‘폭리’를 취할 수 있는 또 다른 중요한 루트는 토지가치 상승이다.
2년 전 ㎡당 2000위안 가격으로 매수한 토지 가격이 분양 시기에 가격이 5000위안까지 상승했다고 가정해보자. 이때 개발업체가 5000위안의 토지원가를 기준으로 분양주택 가격을 산정하면 놀랄만한 ‘폭리’를 얻게 된다.
그런데 경제학 차원에서 토지가격 프리미엄에 따른 ㎡당 3000위안 이윤은 재무제표상의 이윤, 다시 말해 단일 프로젝트의 이윤이지 개발업체의 진정한 이윤은 아니다. 개발업체가 부동산 사업을 완전히 정리하지 않는 이상 3000위안은 개발업체가 자신의 호주머니를 채울 수 있는 돈이 아니다. 개발업체는 ‘재생산’을 해야 하며 현 시세인 5000위안에 토지를 다시 사들여야 하기 때문이다.
재생산을 위해 현 시세에 따라 동일한 생산요소를 재구매할 때 지불하는 대가를 ‘재조달 원가’라고 한다. 경제학 차원에서 최초의 토지 조달가격은 재무원가에 불과하며 이 원가로 산정한 이윤은 세무국에 납부하는 세금을 계산하는 의미밖에 없다. 부동산기업 주주들의 입장에서 이 부분의 ‘수익’은 이윤으로 간주해 나눠가질 수 있는 게 아니다.
많은 사람들이 개발업체에 원가 공개를 호소하지만 이들이 공개해야 하는 원가가 어떤 것인지는 정확하게 모른다. 사실 개발업체가 최초로 토지를 조달한 원가, 즉 재무원가는 부동산 가격 인하 여지를 판단할 때에는 별다른 의미가 없다. 부동산기업 역시 영리를 추구하는 기업이다. 시장경제 여건에서 기업은 반드시 재조달 원가에 따라 가격을 정해야 하며 그래야만 재생산을 보장할 수 있다.
3. 부동산 가격이 원가보다 낮아도 이윤 많아
2008년 하반기부터 적잖은 분양주택들이 분양가격을 내렸고 일부 도시의 경우 가격 인하폭이 비교적 컸다. 심지어 일부 개발업체들은 가격이 이미 원가 밑으로까지 떨어졌다고 하소연했다. 그렇다면 이들 기업이 ‘밑지는 장사’를 했음을 의미하는 걸까?
가격을 원가 이하로 낮췄다고 해도 개발업체가 이윤이 아예 없는 것은 아니며 울며 겨자 먹기로 폭탄세일을 하는 것은 더더욱 아니다.
앞에서 말한 것처럼 재조달 원가야말로 기업 재생산의 진정한 원가다. 그런데 재조달 원가는 당초 구입비용보다 높아지거나 낮아질 두 가지 가능성이 있다. 재조달 비용이 낮아질 경우 개발업체가 재무비용보다 낮은 가격에 주택을 팔아도 여전히 이윤을 얻을 수 있다.
예를 한 번 들어보자. 한 개발업체가 당초 ㎡당 5000위안의 가격으로 토지를 구매했는데 현 시세가 3000위안으로 내려갔다고 가정하면, 개발업체가 분양가격을 1000위안 내려 판매가격이 재무비용 이하로 떨어져도 진정한 의미에서 밑지는 게 아니다. 완전히 똑같은 생산요소를 재차 획득하는 가격, 즉 재조달 원가가 이미 2000위안 내렸기 때문이다. 이때 분양가격을 1000위안 내려도 개발업체는 1000위안의 이윤을 얻을 수 있으며, 동시에 가격 인하 이전과 완전히 똑같은 재생산 요소를 보유할 수 있다.
앞에서 든 예를 보다 알기 쉽게 비유를 들어 설명해보자. 한 주식투자자가 주당 10위안의 가격으로 주식을 매수했다고 가정하자. 주식투자자가 6위안에 같은 수량의 주식을 추가 매수해 8위안에 매도했다면 밑졌다고 할 수 있는가? 결론은 밑진 게 아니다. 이 주식투자자는 똑같은 수량의 주식을 보유한 동시에 주당 2위안의 현금차익을 얻었다. 겉으로 보기에 이 주식투자자의 자산은 당초 매수 때보다 감소한 것처럼 보이지만 주식투자자라면 이것이 ‘매수원가를 낮추기 위한 원가’임을 다 안다. 8위안에 매도해 6위안에 1.3주를 살 수 있으며 주가가 다시 8위안으로 상승하기만 하면 주식투자자는 수익을 보게 된다. 사실 가격 인하 판매에 나서는 개발업체는 모두 이러한 간단한 수익모델을 훤히 알고 있다. 그들이 주택 구매자들에게 하소연하는 ‘울며 겨자 먹기 식 폭탄세일’일 경우도 마찬가지다. 이 비유에서 개발업체가 주식투자자들보다 더욱 유리한 점은 자원의 유한성으로 발전 측면에서 봤을 때 주식가격보다 토지가격이 오를 가능성이 훨씬 더 확실하다는 것이다.
4. 비합리적인 제도적 원가 조속히 없애야
상기 분석에서 부동산 가격이 비교적 큰 폭으로 하락하는 관건은 토지의 재조달 원가 하락이라는 중요한 판단을 제기했다.
오랫동안 사람들은 ‘토지 양도로 재정수익을 창출하는’ 지방정부 때문에 토지가격이 지속적으로 오르면서 부동산 가격이 계속 오르게 됐다고 질책해 왔다. 그런데 ‘토지가격이 부동산 가격을 결정 짓는지, 부동산 가격이 토지가격을 결정 짓는지’가 중요한 게 아니라 토지 양도수입을 어디에 썼는지에 초점을 둬야 한다.
일반적으로 지방정부는 토지 양도수입을 공무원 급여 등 현지 재정의 경상지출에 사용할 수 없고, 단지 고가다리, 지하철 등을 비롯한 현지 경제 발전을 위한 장기적인 건설항목(일부 지방정부가 호화로운 청사를 짓는데 사용하는 것은 논외로 함)에만 사용할 수 있다. 즉 현지 경제 발전에 필수적인 인프라 건설에 사용하는 것이다.
세계 각국의 보편적인 도시화 경험을 살펴보면 도시의 장기적인 발전을 위한 시정건설 투자자금은 주로 장기 및 초장기 시정부 채권을 발행해 조달한다. 하지만 중국에서 지방정부의 경상수입은 이러한 장기 발전 투자에 사용할 수 없는 데다 시장화된 대규모 융자수단도 결여돼 있다. 이러한 제도적 여건에서 토지 양도금은 자연스레 시정건설 자금을 조달하는 수단으로 대체되었다.
토지가격에 이러한 대체기능이 포함된 것은 사실 수년 전 고정전화 설치 시 ‘설치비’를 수취하던 것과 마찬가지로 매우 비합리적이다. 따라서 시정부 채권 등 시장화 융자방식을 적극 모색해 지방정부의 시정건설자금 조달루트를 개척하고 규범화해야만 토지가격에 내재된 비합리적인 제도적 원가를 없앨 수 있으며, 지방정부가 ‘부동산 가격을 부풀리는’ 난처한 입장에서 벗어나도록 함으로써 부동산 가격도 진정으로 합리적인 시장화 가격으로 회복될 수 있다.
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