中 아파트 싸게 사기, 세금·수수료 계산법은 …
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작성자 관리자 작성일09-05-18 12:10본문
많은 분들에게 베이징에서 부동산 매매 거래시 세금 및 수수료 계산하는 방법에 대한 문의를 받이 받는다.
다음은 한 눈에 쉽게 이해할 수 있도록 세금 및 수수료를 계산하는 방법을 정리한 것이다.
최근에 문의 받은 세금 계산을 실례로 계산하면 다음과 같다.
베이징의 경우 통상적으로 세금 및 부동산 중개료를 신규 구매자에게 부담을 시켜서 거래하는 경우가 많다.
앞에서 설명한 것과 같이 파는 사람과 사는 사람이 각각 분담해야 할 항목이 있지만, 통상적으로 신규 구매자에게 부담시키는 경우가 있으니, 결국 협상 테이블에서 어떻게 진행하냐에 따라 달라진다.
예를 들어, 보유 기간이 2년이 안된 매물의 경우 세금이 많이 늘어나기 때문에 부동산 중개 수수료는 파는 사람이 부담을 한다던가, 아니면 각각 항목별로 나눠서 낸다던가 하는 식으로 모든 것이 판매자와 구매자간에 협상 결과에 따라 집행된다.
1. 인하세
[파는 사람]
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 0.05% = 1,466위안
[사는 사람]
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 0.05% = 1,466위안
2. 취득세
[사는 사람]
140평방미터 이상이기 때문에...
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 3% = 88,008 위안
3. 영업세
[파는 사람]
2009년 5월 14일 현재 2년이 되지 않은 매물이기 때문에...
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 5.5% = 161,348 위안
4. 개인 소득세
[파는 사람]
2009년 5월 14일 현재 5년이 되지 않은 매물이기 때문에...(또한, 구매 당시 영수증을 소지하고 있다고 가정했을 때.)
(판매 금액)146.68 X 20,000 - (구매 금액) 146.68 X 14,500(분양 가격)의 20% = (2,933,600 - 2,126,860) X 0.2 = 161,348 위안
5. 토지 증치세
0위안
6. 부동산 중개료
[파는 사람]
2,933,600 X 1.5% = 44,004 위안
[사는 사람]
2,933,600 X 1.5% = 44,004 위안
그러나, 위의 계산은 정상적으로 신고했을 경우이며, 중국의 경우 아직까지 과거 한국처럼 다운 계약서가 가능하기 때문에, 통상적으로는 거래 신고할 때 실제 거래 가격으로 신고하지 않고, 부동산 관리총국에서 책정하고 있는 공시지가 보다 조금 비싸게(예를 들어, 부동산 관리 총국에서 위의 매물을 1평방미터당 9천 위안으로 평가하고 있다면, 9,100위안에 거래했다고 신고) 신고해 세금을 절감하고 있다.
따라서 문의 받은 내용만으로는 정확한 금액을 산정하기는 힘들다.
다음은 한 눈에 쉽게 이해할 수 있도록 세금 및 수수료를 계산하는 방법을 정리한 것이다.
1. 인화세
[파는 사람]
총금액 X 0.05%
[사는 사람]
총금액 X 0.05%
2. 취득세
[사는 사람]
90평방미터 미만 : 총금액 X 1%
140평방미터 미만 : 총금액 X 1.5%
140평방미터 이상 : 총금액 X 3%
3. 영업세
[파는 사람]
140평방미터 미만 : 2년이상 보유일 경우 0%
140평방미터 미만 : 2년이내 보유일 경우 : 총금액 X 5.5%
140평방미터 이상 : 2년이상 보유일 경우 : 구매한 금액대비 판매금액에 대한 차액 X 5.5%
140평방미터 이상 : 2년이내 보유일 경우 : 총금액 X 5.5%
4. 개인 소득세
[파는 사람]
5년이상 보유 : 0%
5년내 보유 : 구매시 파표가 없을 경우 : 총금액 X 1%
5년내 보유 : 구매시 파표가 있을 경우 : 구매한 금액대비 판매금액에 대한 차액 X 20%
5. 토지 증치세
[파는 사람]
0%
6. 부동산 중개비
[파는 사람]
총금액 X 1.5%
[사는 사람]
총금액 X 1.5%
[파는 사람]
총금액 X 0.05%
[사는 사람]
총금액 X 0.05%
2. 취득세
[사는 사람]
90평방미터 미만 : 총금액 X 1%
140평방미터 미만 : 총금액 X 1.5%
140평방미터 이상 : 총금액 X 3%
3. 영업세
[파는 사람]
140평방미터 미만 : 2년이상 보유일 경우 0%
140평방미터 미만 : 2년이내 보유일 경우 : 총금액 X 5.5%
140평방미터 이상 : 2년이상 보유일 경우 : 구매한 금액대비 판매금액에 대한 차액 X 5.5%
140평방미터 이상 : 2년이내 보유일 경우 : 총금액 X 5.5%
4. 개인 소득세
[파는 사람]
5년이상 보유 : 0%
5년내 보유 : 구매시 파표가 없을 경우 : 총금액 X 1%
5년내 보유 : 구매시 파표가 있을 경우 : 구매한 금액대비 판매금액에 대한 차액 X 20%
5. 토지 증치세
[파는 사람]
0%
6. 부동산 중개비
[파는 사람]
총금액 X 1.5%
[사는 사람]
총금액 X 1.5%
최근에 문의 받은 세금 계산을 실례로 계산하면 다음과 같다.
[문의 내용]
집 크기 : 146.68평방미터
구매 시기 : 2007년 11월 21일(집 문서 참고)
구매 당시 1평방미터당 가격 : 14,500 위안(세금 제외)
현재 시세 : 1평방미터당 20,000 위안
희망 판매가 : 1평방미터당 20,000 위안
집 크기 : 146.68평방미터
구매 시기 : 2007년 11월 21일(집 문서 참고)
구매 당시 1평방미터당 가격 : 14,500 위안(세금 제외)
현재 시세 : 1평방미터당 20,000 위안
희망 판매가 : 1평방미터당 20,000 위안
베이징의 경우 통상적으로 세금 및 부동산 중개료를 신규 구매자에게 부담을 시켜서 거래하는 경우가 많다.
앞에서 설명한 것과 같이 파는 사람과 사는 사람이 각각 분담해야 할 항목이 있지만, 통상적으로 신규 구매자에게 부담시키는 경우가 있으니, 결국 협상 테이블에서 어떻게 진행하냐에 따라 달라진다.
예를 들어, 보유 기간이 2년이 안된 매물의 경우 세금이 많이 늘어나기 때문에 부동산 중개 수수료는 파는 사람이 부담을 한다던가, 아니면 각각 항목별로 나눠서 낸다던가 하는 식으로 모든 것이 판매자와 구매자간에 협상 결과에 따라 집행된다.
1. 인하세
[파는 사람]
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 0.05% = 1,466위안
[사는 사람]
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 0.05% = 1,466위안
2. 취득세
[사는 사람]
140평방미터 이상이기 때문에...
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 3% = 88,008 위안
3. 영업세
[파는 사람]
2009년 5월 14일 현재 2년이 되지 않은 매물이기 때문에...
146.68 평방미터 X 평당 판매 금액 20,000 X 5.5% = 161,348 위안
4. 개인 소득세
[파는 사람]
2009년 5월 14일 현재 5년이 되지 않은 매물이기 때문에...(또한, 구매 당시 영수증을 소지하고 있다고 가정했을 때.)
(판매 금액)146.68 X 20,000 - (구매 금액) 146.68 X 14,500(분양 가격)의 20% = (2,933,600 - 2,126,860) X 0.2 = 161,348 위안
5. 토지 증치세
0위안
6. 부동산 중개료
[파는 사람]
2,933,600 X 1.5% = 44,004 위안
[사는 사람]
2,933,600 X 1.5% = 44,004 위안
그러나, 위의 계산은 정상적으로 신고했을 경우이며, 중국의 경우 아직까지 과거 한국처럼 다운 계약서가 가능하기 때문에, 통상적으로는 거래 신고할 때 실제 거래 가격으로 신고하지 않고, 부동산 관리총국에서 책정하고 있는 공시지가 보다 조금 비싸게(예를 들어, 부동산 관리 총국에서 위의 매물을 1평방미터당 9천 위안으로 평가하고 있다면, 9,100위안에 거래했다고 신고) 신고해 세금을 절감하고 있다.
따라서 문의 받은 내용만으로는 정확한 금액을 산정하기는 힘들다.
위의 질문에 대한 거래를 했을 경우, 만약 부동산 중개료부터 세금 모두를 구매자가 부담하라고 협상할 경우 구매자는 결국 총 구매금액 2,933,600에 각종 제반 금액 501,644를 더한 3,435,244위안에 구매하게 된다. 이럴 경우 1평방미터당 20,000위안에 구매하는 것이 아닌, 23,419위엔에 구매하게 되는 꼴이다.
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