부동산기업들의 상반기 실적이 잇따라 공개됨에 따라 구매제한정책의 조정 아래 부동산시장구도가 갈수록 분명해지고 있다. 대형 부동산기업들은 조정에도 불구하고 실적이 여전히 상승한 반면 중소형 부동산기업들은 실적이 대부분 하락했고 매우 어려운 처지에 놓여 있다.

◆ 1,000억 위안 부채가 집값 압박

롄자(鏈家)부동산 시장연구부의 통계에 따르면, 2011년 중국 부동산 상장사 종합실력 순위에서 상반기 보고서와 실적을 발표한 Top10 부동산기업[완커A(萬科A), 진디(金地)그룹을 제외한 나머지 8개는 모두 H증시에 상장한 부동산기업]의 영업수입 합계는 1,068억 4,000만 위안으로 A증시 70개 부동산기업의 영업수입 합계의 1.2배(동기 대비 23.9%↑)에 달했다. 상장사 주주들에게 배당되는 순이윤은 273억 8,000만 위안으로 A증시 70개사의 150억 9,000만 위안보다 약 120억 위안(동기 대비 33.4%↑) 많았다. 미분양 아파트 시가총액의 평균 상승폭은 23.3%로 A증시 70개사보다 15%포인트 낮았다. 10개 기업 중 4곳의 자산부채율이 60~70% 정도이고 5개 기업이 상승했다.

장웨(張月) 롄자부동산 수석이코노미스트는 “전반적으로 대형 부동산기업들은 경영상황이 비교적 안정적이었다. 10개사 중 진디(金地)그룹만이 영업수입과 이윤이 동시에 하락했을 뿐이다. 하지만 대부분 프로젝트가 하반기에 집중적으로 준공되는 만큼 후반기 분양압력이 여전하다. 하반기에 대형 부동산기업의 분양전략은 높은 회전율을 유지하는 전제하에 상반기의 제품 공급구조 조정에서 점차 가격조정으로 바뀔 것으로 전망된다”고 분석했다.

비구이위안(碧桂園)을 제외하고 완커(萬科), 중하이(中海), 진디(金地) 등 9개 부동산기업들의 부채 합계는 6,824억 1,000만 위안으로 지난해 동기(5,862억 2,000만 위안)보다 1,000억 위안 가까이 늘어나 대형 부동산기업들이 감당해야 할 자금압력과 리스크가 여전히 매우 큰 것으로 확인됐다. 10대 부동산기업 가운데 5곳의 부채율이 70%를 넘었으며 그중 완커A와 룽후(龍湖)부동산은 이미 78%에 이르고 비구이위안도 지난해 연말 때보다 18.1% 증가했다. 은행 금리가 오르고 은행 돈줄이 조여지는 가운데 부동산기업들은 비용이 높은 신탁자금에 더욱 의존하게 되어 금융비용과 금융리스크가 커지고 있으며 최근에는 신탁마저 위축되고 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 평가등급을 낮추면서 부동산기업들의 융자난이 가중되고 있다.

비구이위안을 제외한 9개사의 미분양 물량은 시가로 4,268억 6,000만 위안에 달하고 신규 분양물건이 증가함에 따라 미분양 물량이 4분기에는 절정에 달할 가능성이 있다. 관망세가 날로 짙어지는 시장환경에서 거래량을 늘리려면 가격을 인하하는 수밖에 없다. 현재 일부 기업들은 이미 신규 분양물건의 가격을 인하했다. 8월 23일 푸리(富力)부동산은 가격을 10% 인하한다고 발표했으며 이보다 더 조정될 가능성도 있다. 다른 부동산기업들도 상반기의 제품 공급구조 조정 외에 하반기에는 주로 가격을 조정할 것으로 전망된다. 이런 현상은 9, 10월 성수기에 나타날 것이며 10월 이후에는 가격의 평균 인하폭이 5~10% 안팎에 달할 것으로 보인다.

◆ M&A 붐 나타날 전망

대형 부동산기업들의 날로 악화되는 자금사정에 비해 중소형 부동산기업들의 생존문제가 더 절박하다.  

8월 24일 기준으로 A증시 70개 부동산기업들이 2011년 상반기 보고서를 공시했는데 이들의 2011년 상반기 영업수입 합계는 896억 4,000만 위안으로 지난해 동기(796억 2,000만 위안)보다 12.6% 증가했다. 미분양 합계는 2010년 동기의 4,457억 위안에서 6,168억 위안으로 38.4% 증가했다. 지난해 동기에 상반기 보고서를 발표했던 85개 부동산기업들의 당시 미분양 합계는 6,088억 위안이었으며 재작년 미분양 금액은 3,970억 위안에 불과했다.

장웨 수석이코노미스트는 미분양 압력이 크게 확대됨에 따라 중소형 부동산기업들이 고육지책으로 생존을 도모하는 사례들이 속출할 것으로 보고 있다. 부동산시장 조정 속에서 부동산기업들의 M&A 사례가 현저히 증가했다. 중위안(中原)부동산의 시장통계 데이터에 따르면 올 1~7월 부동산 업계에서 공개한 지분양도 건수가 총 62건, 관련 금액은 175억 3,900만 위안으로 지난해 동기의 36건, 86억 8,500만 위안보다 각각 72.2%와 101.9% 증가했다. 올 1~7월 시장의 M&A 총금액은 지난해 연간 수준(165억 2,500만 위안)을 훨씬 웃돌았다. 2010년에 부동산업의 M&A가 폭발적으로 증가한 뒤를 이어 올 1~7월에도 크게 늘어나 M&A 건수와 총금액, 단일 M&A 금액이 모두 사상 최고치를 기록했다. 이에 따라 부동산업도 전체 M&A시장의 1위를 차지했다.

거시조정의 직격탄을 맞은 베이징은 M&A 사례가 더 많았다. 8월 26일 서우강(首鋼)부동산이 14억 5,000만 위안에 서우강룽촹(首鋼融創)부동산의 50% 지분을 양도한 뒤를 이어 8월 29일에는 화룬(華潤)과 서우카이(首開)그룹이 동시에 산하 부동산기업의 지분을 양도했다. 이로써 8월에만 베이징에서 12개 부동산기업(또는 프로젝트)이 지분을 양도했는데 이 수치는 올해 1~7월의 합계보다 많은 수준이다.