중국 부동산 시장 강세 점치는 3가지 이유
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작성자 관리자 작성일14-09-05 06:37본문
중국 경제의 아킬레스건으로 알려진 부동산 시장이 심상치 않다. 올해 1~7월간 주택 판매 면적은 전년 동기 대비 9.4% 감소했다. 빠른 증가세를 보였던 판매 금액도 올해는 마이너스 0.5%로 되레 줄어들었다. 특히 지난 7월 상황이 심해 정책 및 시장 관계자의 관심이 높아지고 있다. 중국 부동산 지수 통계에 따르면 7월 중국 300개 도시의 토지 거래 면적은 전년 동월 대비 44%, 토지 매각 대금은 49%나 급감했다. 신축 주택 가격도 작년 12월 전년 동월 대비 9.9%까지 올랐지만 그 후 상승세가 둔화돼 7월 상승률은 2.5%에 그치고 있다.
시장에선 주택 판매 면적과 금액이 주택 가격에 대해 1~3분기 선행하는 점을 들어 조만간 주택 가격이 하락할 위험이 큰 것으로 보고 있다. 중국에선 부동산이 국민경제에서 차지하는 비중이 약 30%에 달할 정도로 높아 부동산 침체는 바로 성장 둔화로 이어질 수 있다. 특히 세수입의 70%를 부동산에 의존하고 있는 지방정부엔 상당한 위험 요인이다.
우선 중국 부동산 시장이 어려워지고 있는 이유부터 살펴보자. 전문가들은 펀더멘털과 주택 구입 제한, 공급 확대 등 정책 요인이 큰 영향을 준 것으로 보고 있다. 첫째, 부동산 시장의 펀더멘털 관점에서 소득 대비 주택 가격이 너무 높은 점을 꼽는다. 대표 지표인 주택 구입 기간(주택 가격÷1인당 연평균 소득)을 보면 중국은 2012년 기준 7.3배로 국제 기준 5배보다 40% 이상 높다. 미국 부동산학자들이 ‘최고치 대비 30% 빠지면 붕괴’라고 표현하는 것을 감안하면 이는 중국 주택 가격이 버블 상태로 붕괴해도 이상하지 않다는 것을 의미한다. 예컨대 베이징은 19.3년, 상하이 15.5년으로 도쿄 10.6년, 싱가포르 13.1년보다 훨씬 높다.
7월 이후 상승세 둔화 뚜렷
둘째, 정책 요인으로는 주택 공급 증가에 따른 수급 균형 붕괴가 대표적인 가격 하락 압력 요인이다. 특히 ‘경제적용방(經濟適用房)’이란 정부 보장 저가 주택이 대표적이다. 이들 보장성 주택은 이미 2011년까지 3000만 채가 건설됐고 2011~2015년 3600만 채가 추가 건설될 예정이다. 정책적인 저가 주택이 대량 공급되면 시장에서 가격이 결정되는 상품 주택 수요는 줄고 주택 가격에도 하락 압력을 주게 된다.
또 소산권방(小産權房)이라는 농촌 지역의 주택 건설이 늘어나고 있는 점도 공급 초과와 주택 가격 하락 요인이다. 현재 농촌 각지에서 대규모로 건설되고 있는데다 농민 외에 도시민에게도 판매되고 있기 때문에 도시 주택 수요의 감소 요인이기도 하다.
셋째, 정책 요인으로는 국오조(國五條)라고 하는 작년 봄에 발표한 주택 구입 제한 조치가 영향을 주기 시작한 것으로 본다. 이는 비거주자의 주택 구입 제한과 거주해도 두 채 이상 구입하면 주택 담보대출을 제한한 조치로, 중국은 비거주자와 주택 복수 구입이 워낙 많기 때문에 영향이 꽤 큰 것으로 평가된다.
넷째, 부동산 안정과 대출 부실을 막기 위한 금융 당국의 부동산 대출 억제 정책도 부동산 침체에 영향을 준 것으로 풀이된다. 올해 초부터 중국 은행들은 주택 구입 시 담보 비율을 30%에서 50%로 인상했다. 대출 심사도 까다롭고 기간도 길어졌다. 이 밖에 시진핑 국가주석이 직접 주도하는 기강 숙정과 반부패 운동 강화로 권력자 소유 주택들이 대량 매각되고 있는 점과 중국 정부가 향후 3년 내 완성될 예정인 부동산 통일 등기 제도 등도 부동산 투자를 재미없게 만들고 있는 요인이다.
그러면 향후 중국 부동산 시장은 어떻게 전개될까. 시장에선 장기 불황에 빠질 것이라는 의견과 정책 요인을 조정하면 회복될 것이라는 단기 조정 의견으로 갈리고 있다.
조정이 장기화될 것으로 보는 의견은 생산 인구 감소와 주택의 공급과잉에 주목한다. 중국의 생산가능인구는 이미 2011년을 기점으로 감소하고 있는 상태다. 이에 따라 중·장기 인구구조 측면에서 일본과 한국의 경험을 고려하면 향후 중국도 주식시장과 경제성장의 둔화와 함께 부동산 조정이 불가피하다는 지적이다.
또한 어떤 가격이든 공급과잉을 이기는 가격은 없다. 주택 공급과잉도 2008년 11월 발동된 4조 위안 경기 대책의 일환으로 지방 도시가 수요를 무시하고 대규모 부동산 개발에 나선 결과 주택 재고가 대폭 늘어났기 때문으로 보는 시각이 많다. 중국의 주택 판매 재고는 10개월 정도가 적정 수준인데, 현재 지방 도시는 30~40개월 재고가 많다고 한다. 즉 신규 주택 공급을 막는다고 하더라도 재고가 적정 수준으로 돌아오기까지 약 2년이 필요하다는 계산이다. 따라서 과잉 재고를 안고 있는 지방 도시의 주택 가격 하락은 피하기 어렵고 부동산 수입 의존도가 높은 지방정부일수록 재원 조달에 애로가 예상된다.
‘장기 불황 vs 단기 조정’ 두 가지 시나리오
주택을 구입하기 위해 금리가 높은 기타 금융회사 차입이 늘어난 것도 급전 수요에 따른 주택 가격 하락 압력 요인이다. 은행 대출 외의 차입금은 통상 금리가 높아 때론 은행 대출의 2배 이상인 8~10%나 되고 자금 성격도 불안정해 주택 가격이 하락할 땐 하락 변동성을 키우는 요인이 되기 쉽다.
반면 이번에도 비교적 단기 조정으로 끝날 것이라고 보는 의견은 주택을 구입하는 가구 구조의 변화와 도시화에 주목한다. 첫째, 중국은 사회의 핵가족화와 농민의 도시 이동으로 가구 평균 가족 수가 2000년 3.44명에서 2012년 3.02명(35개 대도시는 2.84명)으로 줄고 있고 30년 전 시작된 ‘1가구 1자녀’ 가구가 결혼 적령기에 본격 돌입하고 있는데, 이런 가구 구조 변화가 강력한 주택 잠재 수요라고 본다. 1980년 이후 태어난 ‘1가구 1자녀’ 가구는 귀염둥이 외동 자녀로 자라나 거주환경과 생활의 질에 대한 욕구가 강하다. 또 고등교육으로 소득이 높아 일찍 집을 장만하기도 하고 부모가 집장만을 돕는 경우도 많다. 그래서인지 자가 주택 구입 연령이 평균 31세로 선진국보다 젊다. 영국 37세, 일본 42세와 비교하면 10~15세나 젊다. 통계에 따르면 중국의 주택 잠재 수요자라고 할 수 있는 30~34세 인구는 2010년부터 2015년까지 5년간은 연간 11.1%씩, 2015년부터 2020년까지는 8%씩 증가하고 그 후 감소한다. 따라서 2020년까지는 주택 수요가 가장 강한 연령층이 계속 증가하기 때문에 주택 판매의 황금기라는 주장이다.
둘째, 빠른 도시화 진전도 주택 수요를 계속 뒷받침하는 요소라고 본다. 중국의 작년 도시화율(도시인구÷총인구비율)은 53.7%로, 선진국 평균 80%보다 훨씬 낮고 신흥국의 60%보다 낮다. 이에 따라 ‘2035년까지 도시화율 20% 제고’라는 중국 정부의 목표를 감안하면 향후 20년간 도시 인구가 지금보다 약 40%인 3억 명 더 늘어나 주택 잠재 수요를 계속 형성할 것이라는 분석이다.
셋째, 구식 국유 주택을 민간 상품 주택으로 바꾸려는 잠재 수요도 부동산을 나쁘지 않게 보는 이유다. 중국은 1998년 주택 제도 개혁으로 개인도 국유 주택을 분양받을 수 있게 됐다. 그러나 이들은 1970년대 후반에서 1990년대 중반까지 건설돼 엘리베이터가 없고 이미 20~30년 된 노후화된 주택이다. 당연히 부동산 업자가 개발하고 있는 신식 상품 주택으로 교체하고자 할 것이다. 게다가 국유 주택은 낡았지만 대부분의 입지가 도심 중심부여서 전매 또는 임대로 신규 주택 자금을 부분 충당할 수도 있다. 현재 중국 도시 가구의 40%(약 9500만 가구)가 국유 주택인 만큼 주택 교체 잠재 수요는 계속 이어질 것이라는 게 이들의 분석이다. 주택 가격이 거품인지 아닌지는 결과를 봐야 안다. 그만큼 예측하기 어렵다는 얘기다.
그러나 개인적 의견은 단기 조정, 중·장기 상승 추세 지속으로 판단된다. 단기적으로는 중국 당국이 소득 격차에 따른 사회불안 등을 이유로 부동산 억제책을 쓰고 있고 또 공급과잉 요인도 있어 조정이 불가피하지만 중·장기적으로는 여전히 주택 잠재 수요가 강하기 때문이다. 문제는 조정 기간이 얼마나 길고 가격이 하락한다면 얼마나 하락할 것인지다. 아무튼 현실은 재고 조정과 주택 구입 계층의 실수요화 그리고 정책적으로 결정되는 주택 공급량에 따라 결정될 것인데, 중국 당국은 적정 정도의 주택 가격 하락을 유도하려는 방침인 것으로 판단된다.
정유신 한국벤처투자 대표
시장에선 주택 판매 면적과 금액이 주택 가격에 대해 1~3분기 선행하는 점을 들어 조만간 주택 가격이 하락할 위험이 큰 것으로 보고 있다. 중국에선 부동산이 국민경제에서 차지하는 비중이 약 30%에 달할 정도로 높아 부동산 침체는 바로 성장 둔화로 이어질 수 있다. 특히 세수입의 70%를 부동산에 의존하고 있는 지방정부엔 상당한 위험 요인이다.
우선 중국 부동산 시장이 어려워지고 있는 이유부터 살펴보자. 전문가들은 펀더멘털과 주택 구입 제한, 공급 확대 등 정책 요인이 큰 영향을 준 것으로 보고 있다. 첫째, 부동산 시장의 펀더멘털 관점에서 소득 대비 주택 가격이 너무 높은 점을 꼽는다. 대표 지표인 주택 구입 기간(주택 가격÷1인당 연평균 소득)을 보면 중국은 2012년 기준 7.3배로 국제 기준 5배보다 40% 이상 높다. 미국 부동산학자들이 ‘최고치 대비 30% 빠지면 붕괴’라고 표현하는 것을 감안하면 이는 중국 주택 가격이 버블 상태로 붕괴해도 이상하지 않다는 것을 의미한다. 예컨대 베이징은 19.3년, 상하이 15.5년으로 도쿄 10.6년, 싱가포르 13.1년보다 훨씬 높다.
7월 이후 상승세 둔화 뚜렷
둘째, 정책 요인으로는 주택 공급 증가에 따른 수급 균형 붕괴가 대표적인 가격 하락 압력 요인이다. 특히 ‘경제적용방(經濟適用房)’이란 정부 보장 저가 주택이 대표적이다. 이들 보장성 주택은 이미 2011년까지 3000만 채가 건설됐고 2011~2015년 3600만 채가 추가 건설될 예정이다. 정책적인 저가 주택이 대량 공급되면 시장에서 가격이 결정되는 상품 주택 수요는 줄고 주택 가격에도 하락 압력을 주게 된다.
또 소산권방(小産權房)이라는 농촌 지역의 주택 건설이 늘어나고 있는 점도 공급 초과와 주택 가격 하락 요인이다. 현재 농촌 각지에서 대규모로 건설되고 있는데다 농민 외에 도시민에게도 판매되고 있기 때문에 도시 주택 수요의 감소 요인이기도 하다.
셋째, 정책 요인으로는 국오조(國五條)라고 하는 작년 봄에 발표한 주택 구입 제한 조치가 영향을 주기 시작한 것으로 본다. 이는 비거주자의 주택 구입 제한과 거주해도 두 채 이상 구입하면 주택 담보대출을 제한한 조치로, 중국은 비거주자와 주택 복수 구입이 워낙 많기 때문에 영향이 꽤 큰 것으로 평가된다.
넷째, 부동산 안정과 대출 부실을 막기 위한 금융 당국의 부동산 대출 억제 정책도 부동산 침체에 영향을 준 것으로 풀이된다. 올해 초부터 중국 은행들은 주택 구입 시 담보 비율을 30%에서 50%로 인상했다. 대출 심사도 까다롭고 기간도 길어졌다. 이 밖에 시진핑 국가주석이 직접 주도하는 기강 숙정과 반부패 운동 강화로 권력자 소유 주택들이 대량 매각되고 있는 점과 중국 정부가 향후 3년 내 완성될 예정인 부동산 통일 등기 제도 등도 부동산 투자를 재미없게 만들고 있는 요인이다.
그러면 향후 중국 부동산 시장은 어떻게 전개될까. 시장에선 장기 불황에 빠질 것이라는 의견과 정책 요인을 조정하면 회복될 것이라는 단기 조정 의견으로 갈리고 있다.
조정이 장기화될 것으로 보는 의견은 생산 인구 감소와 주택의 공급과잉에 주목한다. 중국의 생산가능인구는 이미 2011년을 기점으로 감소하고 있는 상태다. 이에 따라 중·장기 인구구조 측면에서 일본과 한국의 경험을 고려하면 향후 중국도 주식시장과 경제성장의 둔화와 함께 부동산 조정이 불가피하다는 지적이다.
또한 어떤 가격이든 공급과잉을 이기는 가격은 없다. 주택 공급과잉도 2008년 11월 발동된 4조 위안 경기 대책의 일환으로 지방 도시가 수요를 무시하고 대규모 부동산 개발에 나선 결과 주택 재고가 대폭 늘어났기 때문으로 보는 시각이 많다. 중국의 주택 판매 재고는 10개월 정도가 적정 수준인데, 현재 지방 도시는 30~40개월 재고가 많다고 한다. 즉 신규 주택 공급을 막는다고 하더라도 재고가 적정 수준으로 돌아오기까지 약 2년이 필요하다는 계산이다. 따라서 과잉 재고를 안고 있는 지방 도시의 주택 가격 하락은 피하기 어렵고 부동산 수입 의존도가 높은 지방정부일수록 재원 조달에 애로가 예상된다.
‘장기 불황 vs 단기 조정’ 두 가지 시나리오
주택을 구입하기 위해 금리가 높은 기타 금융회사 차입이 늘어난 것도 급전 수요에 따른 주택 가격 하락 압력 요인이다. 은행 대출 외의 차입금은 통상 금리가 높아 때론 은행 대출의 2배 이상인 8~10%나 되고 자금 성격도 불안정해 주택 가격이 하락할 땐 하락 변동성을 키우는 요인이 되기 쉽다.
반면 이번에도 비교적 단기 조정으로 끝날 것이라고 보는 의견은 주택을 구입하는 가구 구조의 변화와 도시화에 주목한다. 첫째, 중국은 사회의 핵가족화와 농민의 도시 이동으로 가구 평균 가족 수가 2000년 3.44명에서 2012년 3.02명(35개 대도시는 2.84명)으로 줄고 있고 30년 전 시작된 ‘1가구 1자녀’ 가구가 결혼 적령기에 본격 돌입하고 있는데, 이런 가구 구조 변화가 강력한 주택 잠재 수요라고 본다. 1980년 이후 태어난 ‘1가구 1자녀’ 가구는 귀염둥이 외동 자녀로 자라나 거주환경과 생활의 질에 대한 욕구가 강하다. 또 고등교육으로 소득이 높아 일찍 집을 장만하기도 하고 부모가 집장만을 돕는 경우도 많다. 그래서인지 자가 주택 구입 연령이 평균 31세로 선진국보다 젊다. 영국 37세, 일본 42세와 비교하면 10~15세나 젊다. 통계에 따르면 중국의 주택 잠재 수요자라고 할 수 있는 30~34세 인구는 2010년부터 2015년까지 5년간은 연간 11.1%씩, 2015년부터 2020년까지는 8%씩 증가하고 그 후 감소한다. 따라서 2020년까지는 주택 수요가 가장 강한 연령층이 계속 증가하기 때문에 주택 판매의 황금기라는 주장이다.
둘째, 빠른 도시화 진전도 주택 수요를 계속 뒷받침하는 요소라고 본다. 중국의 작년 도시화율(도시인구÷총인구비율)은 53.7%로, 선진국 평균 80%보다 훨씬 낮고 신흥국의 60%보다 낮다. 이에 따라 ‘2035년까지 도시화율 20% 제고’라는 중국 정부의 목표를 감안하면 향후 20년간 도시 인구가 지금보다 약 40%인 3억 명 더 늘어나 주택 잠재 수요를 계속 형성할 것이라는 분석이다.
셋째, 구식 국유 주택을 민간 상품 주택으로 바꾸려는 잠재 수요도 부동산을 나쁘지 않게 보는 이유다. 중국은 1998년 주택 제도 개혁으로 개인도 국유 주택을 분양받을 수 있게 됐다. 그러나 이들은 1970년대 후반에서 1990년대 중반까지 건설돼 엘리베이터가 없고 이미 20~30년 된 노후화된 주택이다. 당연히 부동산 업자가 개발하고 있는 신식 상품 주택으로 교체하고자 할 것이다. 게다가 국유 주택은 낡았지만 대부분의 입지가 도심 중심부여서 전매 또는 임대로 신규 주택 자금을 부분 충당할 수도 있다. 현재 중국 도시 가구의 40%(약 9500만 가구)가 국유 주택인 만큼 주택 교체 잠재 수요는 계속 이어질 것이라는 게 이들의 분석이다. 주택 가격이 거품인지 아닌지는 결과를 봐야 안다. 그만큼 예측하기 어렵다는 얘기다.
그러나 개인적 의견은 단기 조정, 중·장기 상승 추세 지속으로 판단된다. 단기적으로는 중국 당국이 소득 격차에 따른 사회불안 등을 이유로 부동산 억제책을 쓰고 있고 또 공급과잉 요인도 있어 조정이 불가피하지만 중·장기적으로는 여전히 주택 잠재 수요가 강하기 때문이다. 문제는 조정 기간이 얼마나 길고 가격이 하락한다면 얼마나 하락할 것인지다. 아무튼 현실은 재고 조정과 주택 구입 계층의 실수요화 그리고 정책적으로 결정되는 주택 공급량에 따라 결정될 것인데, 중국 당국은 적정 정도의 주택 가격 하락을 유도하려는 방침인 것으로 판단된다.
정유신 한국벤처투자 대표
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