중국 부동산, 매매에서 임대로..가격거품에 임대수익률 낮아 


[2017-08-30] 


 중국 부동산 시장이 매매 시장에서 월세 시장 중심으로 전환되고 있는 가운데 중국 도시별 임대 수익률이 발표돼 눈길을 끈다. 

중국 부동산 시장은 거품 우려가 제기될 정도로 높은 주택 매매가를 형성하고 있지만, 임대료는 비교적 낮아 전반적인 임대 수익률이 낮은 것으로 나타났다.

최근 중국 부동산 시장의 새로운 변화가 있다면 바로 매매 시장에 대한 관심이 약해진 반면, 월세 등 임대 시장 열기가 높아지고 있다는 점이다. 

특히 중국 당국이 부동산 거품을 잡기 위해 규제책을 잇달아 시행하고 주택 가격 상승세가 주춤하면서, 매매 가격 차액 통한 수익 실현 보다는 임대료 인상에 기반한 수익 확보에 관심이 높아졌다.

중국 주택 임대 시장에 대한 잠재 수요도 높은 편이다. 중국 유력 매체 디찬진룽(地產金融)에 따르면 중국 내 월세 등 임대 인구 비중은 25.8%로 선진국 주요 도시에 비해 낮다. 

주요 대도시만 높고 비교해 보면 베이징이 32.2%, 광저우가 46.9%인 반면 뉴욕은 56.9%, 도쿄는 무려 90%에 달한다.

업계 주요 소비층으로 부상한 중국 젊은 층의 ‘자기집 마련’에 대한 욕구가 기존 세대에 비해 덜하다는 점도 주택 임대 시장 수요 증가를 전망하는 이유다. 

최근 중국사회과학원이 발표한 조사에 따르면 2016년 베이징 기준 최초 주택 구매 연령은 34세로 2013년에 비해 3세 늦어졌다.

 반면 30세 이상 50세 이하 임대인 비중은 2010년 11%에서 2016년 47%로 대폭 증가했다.

중국의 주택 임대 수익률은 글로벌 주요 도시 대비 상대적으로 낮은 편이다. 

임대 수익률은 연간 임대료를 매매가액으로 나눈 대략적 수치로, 현지 업계에서는 중국의 주택 임대 수익률이 낮은 이유로 과도하게 높은 주택 가격과 낮은 임대료를 꼽는다.

특히 대도시 주택 임대 수익률이 낮다는 게 현지 업계 전문가 의견이다. 중국 부동산 전문 매체 디찬진룽(地產金融)이 발표한 중국 100대 도시 임대 수익률 현황을 보면 중국 주요 대도시는 모두 하위권에 포진돼 있다.

통계 자료를 보면 헝양(衡陽), 하얼빈(哈爾濱), 시닝(西寧) 등 중국 2, 3선 도시가 상위권을 차지했고 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 중국 4대 대도시는 80위권 밖에 이름을 올렸다. 

이들 4대 대도시 임대 수익률은 모두 1%대로 4% 이상을 기록한 상위권 중소 도시와 대조를 이뤘다.

중국 대도시 임대료 수익률이 유독 낮은 데는 부동산 가격 거품이 주요 원인으로 작용했다. 일반적으로 연간 주택 가격 상승률이 10% 이내에서 유지되면 이상적인 수준으로 여겨진다.

 하지만 디찬진룽이 발표한 중국 100대 도시를 보면, 임대료 수익률 하위 20위에 포진된 도시 절반 이상의 연간 주택 가격 상승률이 무려 40% 이상에 달했다.

실제 베이징 주택 평균 매매 가격은 글로벌 도시 런던에 버금가지만 임대료는 런던의 4분의 1수준에 불과하다.

중국 대표 대도시인 베이징과 상하이의 임대 수익률은 각각 1.37%, 1.48%로 도시 종합 경쟁력 등 측면에서 이들 도시와 비슷한 도시로 분류되는 도쿄(4.79%), 홍콩(2.75%) 등에 비해 현저히 낮다.

현지 매체 디찬진룽에 따르면 베이징 5환(環) 이내 위치한 샤오야오쥐베이리(芍藥居北裏) 주택 월세는 7300위안(약 123만원), 매매가격은 680만위안(약 11억5000만원)으로 임대 수익률은 1.29%에 불과한 반면, 이와 비슷한 조건의 맨하튼 이스트할렘 아파트 월세는 3353달러(약 376만원), 매매 가격은 91만3000달러(약 10억2400만원)로 임대 수익률은 4.4% 수준이다.

중국 주요 대도시는 주변 지역 임대 수익률도 공통적으로 낮다는 특징이 있다. 실례로 베이징 인근 허베이성 랑팡(廊坊)의 경우 3선 도시(중소도시)임에도 불구하고, 임대 수익률이 1.19%로 기타 1선도시(대도시) 보다도 낮다.

그 외 베이징 인근 바오딩(保定), 상하이 인근 저우산(舟山), 광저우 인근 주하이(珠海), 선전 인근 후이저우(惠州) 등 지역도 전반적으로 임대 수익률이 낮다.

한편 중국 대표 휴양 도시 샤먼(廈門)은 2선 도시임에도 불구하고, 임대 수익률이 중국 주요 1선 도시보다 낮은 1%를 기록했다.

샤먼은 중국 내에서도 주택 가격 거품이 심각한 지역으로 꼽힌다. 현지 유력 매체 왕이차이징(網易財經)에 따르면 샤먼의 주택가격은 이미 광저우를 넘어섰으며 베이징, 상하이, 선전에 이어 네번째로 주택 평균 매매가격이 높다.  

황세원 기자