중국부동산 제대로 알기 1

요즘 중국부동산에 관심을 갖는 투자자들이 부쩍 늘었다.업체들도 앞다투어 중국부동산 시장 진출에 나서고 있다.하지만 중국은 우리나라 부동산제도와는 크게 달라 자칫 낭패를 당하기 쉽다.중국부동산 제도에 대해 건국대 부동산 대학원 박준희 강사의 도움으로 일반인과 기업이 알아둬야 할 중국 토지시장 현황과 투자포인트 등을 소개한다.<편집자>

①중국의 토지제도

중국은 사회주의 체제 아래 토지는 공유제를 채택하고 있다.공유제는 사유제와 반대개념으로 생산과 관계되는 모든 권리가 개인이 아닌 전 인민에 의해 공동으로 소유되는 제도다.토지가 공유제 아래 전 인민의 소유가 되어 있다는 것은 인민이 토지를 이용하는데 별도의 비용을 필요하지 않는다는 것을 의미한다.

중국의 토지 소유권에는 국가 토지 소유권과 집체 토지 소유권의 두 가지가 있다.토지소유권은 양도할 수 없고 사용권만 거래가 가능하다.토지 사용권 양도는 국가가 토지사용자 명의로 토지 사용권을 일정 기간내 양도하는 동시에 토지사용자가 국가에 비용을 지불하는 방식을 말한다.

따라서 중국 토지시장은 토지사용권 시장이다.중국 토지시장의 구조는 ▶도시 1급 토지시장 ▶도시 2,3급 토지시장▶농지 수용시장 ▶농촌 집체 토지의 자발적 토지시장 등 4가지로 나눠볼 수 있다.

이 가운데 도시의 1급 토지시장은 토지사용권의 첫 양도시장이다.1급 토지시장은 전체 토지시장에 지대한 영향을 미치고 토지사용권 양도는 국유 토지의 시장진입 고리다.

1992년 이후 토지양도시장의 발전으로 전국의 도시정부는 이를 통해 많은 재정을 확보했고 투자환경을 개선했다.몇몇 도시에는 토지 양도수입이 재정수입의 25%에 달하고 일부도시는 80%에 이른다.1급 토지시장에 개인은 대부분 들어갈 수 없다.

2급 토지시장은 토지 사용권의 재양도시장이다.개발사업자는 1급 토지시장의 수요자가 양도받은 국유토지 사용권을 활용해 개발한 뒤 수요자에게 판매하거나 토지사용자가 서로 토지사용권을 재양도하는 행위가 포함된다.

흔히 중국에 진출한 우리나라 개발업자들은 2급 토지시장에서 거래되는 토지 사용권을 확보한다.3급 토지시장은 토지사용자간에 이뤄지는 토지 재양도,임대,저당,교환 등의 거래활동으로 개방된 시장이다.

토지사용권의 양도는 국유토지에 한해 이뤄진다는 점에 유의해야 한다.집체 소유의 토지는 국유토지로 전환한 뒤 양도가 가능하다.그리고 지하의 각종 자원,광산,매장물과 시 정부의 공용시설 등은 토지사용권을 양도할 수 있다.

토지사용권 양도의 주체는 토지의 국가소유권을 대표한 현,시의 인민정부다.토지사용권의 양도의 최고기한은 ▶주거용지 70년 ▶공업·교육·과학기술·문화·위생·체육용지 50년▶상업·여행·오락용지 40년이다.

토지사용권 양도방식은 협의,입찰,경매방식 등 3가지로 나뉜다.협의양도는 공익·비영리사업과 정부의 산업정책 실시를 위해 필요한 건설용지에 적용되고 입찰양도는 대형사업이나 투자규모가 큰 토지의 양도에 적용된다.경매양도는 위치조건이 좋고 교통여건이 좋은 도시 번화가의 토지양도에 적용된다.

재양도시장에서 거래땐 토지사용권 양도계약서와 등기서류에 명시된 권리,의무도 양도인에게 넘어간다.

행정배분방식으로 취득한 토지사용권의 재양도는 반드시 토지가 소재한 시,현,인민정부의 토지관리부서에 토지양도 보충계약을 신청하고 토지 양도금 납부와 등기수속을 끝낸 뒤 토지사용증을 취득해야 한다.그래야 합법적으로 재양도 권리를 취득할 수 있다

중국부동산 제대로알기 2

② 중국 지가체계와 세제

중국은 아직 토지시장의 질서가 제대로 확립되지 않아 정부가 광범위하게 토지시장에 개입하고 있다.이로 인한 토지 수급 불균형,토지 불법거래,도시와 농촌 접합부의 무질서한 농지 전용 등이 발생하고 있다.

개혁,개방이후 중국 토지시장의 토지문제는 주로 도시용지가 수요에 비해 공급이 모자라는 데서 발생한다.또한 도시와 농촌을 통합한 계획적 토지이용관리가 이뤄지지 않는 상태에서 토지수요제도와 관계없이 우량농지의 전용이나 난개발이 일어날 수 있음을 잘 보여준다.

중국의 지가체계는 기준시가를 비롯해 표준지가,거래저가,거래평가가격,거래가격,토지임대가격,토지저당가격 등으로 구분할 수 있다.

이 가운데 2∼3년마다 갱신,공포하는 기준지가와 표준지가는 정부가 지가와 부동산시장을 관리하기 위해 작성하는 것이다.다른 지가에 비해 일정한 규제를 하는 것이 지가체계의 핵심이다.

중국의 지가관리정책에서 가장 중요한 사항은 협의양도하는 국유토지 사용권에 대해서 최저한도가 제도를 채택,협의방식으로 양도한 토지사용권의 양도금은 국가가 정한 최저가보다 비싸야 한다는 점이다.

그리고 토지 사용권의 재양도 가격이 시장보다 크게 낮을 경우에는 시,현의 인민정부가 우선 매입할 수 있다.이는 거래당사자의 허위보고,토지시장의 혼란을 방지하기 위해 양호한 토지시장 환경을 유지하기 위한 조치이다.

또한 중국은 거래성사가격신고제도를 시행하고 있다.부동산을 재양도할 때에는 토지권 등에 대한 사항과 함께 토지자산 가격 또는 토지거래가격을 반드시 신고해야 한다.

토지관리부서는 기준지가와 표준지가를 근거로 신고지가와 임대료의 심의를 강화해 권리상태의 등기를 완전하게 하고 있다.국가는 시장거래 사례 자료의 수집 등과 같은 방법을 채택해 부동산 가격을 평가한다.

그리고 각 도시의 지가평가 전문가 및 공무원으로 지가평가위원회를 구성해 매년 정기적으로 지가평가와 지가관리정책을 연구 심의한다.

중국의 지가체계는 기준지가,표준지가,거래저가,그리고 이로부터 파생된 기타 표준지가는 과거에 거래가 성립된 지가및 토지수익 상황의 평가에 근거해 얻어진 평가지가이다.

그리고 거래성사 시가는 부동산 거래로 실현된 현실가격이다.따라서 평가지가는 거래당사자가 신고한 거래성사가격을 기초로 산정한다.

우리나라도 1989년 제정한 ‘지가공시및 토지 등의 평가에 관한 법률’에 의해 정부가 매년 공시지가를 공고한다.

공시지가는 토지시장에 대한 정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며,국가,지차체 등의 기관이 지가를 산정하거나 감정평가사가 토지를 감정한 경우 그 기준이 된다.

그리고 공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분한다.여기서 표준지 공시지가는 대표성이 높다고 인정되는 표준지를 선정해 감정평가사가 평가하고 건설교통부장관이 공시한 가격이다.

개별공시지가는 표준지 공시지가와 토지가격비준표를 기초로 공무원이 산정한 지가이다.

이 때문에 공시지가는 토지시장에서 실제로 거래되는 가격이 있음에도 불구하고 이를 파악하기 위한 제도적 장치인 검인계약서 제도의 운용과 등기제도의 미흡으로 인해 감정평가사가 평가한 가격을 기초로 공시하고 있다.

이는 공시지가의 신뢰도를 떨어뜨려 공시지가의 기능과 활용성 저하라고 하는 또 다른 문제점을 안고 있다.

이러한 관점에서 볼때 중국의 거래가격 신고와 심의를 통한 완전한 등기제,그리고 지가관리정책의 합리적 시행을 위해 각 도시의 지가평가전문가및 공무원으로 구성된 지가평가위원회의 운용은 우리에게 시사하는 바가 크다.

중국의 토지세제의 특성은 첫째, 세금과 임대료의 성격이 명확하지 않다는 점이다.납세자는 토지사용자이므로 토지사용세는 지대로서의 성격을 지니고 있다.

둘째,비용이 세금을 대신한다.셋째,부동산개발사업의 조세부담이 크고 내외국 기업간의 불평등이 심하다.외자기업은 ‘삼강양면’의 우대정책과 외자유치를 위한 감세등 국내 기업과의 역차별 때문에 국내기업이 외국기업과 합자,합작을 추구하는 성향이 강하다.

중국의 토지세제 역시 우리나라처럼 토지정책의 수단으로 활용되고 있다.

경지점용세는 국가에서 토지관리와 농지자원의 보전을 강화하기 위한 중요한 정책과 조치로 이용된다.

도시토지사용세는 토지자원의 차액소득을 조정하고 기업의 공정한 경쟁을 촉진하는 데도 목적이 있다.토지증치세는 부동산 투기를 억제하고 부동산개발업자의 합법적인 이익을 보호하기 위해 징수한다.

중국은 취득과세가 경지점용세 뿐이고 상속이나 증여세에 대한 과세제도가 아직 확립되지 않았다.그러나 중국은 조세와 비용의 구분이 명확하지 않아 조세성격의 각종 비용이 많다.<표 참조>

한국과 중국의 토지관련 세목 비교

취득과세
중국: 경지겸용세
한국: 등록세，취득세，상속세，증여세

보유과세
중국: 도시토지사용세，도시부동산세，도시유지건설세
한국: 종합토지세，도시계획세

이전과세
중국: 토지증치세
한국: 양도소득세，법인세특별부가세