경제 불안 불안, 중국 집값이 떨어지기 시작했다, 부동산 거품붕괴 신호탄? 

美 금리 인상, 위안화 절하에 부동산 투자 위축
당국 '거품 해소' 강조, 시장 침체 장기화 관측도 

2018.10.10 

미중 무역전쟁이 확산되고 미국 금리 인상이 가속화하면서, 천정부지로 치솟던 중국과 홍콩의 부동산 시장에 이상기류가 감지되고 있다. 

위안화 절하 및 유동성 긴축으로 인해 부동산 하락과 함께 시장 침체가 장기화할 것이라는 전망도 조심스럽게 제기되고 있다. 중국 당국은 이참에 부동산 거품을 억제해 내수경기 활성화에 나서겠다는 입장을 내비추고 있다. 

◆ 中 본토·홍콩 부동산 가격 동반 하락 전환 

중국 부동산협회는 8월 기준 34개 중점 도시 중 13개 도시의 얼서우팡(二手房, 신축 분양주택이 아닌 기존 주택)가격이 하락세로 돌아섰다고 발표했다. 다롄(大連)의 얼서우팡 가격은 전월비 4% 넘게 하락했으며, 톈진(天津) 시안(西安) 베이징(北京) 등의 거래가도 떨어졌다. 지난 7월 5개 도시 가격 하락에 이어 부동산 하락세가 더 많은 지역으로 확산되는 모습이다.

기존주택에 이어 최근에는 신규 분야 주택 가격도 하락할 조짐을 보이고 있다. 최근 헝다(恒大)그룹은 일부 신규주택 분양가를 11% 내린다는 광고를 시작했고, 비구이위안(碧桂園)은 최대 20%까지 가격 인하를 약속했다. 부동산 정보플랫폼 메이롄우예(美聯物業)는 “최근 부동산 기업들이 운영비 상승, 실적 압박, 금리 인상 등으로 개발상들이 압력을 받으면서 현금조달에 나서고 있다”고 분석했다. 

이런 집값 하락세속에서 토지 경매 유찰률도 역대 최대치를 경신했다. 중국 부동산지수시스템(CREIS)에 따르면 연초 1%대였던 유찰률이 8월엔 7%까지 급등했다. 신랑차이징(新浪財經)은 “부동산 수익률 둔화를 우려한 개발상들이 추가 개발 프로젝트를 취소하고 있다”고 보도했다.

2016년 3월 이래 오름세만 보이던 홍콩의 부동산 가격 역시 29개월 만에 내림세로 전환했다. 사우스차이나모닝포스트(SCMP)는 8월 홍콩 주택가격지수가 전월비 0.6포인트 하락한 393.9를 기록했다고 전했다. 

◆ 금리 인상 우려로 부동산시장 유동성 급감 

전문가들은 물가상승 및 경기둔화, 미중 무역전쟁에 따른 경제 불확실성 등을 최근 부동산 하락의 가장 큰 원인으로 꼽았다. 8월 기준 중국 소비자물가지수(CPI)는 전년 동기비 2.3% 상승해 전망치(2.1%)를 웃돌았고, 미·중 양국의 고율 관세 부과가 물가 상승을 부추겼다는 분석이 나온다.  

부동산 시장의 유동성 긴축 우려도 점차 커지고 있다. 싱예(興業)증권은 “최근 부동산 기업의 자금 조달 통로가 줄어들면서 자금 압박이 거세지고 있다”며 “중장기적 부동산 가격 하락 가능성을 점쳤다. 둥하이(東海)증권 역시 “9월 들어 부동산 기업들의 채무 상환 어려움이 커지고 있다”고 우려했다. 

미국의 금리 인상 역시 중국 부동산 시장을 위축시키는 배경이 되고 있다. 미 연준(Fed)은 지난달 올해 3번째로 기준금리를 0.25%포인트 인상했으며, 올해 12월과 내년에도 금리 인상을 이어갈 전망이다. 

중궈(中國)은행 관계자는 "중국이 당장 기준금리를 높이지는 않더라도 점진적인 시중 금리 인상은 불가피할 것”이라고 내다봤다. 금리가 높아지면 그만큼 유동성이 줄어들면서 부동산 시장도 영향을 받게 된다. 

미중 무역전쟁으로 위안화 절하가 지속되면서 중국 외환보유액이 감소할 것이란 우려도 제기되고 있다. 인민은행 등은 “위안화 환율 안정 및 외환보유액 유지에는 아무 문제가 없다”고 밝히고 있으나, 리샤오(李曉) 지린대학교 교수 등 일부 학자들은 “금리인상과 강달러에 따른 외자이탈로 외환보유액이 줄어들면 중국의 통화 시스템도 충격을 받게 된다”고 지적했다.

중국 주요 전문가들은 “위안화 가치 절하로 자금 조달 비용이 빠르게 상승하고 있으며, 부동산 기업들의 역외 채권 발행 역시 어려워지고 있다”고 분석했다.

후웨이쥔(胡偉俊) 맥쿼리그룹 중국 경제연구원은 지난 8월 “향후 1년 내 중국 경제의 가장 큰 리스크는 부동산이며, 이는 무역전쟁보다 더 심각한 문제를 일으킬 수 있다”고 지적했다. 

◆ ‘부동산 위기론'에 당국 부동산 규제 가속화 

부동산 급등락에 따른 리스크가 커지면서 중국은 부동산세 도입 등 규제 강화 카드를 준비하고 있다. 지난달 다보스포럼에 참석한 리커창(李克強) 국무원 총리는 부동산 장기임대 정책을 시행해 소비 여유자금을 늘리겠다고 밝혔다. 부동산 가격을 떨어뜨려 유휴자금을 내수 및 A주 증시로 돌린다는 방침이다. 

국무원은 “부동산세 도입 관련 전문가 의견을 청취하겠다”면서 “부동산 거품 막기에 최선을 다하겠다”고 언급했다. 올해 3월 중국 양회(兩會)에서 부동산세 도입이 논의됐으나 구체적인 방안은 아직 마련되지 않은 상태다. 

중국 은보감회는 “8월 전국 평균 부동산 대출 금리가 5.69%로 지난 20개월 연속 증가세를 보였다”며 “부동산 대출 규모가 우려할 수준에 다다랐다”고 지적했다. 자오퉁(交通)은행 관계자 역시 당분간 부동산 신규 대출 실행이 둔화할 것으로 내다봤다.