2월 25일 국가세무총국 행위세사(行爲稅司)에서 입수한 정보에 따르면, 물업세(物業税, 재산세) 징수가 올해 ‘양회’에서 중점적으로 논의하는 의제가 될 것이며 세무총국은 물업세 징수에 관한 세부방안을 이미 제출했다고 한다. 현재 정책 결정층의 징세방침에 따르면 물업세는 주택면적을 기준으로 과표 초과분에만 세금을 부과할 예정이다.

해당부서 관계자는 “세무총국이 제정 중인 물업세 실시방안은 현재 일부 성/자치구/직할시에서 진행 중인 물업세 시물레이션을 바탕으로 다른 시범도시들의 시물레이션 경험을 두루 종합해 제정한 것이다. 계획에 따르면 물업세 관련의제와 제정방안은 인민대표대회 대표가 올해 양회에 제출할 예정이며 물업세 징수가 ‘제12차 5개년’계획에도 포함될 전망”이라고 전했다.

지난 일년간 물업세를 언제부터 징수하고 어느 지역에서 시범 실시할 것인가에 대한 추측이 많았다. 이에 앞서 본지는 관련 상황에 대해 보도한 적이 있으며 최근에 주택도농건설부의 한 고위층에게서 입수한 확실한 정보에 따르면, 현재 집값이 고공행진을 이어가고 있는 상황에서 올 연말 전에 선전, 베이징 등 도시의 상업부동산에 시범적으로 물업세를 도입할 것으로 관측된다.

이는 시장 예상과 거의 맞아 떨어진다. 인터뷰에서 업계의 여러 전문가들은 한결같이 “물업세 징수는 개발업체나 투자자에게 있어 모두 원가가 늘어남을 의미하므로 부동산시장에 대한 가장 직접적인 영향은 투기현상을 차단하는 것으로, 일부 투기세력이 집값을 부추기거나 물량을 사재기하는 것을 포기하도록 하는 효과를 가져올 것”이라고 밝혔다.

◆ 베이징/선전 상업부동산에 연내 도입 전망

높은 집값에 따른 정책 조정압력으로 올해 전국 ‘양회’에 각계에서 큰 기대를 걸고 있다. 판자촌 재개발, 물업세 징수, 부동산기업 융자 제한 등 여러 개 의제가 이미 전국 양회의 의제로 상정되었다. 한편 부동산 시세조작을 차단하는 강력한 무기로 간주되는 물업세의 징수 여부가 정책으로 높은 집값을 억제하는 최대의 희망으로 떠올랐다.

이에 대해 국가세무총국 행위세사의 한 관계자는 “물업세 징수는 올해 양회에서 중점적으로 논의하는 의제가 될 것이며, 이미 제출된 물업세 실시방안 가운데 주택면적을 기준으로 과표 초과분만 세금을 부과하는 방침에 대해서도 거의 공감대가 형성된 상태”라고 전했다.

물업세는 주로 부동산세를 가리키며 그 주체는 토지, 주택 등 부동산의 소유자 혹은 사용자로 이들은 매년 재산평가가치에 따라 일정한 비율로 세금을 납부한다. 2003년 5월부터 재정부와 국가세무총국은 3회에 걸쳐 베이징, 랴오닝(遼寧), 허난(河南), 선전(深圳) 등 10개 성/자치구/직할시와 계획단열시의 32개 현/시/구(縣/市/區)에서 부동산 과세평가 시물레이션을 전개했다.

지난해 12월 말에 열린 ‘2009년 중국 재정세 개혁 연차포럼’에서 재정부 세무정책사(稅務政策司) 왕샤오화(王曉華) 부사장(副司長)은 “6년여 간의 과세평가 시물레이션을 거쳐 재정조세부서는 부동산 DB를 대략 구축했으며 각자 특색을 갖춘 여러 개 과세평가 소프트웨어를 개발해 평가치에 따라 물업세를 징수하는 것이 기술적으로 가능해졌다”고 밝혔다.

주택도농건설부의 한 고위층으로부터 입수한 정보에 따르면, 현재 집값이 고공행진하는 시장상황을 감안해 올해 선전, 베이징 등 도시에서 상업부동산을 대상으로 시범적으로 물업세를 도입할 전망이다.

이밖에 류환(劉桓) 베이징시 정치협상위원, 중앙재정대학 세무학원 부원장은 “1월 말에 베이징 양회에서 물업세 징수안을 제출했다”고 전했다. 그는 “베이징은 일찍이 2008년 6월부터 부동산세 명목으로 물업세를 도입할 준비를 하였다가 올림픽대회와 금융위기로 인해 이 계획이 실시되지 못했을 뿐으로 방안은 진작 만들어졌다”고 밝힌 바 있다.

하지만 물업세 징수로 집값을 억제할 수 있을지에 대해 베이징대학 부동산연구소 천궈창(陳國强) 소장은 “현 상황으로 봤을 때 물업세는 부동산 투기투자를 차단하는 효과에 그칠 것으로 보인다. 집값 결정요소는 시장수요로 전국적으로 적잖은 지역의 도시화가 이제야 시작되어 주택시장 수요가 매우 왕성하다. 물업세가 여러 분야와 관련돼 있는 데다 아직까지 후속세칙이 나오지 않고 있어 구체적인 영향은 아직 가늠하기 어렵다”고 평가했다.

재정부재정과학연구소 자캉(賈康) 소장은 “물업세 도입에서 가장 큰 문제는 기존 세금/요금제도와 연결하는 문제다”며 “그 중에서도 토지양도금 납부가 주된 문제”라고 지적했다.현재 개발업체들이 납부하는 토지양도금은 사실상 정부에 일시불로 납부하는 70년 토지사용 임대료이며 개발업체들은 이 비용을 개발원가에 집어넣어 주택분양가격을 산정함으로써 주택구매자들에게 전가한다. 한편 물업세는 주택소유자의 부동산에 대해 일년에 한 번씩 가치를 평가해 세금을 거둬들인다.

이런 문제로 물업세 과세표준, 세율, 부동산가치 평가기준 등에 관한 구체적인 문제들이 아직까지 논의 중에 있으며 물업세 도입을 가로막는 최대 걸림돌로 작용하고 있다. 토지양도금은 지방재정수입의 1/3, 많게는 절반 이상을 차지할 정도로 지방정부의 중요한 수입원이다. 그러므로 물업세의 일부분으로 토지양도금을 분할 납부한다는 건 지방정부의 이익을 건드리는 것이다.

◆ 지방정부, 높은 집값에 새로운 정책 내놔

높은 집값에 중앙정부는 급히 해결책 찾기에 나섰으며 지방정부도 여기저기서 압력을 받게 됐다. 그리하여 양회를 앞두고 중앙에서 지방에 이르기까지 부동산정책이 집중적으로 쏟아져 나왔다. 전국 양회가 개막되기 열흘 전에 베이징시에서 내놓은 부동산정책은 지방정부의 부동산 긴축 의지를 가장 강력하게 표출하고 있다.

2월 23일 저녁 베이징시 주택건설위원회 홍보처에서 보낸 “부동산시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진에 관한 통지 원고가 공공메일에 발송되었으니 확인하라”는 내용의 단문메시지를 받았다.

그날 저녁 보도문 형식으로 언론에 발표된 이 통지는 바로 ‘베이징시 국11조(國11條)’로 다른 정책의 발표시간과 발표방식에 비해 조용하게 공개됐다. ‘베이징시 국11조’는 구체적으로 주택 공급구조, 2주택 대출, 주택세, 부동산 개발대출 등 일련의 조치를 한층 규범화하는 한편 기한이 만료된 우대정책을 철회할 것을 지시하고 ‘외국투자제한’정책을 다시 회복하는 등 조정 강도가 중앙정부의 국11조(國11條)에 못지 않았다.

하지만 베이징시가 양회를 앞두고 서둘러 정책을 내놓은 것에 대해 업계에서 말들이 많았다. 여러 업계 관계자들은 “전체적으로 봤을 때 베이징11조는 국11조를 세부화한 정책으로 공급을 확대하고 수요를 억제한다는 대략적인 방향만 제시했을 뿐 별다른 명확한 정책조치는 없다”고 지적했다.

국가신식중심(國家信息中心) 경제예측부 발전전략처 가오후이칭(高輝淸) 처장은 “베이징 시정부가 양회 직전에 ‘11조’ 부동산조정정책을 내놓은 것은 베이징 부동산시장의 문제에 지방정부가 여러모로 압력을 느끼고 있음을 시사해준다”고 평가했다.베이징뿐 아니라 여러 도시들이 모두 양회를 앞두고 새로운 부동산 조정조치를 내놓았으며 그 내용에는 토지시장 정리정돈, 부동산 신용대출 등 여러 분야가 포함되었다.

청두(成都)시 정부는 얼마 전에 《토지 이용/관리사업 한층 강화에 관한 긴급통지》를 시달, 2008년과 2009년에 이미 승인을 받았으나 아직 토지를 정리하지 않은 것, 토지를 정리했으나 아직 공급하지 않은 것, 토지를 공급했으나 아직 사용하지 않은 것을 전면적으로 빠짐없이 조사/집계하도록 요구했다. 난징(南京)은 춘제(春節, 설) 연휴 후에 개인 주택적립금 대출의 최고 한도액을 30만 위안에서 20만 위안으로 낮추었으며 아울러 한시적으로 두 차례 이상 개인 주택적립금 대출을 이용하지 못하도록 했다.

CRIC(중국)연구센터 천샤오톈(陳嘯天) 수석연구원은 “지난해 부동산시장이 과열되면서 적잖은 도시의 집값이 너무 빠르게 상승해 전국 양회 기간 관련 문제에 폭넓은 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 그러므로 양회가 열리기 전에 지방정부가 부동산 조정기조를 정하고 조치를 내놓는 현상을 이해할만도 하다”고 말했다.

◆ 정책조정, 개발업체에 초점 맞춰

지방정부가 양회를 앞두고 부동산정책을 내놓기 시작하면서 조정 의지를 보이고 물업세 등 조정수단도 양회 의제로 상정되었지만 정책의 장기적인 효과는 여전히 회의적이다.베이징의 한 부동산그룹 집행총재는 “현재 여러 정책들이 발표되어 단기적으로 균형을 이루거나 압력을 가하는 역할을 하고는 있지만 이러한 조치가 치솟는 집값을 억제하기에는 역부족이다. 양회를 앞두고 서둘러 조치와 정책을 내놓는 것은 정책 결정층이 단계적인 조정성과로 여론의 압력을 완화하려는 의도로 보인다”고 평가했다. 

실제로 조정정책이 속속 나오면서 각지 부동산시장이 최근 다소 영향을 받아 전례없는 침체세를 보이고 있다.베이징시 부동산관리교역망의 통계데이터에 따르면, 춘제 연휴 후 5근무일(2월 20~24일) 동안 베이징시의 주택(선분양 주택과 후분양 주택) 온라인 계약량이 하루 평균 130채에 불과해 전년 동기보다 66%나 감소했다. 1월에는 베이징의 하루 평균 선분양 주택의 계약량만 282채에 달했었다.

이밖에 베이징의 일부 부동산 분양가격도 움직이기 시작했으며 소형을 위주로 한 분양주택들이 앞다퉈 낮은 가격을 제시하며 구매자들을 끌어모으고 있다. 상하이, 선전 등 일선 도시들도 잇따라 분양주택을 판촉하는 광경이 나타났으며 일부 도시의 집값은 심지어 마이너스 성장을 보였다.연휴 직전에 은행업감독관리위원회는 신탁회사가 신탁자금으로 토지비축대출을 내어주어서는 안 된다고 요구했다. 이는 자금공급에 대한 의존도가 높은 부동산시장에서 부동산기업들의 자금줄이 조여지게 될 것임을 의미한다.

정책효과는 궁극적으로 집값 등락을 봐야 한다. 지금의 시장동향을 보면 베이징, 상하이 등 집값이 높은 도시에서 일부 분양가격이 움직이는 현상이 나타났지만 전반적으로 집값이 상승세를 멈추고 하락하는 추세는 나타나지 않았다. 부동산시장에 변곡점이 나타나려면 정책 결정층이 다시 한 번 ‘극약처방’을 내놓아야 하지 않을까 싶다.

출처:화하시보(華夏時報)