[개요] 통지에서는 토지입찰제를 고수하며 개선해나갈 것이나 집값이 지나치게 높고 빠르게 상승하는 도시에는 경쟁입찰 방식을 적용해 집값 급등을 억제할 것이라고 했다. 업계 인사는 경쟁입찰 기준 강화가 자본력이 부족한 중소기업을 밀어내 토지시장을 ‘대기업의 놀이터’로 만들 것이라고 지적했다.

<통지 요점>

• 토지 매입 시 최저가의 20%를 보증금으로 납부한다.

• 부지가격의 50%를 계약금으로 한 달 안에 납부한다.

• 토지 매각 최저가는 기준지가의 70%보다 높아야 한다.

• 계약을 체결하고도 양도대금을 치르지 않은 경우 토지를 회수해야 한다.

국토자원부(이하 ‘국토부’)는 ‘국토부 100인 조사연구’가 아직 완료되지 않았는데 토지시장 조정방안을 발표했다.국토부 토지이용관리사가 어제(3월 10일) ‘부동산개발업체는 앞으로 토지를 매입할 경우 원하는 부지 최저가의 20%를 보증금으로 내고 한 달 안에 부지가격의 50%를 계약급으로 납부해야 한다’는 내용을 담은 통지를 하달했다.

통지에서는 또 토지입찰제를 고수하고 개선할 것이나 집값이 지나치게 높고 빠르게 상승하는 도시에는 경쟁입찰 방식을 적용해 집값 급등을 억제할 것이라고 했다. 업계 인사는 경쟁입찰 기준 강화가 자금력이 부족한 중소기업을 밀어내고 토지시장을 ‘대기업의 놀이터’로 만들 것이라고 지적했다.

◆ 보증금 20% 이상이어야

‘부동산 용지 공급 및 관리 강화 관련 문제에 관한 통지’(이하 ‘통지’)에서는 토지 양도가격이 해당 부지가 소재한 지급별 기준지가의 70%보다 낮아서는 안 되며 보증금은 최저가의 20% 이상이어야 한다고 규정했다.

또 기한이 넘도록 계약을 체결하지 않은 경우 토지 공급 약속은 무효가 되고 계약금은 반환하지 않아도 된다. 이미 계약을 체결하고도 양도대금을 치르지 않은 경우 반드시 토지를 회수해야 한다.

화예지산(華業地産) 천윈펑(陳雲峰) 부총경리는 매일경제신문(每日經濟新聞)과의 인터뷰에서 “20% 비율의 보증금은 위약금에 상당한다. 예전에 비해 비율이 높아졌다. 예전에는 정해진 보증금 비율이 없었고 대다수 지방에서 10%로 정했다”고 밝혔다.

춘제(春節, 설) 전에 이미 베이징에서 유사한 처벌이 이루어졌다. 2월 1일 베이징시 국토국은 다룽지산(大龍地産)이 50억 5000만 위안에 매입하기로 한 순이톈주(順義天竺) 개발구 2호지를 회수하고 2억 위안의 보증금을 돌려주지 않았으며 다룽부동산의 베이징 토지 입찰 자격을 일시 정지했다. 해당 부지는 베이징에서 총가격과 단가 최고 기록을 세웠는데 기한 내에 토지대금을 납부하지 않았고 계약도 체결되지 않았다.

통지에서는 또 부지사용자가 양도대금을 미납하거나 유휴지로 방치하거나 사재기하는 경우 그리고 토지 개발규모가 실제 개발능력을 초과하거나 토지사용계약을 이행하지 않는 경우 일정 기간 토지 경매(競買) 참여를 금지한다고 규정했다.

그리고 토지 양도가 성사된 후 반드시 10 근무일 안에 계약을 체결해야 하며 계약을 체결한 후 1개월 안에 양도대금의 50%를 계약금으로 내야 하고 나머지 대금은 계약에서 약속한 일자에 내야 하며 늦어도 1년 안에는 완납해야 한다고 요구했다.

천윈펑 부총경리는 “국토부의 이번 조치는 부동산개발업체의 자금 문턱을 높여 비이성적인 요인을 제거하고 기술수단을 통해 지가를 낮춤으로써 지가 상승으로 유발되는 집값 상승을 막으려는 데 그 취지가 있다”고 말했다.

중국토지감측규획원(中國土地勘測規劃院) 쩌우샤오윈(鄒曉雲) 부수석 엔지니어는 “계약금이 50% 이상이어야 한다는 규정과 마찬가지로 상기 규정은 자금력이 부족한 중소기업을 토지시장에서 몰아내고 ‘대기업의 놀이터’로 만들 것”이라고 지적했다.

그러나 그는 “입찰 가격문턱을 지나치게 높이는 것이 꼭 좋지만은 않다. 이번에 베이징 ‘노른자’ 땅 경매 참여율이 저조해 경매일시를 3월 8일에서 25일로 연기했다고 한다. 해당 경매조건이 까다로워 줄곧 질책을 받아왔다”고 밝혔다.

◆ 상품방 용지, 한가방 양도 참고 가능

높은 가격을 제시한 쪽이 획득하는 원칙이 논란이 되고 있지만 통지에서는 입찰양도제를 고수하며 개선해나가겠다는 점을 재확인했다. 쩌우샤오윈 부수석 엔지니어는 현 단계에서 입찰제를 토지 양도의 기본제도로 채택하는 데는 변함이 없을 것이라고 말했다.

올해 양회(兩會: 전국인민대표대회, 전국정치협상회의) 기간 쉬샤오스(徐紹史) 국토부장은 매일경제신문과의 단독인터뷰에서 “입찰제의 최대 장점은 물밑작업과 그로 인한 부패, 국유자산 유실을 막을 수 있다는 점”이라고 지적했다.

그는 또 “토지입찰제는 꾸준히 개선되어야 한다. ‘부동산시장의 건전한 발전 촉진에 관한 통지’의 취지처럼 반드시 높은 가격을 제시한 사람만 획득하도록 해서는 안 된다”며 “국토부는 몇몇 지방정부와 함께 더 다양한 평가방법을 채택하는 방안을 강구하고 있다”고 밝혔다.

이러한 노력은 이번 통지에서 어느 정도 구현되었다. 통지에서는 집값이 지나치게 높고 빠르게 상승하는 도시의 경우 상품방(商品房, 일반 분양주택) 용지는 정부가 정한 한가방(限價房, 세대당 면적, 분양가격을 제한하는 주택) 프로젝트가 채택한 경쟁입찰 방식에 따를 수 있도록 규정했다.

통지에서는 또 토지 개발/이용 효율 제고 원칙에 따라 종합 입찰심사의 구체적인 방법을 모색할 것을 요구했다. 부지 양도 최저가가 확정되면 부지대금 지급, 개발건설주기, 중소형 주택 건설 요구, 토지 절약/집약 정도 등 토지 개발/이용에 영향을 미치는 요소를 입찰심사 조건으로 삼도록 했다.

한가방 용지 양도에서는 주로 집값과 지가 제한 방식을 채택한다고 한다. 쩌우샤오윈 부수석 엔지니어는 “상술 규정대로 지가만 제한하면 집값 안정 효과를 얻을 수 없을 것”이라고 밝혔다.

그는 지방정부가 토지를 양도할 때 부지의 건물유형, 건축면적, 용적률, 계획 등에 대해 제한해야 한다고 제안했다. 그래야 개발업체가 경매 시 비용에 대해 더 고려하여 지가를 억제할 수 있고 동시에 부지를 매입한 후 계획을 변경하는 관행을 막을 수 있다고 했다.

또 통지에서는 2010년 4월 1일부터 시와 현의 국토자원관리부서가 부동산 용지 착/준공 신청제도를 도입하고 성급 국토자원관리부서는 기업의 유휴지 정황을 실시간 성급 금융관리감독부서에 보고하도록 요구했다.

출처:매일경제신문(每日經濟新聞)