중국에서 최고로 집값이 비싸기로 소문높은 중국 남부 대도시 선전(深圳)의 부동산 가격이 최근 2주 가파르게 하락하고 있다.

 일부 물건은 한 번에 호가가 한국 돈 7억 원 가까이 떨어졌다. 가격 급락을 우려한 집주인들이 서둘러 가격을 내려 아파트를 처분하거나 매물을 거둬들여 시장 관망에 나섰다. 이러한 분위기는 선전시 정부가 지난 15일 발표한 '부동산 투기 억제 정책' 이후로 나타나기 시작했다. 

선전시 (深圳)주택건설국(住房和建設局)이 이번에 마련한 부동산 대책의 정식 명칭은 '부동산 시장 안정과 건강 발전을 위한 통지'이다. '시장 안정과 건강 발전'이라는 '온화한 표현'의 이름이 붙여졌지만 중국 부동산 시장에선 역대급 초강력 투기 억제책으로 통하고, '7.15 신(新)대책'으로 불린다. 

정부의 지속적인 투기 억제정책, 코로나19 확산, 경기 불황 등 각종 악재에도 끄떡 없이 치솟던 중국 대도시 선전의 집값이 단기간에 꺾인 것을 봐도 '7.15 대책'의 위력을 짐작할 수 있다. 이번 투기 억제책은 현지 주택 구매 자격을 대폭 강화해 투기 여지를 차단한 것이 주효했던 것으로 풀이된다. 

부동산 투기와 집값 상승, 서민층의 내집 마련 어려움은 중국 정부도 줄곧 골머리를 앓던 민생문제다. 연이은 부동산 투기 억제 정책에도 대도시 집값은 오히려 상승하는 등 반작용이 빈번한 가운데 이번 선전 7.15 대책의 빠른 효과에 고무적인 분위기다. 시장은 선전 부동산 억제 정책의 효과가 얼마나 지속될지, 정부가 부동산 가격 안정을 위해 어떤 정책을 추가할지에 주목하고 있다. 

선전 시내 전경 <사진= 百度바이두>

◆ 외지인·위장 이혼 등 투기 세력 원천 차단 

선전의 '7.15 부동산 대책'의 주요 내용은 △ 외지인 구매 제한 강화 △ 선도금 납부 비율 상향 △ 이혼자에 대한 주택 구매 요건 강화 △ 세제혜택 축소로 요약할 수 있다.

부동산 투기가 극성을 부리면서 중국 정부는 외지인의 주택 구매를 원칙적으로 제한하는 정책을 펴고 있다. 이러한 기조에서 선전시는 선전 지역 주민 혹은 선전에서 직장에 다니는 사람 중 연속 만 5년 이상 사회보험료를 납부한 사람에 한해서만 주택 구매를 허용했다.

그러나 7.15대책에서는 외지인의 경우 '후커우(戶口·호적과 유사)'를 선전으로 이전한 후 만 3년이 된 사람 가운데, 연속 36개월 세금 혹은 사회보험료를 납부한 사람으로 요건을 대폭 강화했다.

'후커우 이전'이란 주민등록지를 외지에서 선전으로 옮기는 것을 의미한다. 그러나 중국의 '후커우'와 우리나라의 주민등록지는 의미가 많이 다르다. '후커우'는 개인이 자유롭게 변경할 수 없다. 또한, 타지에서 현지 후커우가 없으면 교육 주택 의료 복지 등 혜택을 이용할 수 없어 생활에 큰 불편함을 겪게 된다.

농촌 인구의 도시 유출을 막기 위해 고안된 후커우 제도는 1958년부터 시행되어 오고 있는데, 계층 불평등 심화와 농촌 출신의 대도시 정착을 저해하는 요인으로 지목되고 있다. 중국 정부도 후커우 제도의 문제를 보완하기 위해 제도를 수정해오고 있다. 가장 대표적인 것이 '적분제(積分制)'로 일종의 포인트 제도이다. 대학 졸업자, 사회보험료 납부자 등 규정된 조건에 부합하는 경우 '포인트'를 쌓아 후커우를 이전할 수 있도록 한 것이다.

그러나 베이징, 선전 등 대도시 후커우 이전은 자격요건이 매우 까다로워 쉽게 취득하기 힘들다. 이런 배경에서 선전 시정부가 7.15 대책에서 외지인의 경우 후커우 취득 만 3년자에 한 해서만 현지 주택 구매를 허용한 것은 외지인의 투기를 원천 차단하겠다는 의미로 분석된다.

선전 현지인에 대한 규제도 강화됐다. 주택 구매 시 가장 먼저 납부해야 하는 선도금 '서우푸(首付)'의 비율도 큰 폭으로 상향 조정했다. 주택 구매 희망자 가족 명의로 선전시 소유 주택이 없어도, 주택 담보대출 관련 기록이 있는 경우 '서우푸' 비율이 주택의 종류에 따라 낮게는 50%, 높게는 60% 이상으로 조정됐다.

주택 투기를 위한 위장이혼 세력도 차단한다. 이혼 후 햇수로 3년이 지나지 않은 경우 이혼 부부 한 측이 부동산을 구매하면 혼인 기간 내 구매한 주택으로 간주된다. 부동산 투기 억제 대책이 갈수록 강화되면서 중국에서는 규제를 회피해 부동산 투기를 하기 위한 위장이혼이 급증해 사회문제가 되고 있다.

기존주택에 부여되는 증치세(增值稅·부가가치세) 면제 기간도 2년에서 5년으로 늘렸다. 중국에서는 기존주택 매매 시 증치세·개인소득세·등기세 등을 납부해야 하는데, 주택 판매자가 납부하는 증치세의 경우 보유기간 2년 이상이면 면제가 됐었다. 앞으로는 보유 기간이 만 5년이 돼야만 증치세가 면제된다.

 ◆ 선전 '노른자위' 아파트 급매물 증가, 거래절벽 가시화 

7·15 부동산 정책 발표 후 선전 부동산 중개 사이트에선 매도 호가를 낮춘 물건이 늘어나고 있다. <사진=바이두>

중국의 부동산 정책을 들여다보기에 앞서 중국 주택 매매 제도의 특징을 먼저 이해할 필요가 있다. 중국에서는 토지의 사적 소유가 불가능하다. 토지는 공적 재화로 개인이 거래할 수 없다. 중국에서 부동산 매매라는 개념은 '주택 사용 권리'와 '토지 사용 권리'의 거래를 의미한다. 집은 개인 소유가 인정되지만 토지는 일정한 조건 하에서 사용료를 지불하고 이용한다는 의미다. 통상 일반 주택의 경우 토지 이용 기간이 70년으로 책정돼있다.

토지 이용 기간 만료 이후의 처리 방식에 대해선 중국 내에서도 확정된 방안이 나오지 않고 있다. 그러나 개인의 주택 소유는 인정한다는 것이 중국 정부의 방침이다. 주택 사용권은 소유권에 해당되기 때문에 개인의 사용, 임대 및 매매가 가능하다. 이 때문에 중국에서도 부동산 가격 상승이 기대되는 곳마다 투기가 끊이지 않고 있다.

 중국 정부도 '집은 사는 곳이지 사는 것이 아니다'라는 구호를 외치며 부동산 투기 억제 정책을 거듭 강화하고 있지만, 집값은 투기 대책이 나올수록 오히려 상승하는 부작용이 반복되고 있다.

특히 선전은 중국 대도시 가운데서도 집값이 비싸기로 '악명' 놓은 곳이다. 실수요와 투기 수요가 갈수록 늘어나면서 주택 가격이 천정부지로 치솟았다.

이런 상황에서 7.15대책 이후 선전의 주맥 매매가가 단기간에 큰 폭으로 하락하고 있어 화제가 되고 있다.

선전 현지 매체의 보도에 따르면, 이 지역 첸하이(前海) 인기 아파트 단지인 '눠더자르화위안(諾德假日花園)'의 한 매물의 주인은 7.15 정책이 발표되자마자 매도 호가를 1천150만 위안(약 19억 6000만 원)에서 900만 위안으로 250만 위안(약 4억 2700만원)이나 자발적으로 인하했다.

2007년에 준공된 '눠더자르화위안'은 명문 학교 인근에 위치하고, 첸하이 개발 호재가 더해져 지난 10여 년 동안 매매가가 10배 이상 올랐다. 선전 최고 인기 단지 중 하나로 외지인의 투기가 심했던 곳이기도 하다. 일부 집주인들은 7.15 대책으로 단기간 집값 하락이 불가피한 만큼 매물을 거둬들이고 있다고 현지 매체는 전했다.

난산(南山), 바오안(寶安) 등 선전의 다른 인기 지역 주택 가격도 하락하고 있다. 거래가가 높은 한 대형 평수 아파트는 7.15 대책 발표 이후 매도 호가가 400만 위안(약 6억 8352만원)이나 낮아지기도 했다.

거래량도 감소하기 시작했다. 향후 감소 폭이 더욱 확대될 전망이다. 중국 부동산 시장 연구 기관 중위안디찬연구센터(中原地產研究中心)에 따르면, 7월 13~19일 선전 지역 신규 주택 거래량은 873채로 한 주 전보다 8.0%가 줄었다. 

정수룬(鄭叔倫) 중위안디찬 이사장은 "수치로만 보면 거래량 감소폭이 크지 않게 보일 수도 있다. 15일 신대책이 발표하기 전 거래된 물량이 반영됐기 때문이다. 그러나 새로운 정책 발표 후 주택 시장 관망세는 분명 짙어지고 있다. 앞으로 단기간에 거래량 감소 추세가 더욱 뚜렷해질 것"이라고 전망했다. 

기존주택 시장 분위기는 더욱 냉랭하다. 선전시 부동산중개협회의 집계에 의하면, 7.15 정책이 발표된 첫 주(13~19일) 기존주택 계약 건수는 5143채로 전 주 대비 48.7%가 감소했다. 

21스지징지바오다오(21世紀經濟報道)가 취재한 현지 부동산 중개업소는 "평소 주말에 최소한 2~3채 거래가 성사됐다. (7.15 정책 발표 이후에는) 문의만 있고 거래가 없다. 앞으로 기존주택 거래 시장이 위축되면서 중개업소 사업이 악화될 것이 분명하다"라고 밝혔다. 

리위자(李宇嘉) 광둥성 부동산정책연구센터 수석연구원은 "고가 주택의 가격 하락폭이 특히 클 것이다. 정책 발표 전 대출 등으로 주택을 구매했던 투자자들의 현재까지 수익률이 매우 우수하다. 지난해부터 1년 동안 가격 상승분만 해도 창사(長沙) 등 다른 중소형 도시 주택 한 채 가격에 맞먹는다. 수십만 혹은 수백만 위안 가격을 내려 판다고 해도 사실 손해가 아니다. 그렇기 때문에 가격이 더 떨어지기 전에 서둘러 집을 처분하려는 수요가 급증하고 집값 하락세도 가팔라질 것"이라고 설명했다. 

 ◆ 7·15 대책 효과는 단기적, 공급확대 위해 재건축 박차 

시장의 다음 관심은 선전 부동산 가격 하락세가 언제까지 지속될 것인가로 쏠리고 있다. 

부동산 시장 전문가들은 7.15 신대책으로 선전 부동산 구매 요건을 갖춘 인구가 30% 줄어든 것으로 추산했다. 실제로 인터넷에서는 자고 일어났더니 부동산 구매 자격을 박탈당했다는 사연이 심심치 않게 올라오고 있다. 

장다웨이(張大偉) 중위안부동산 수석연구원은 "이번 대책으로 투기 수요가 심각한 타격을 입을 것이다. 정부가 세제 강화, 구매 요건 강화, 부동산 대출을 더욱 옥죄면 선전을 떠나는 투기 자금이 적지 않을 것이다. 선전시 부동산은 조정기에 진입할 가능성이 있다"라고 전망했다. 

선전시 부동산 가격 하락은 다른 대도시로도 영향을 미칠 수 있다. 과거 베이징과 상하이 등 대도시 부동산 시장이 선전시 상황을 쫓는 경우가 많았기 때문이다. 전문가들은 향후 반 년 선전 주택 가격 폭락 가능성도 제기하고 있다. 적어도 5% 이상 가격이 하락할 것이라는 전망도 나온다. 

그러나 부동산 가격 하락 장기화를 예상하는 전문가들은 많지 않다. 리위자 광둥성 부동산정책연구센터 수석연구원은 "7.15 대책의 효과는 짧게는 1개월 길게는 8개월 지속될 것으로 본다. 단기간 시장에 대한 영향이 불가피하지만 장기적으로는 역시 시장의 수급에 주택 가격이 좌우될 것이다"라고 강조했다. 

투기 경로를 옥죄는 방식으로 집값 안정화를 실현하기는 불가능하다는 견해가 지배적이다. 결국 공급량을 늘려야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 

선전시는 재건축을 해결 방법으로 모색하고 있다. 선전시 내에 주택을 신규로 지을 만한 땅이 충분하지 않기 때문이다. 올해 선전시는 지난해의 두 배에 달하는 주택을 신규 공급할 계획이다. 그러나 선전시가 내놓을 수 있는 주택 용지 면적은 작년보다 25.7% 늘어나는 데 그쳤다. 

중국에서는 부동산 개발기업이 지방정부로부터 주택 용지 이용 권리를 구매해 아파트를 짓는다. 대도시의 경우 주택 용지가 부족해 입찰 경쟁이 치열하고, 토지 가격이 급등하는 문제가 발생하고 있다. 토지 가격 상승은 분양가격 상승으로 이어져 집값을 올리는 요인이 된다. 

선전시는 최근 주택 재개발 사업 승인을 확대하는 추세다. 19일까지 시가 계획한 재개발 프로젝트는 891건에 달하고, 이 가운데 509건은 정식 인가가 떨어졌다. 

 강소영 기자