중국 부동산 관련 주요 법규 요약

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작성자 :운영자| 작성일 :11-08-12 04:16|

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제1장 외상투자기업이 토지사용권을 취득하는 주요방법

중국은 국가와 집단 두가지 토지소유제가 있기 때문에 상이한 소유제토지를 사용할 때에는 토지사용권 취득방식도 다르다.

<외상투자기업이 국유토지를 사용해야 할 경우가 5가지방식이 있다>

1. 양도방식에 의한 토지 사용권 취득

- 국가는 국유 토지 사용권을 기한부로 외상 투자 기업에 양도하고 기업에서 국가에 토지사용권 양도금을 지불한다.

- 구체적방법은 시, 현인민정부토지관리부서가 정부를 대신하여 입찰, 경매 또는 합의방식으로 토지사용권을외상투자기업에 양도하고 쌍방이 토지사용권 양도계약을 체결한다.

- 양도방식으로 득한 토지 사용권은 규정에 따라 재양도, 임대, 저당할수있다.

2. 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득

-국가의 관련규정에 부합되는 외자기업이 확실히 필요한 경우 현급이 상인민정부의 비준을받고 행정배당방법에 의하여 토지사용권을 취득할 수 있다.

3. 중국측기업과합작에의한토지사용권취득

- 정부는 기업개혁을 초진한다는 견지에서 국유기업과 도시집단기업이 보유한 장소,공장건물,시설 등을 외국기업과 합자,합작기업설립출자로 사용하는 것을 허용한다.

4. 가옥및용지임차에의한토지사용권취득

- 외상투자기업은 임차인으로 국유기업,도시집단기업,기타경제조직이나 개인으로부터 직접가옥 및 용지를 임차함과 아울러 리스계약에 따라 임대인에게 임대료를 납부하는 것이다.

5. 재양도방식에의한토지사용권취득

-외상투자기업은 양도방식으로 토지사용권득한사용자로부터 토지사용권을구매할 수있다.

<외상투자기업이집단토지를사용해야할경우두가지형태가있다>

1. 집단토지는 먼저시.현정부에서 당해집단토지를 국유토지를 국유토지로 수용한 다음 규정에 따라 외상투자기업에 양도하거나 배정하여 사용하게한다.

2. 농촌집단경제조직 또는향진기업이 사용하는 토지는 합자기업에서 시.현토지관리부서에 신청하여 비준을받는다. 단,용지의 집단소유권은 변하지않으며 집단토지의 지분은 양도하지 못한다.

제2장 부동산개발과정시의유의사항

중국의 토지소유는 국유 아니면 집단소유제이기때문에 토지소유권의 매매나 양도는 불가능하지만 그 사용권은 법에따라 매매 또는양도할 수 있다.

<토지사용권양도>

-중국측은 법에 따라 취득한 토지사용권을 가격으로 환산하여 투자할 수있고 그 가격에 상응하는지분을가질 수 있다.

-토지사용권의 평가는 토지관리기관 또는부동산관리기관으로부터 권한을 위임받은기관에서 감정,평가한다.

-토지사용권을 합법적으로이전(양도)받기전에는 부동산개발사업을 추진할수 없다.

<토지사용권의구매>

-토지사용권을구매방식으로취득하였을때에는토지사용권양도계약을반드시체결하여야한다.

-토지관리국 또는부동산관리부서만이 토지소유자의 자격으로 그 토지의 사용권을 사용자에게 일정기간양도하고 양도금을 수령할 권한이있기때문에계약서상의양도측은반드시토지또는부동산관리부서여야한다.

<토지의개발>

-토지사용권의사용은양도계획서와허가서상에약정된용도와공사개시및완공시기등에따라사용되어야하며약정기한내에개발하여야한다.

-≪중국도시부동산관리법≫에따르면 양도계약에 규정된 시공개발기한을 초과하여 만 1년후에도 시공 또는개발하지 아니하였을경우에는 토지사용권양도금의 20%이하에 해당하는 벌금을 납부하여야 하며 만 2년후에도 개발을 시작하지 않았을 때에는 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있도록 규정되어있다.

<설계, 시공및사용>
-부동산개발프로젝트의설계,시공및사용은국가의관련기준과규칙에적합하여야하며완공후에는관련부문의검사와합격판정이있어야만사용할수있다.

제3장외국인의주거용부동산구입하기

외국인은거주또는상업용으로거주용아파트를비롯한각종부동산을구입할수있으며그매매행위는지방정부의관리규정에따른다.

<아파트의구매와판매관련규정>

중국의부동산판매회사는현지부동산관리국의심사, 허가와등록절차를밟아≪아파트예매허가증≫또는≪아파트판매허가증≫을발급받은후에부동산을판매할수있기때문에외국인이아파트를구매할때에는판매자가합법적인아파트판매권을가지고있는지의여부를확인하여야한다. 판매허가권이없는자로부터아파트를구입하여서는아니된다.

<신축아파트예약구매>

판매자와예매계약을체결하고계약후30일이내에매매쌍방은부동산관리국소속의부동산시장관리부문(房地産市場管理處)에서예약판매와구입의등록수속을밟아야한다.

<기존아파트구입>

판매자와아파트매매계약을체결하고계약체결후30일내에매매쌍방은매매계약과관련되는증서를지참하고부동산시장관리부문에가서명의이전수속을밟아부동산소유권증서(房地産産權證)를발급받아야한다.

<외국인이중국에서주택을구입할때에는주택가격에따라제반세금등의비용을지불하게되는데그비율은다음과같다>

-매매계약서: 3~5%

-인지세: 5/10,000

-수수료: 2%
-증치세는미정

제4장외국인의주택임대시유의사항

≪중국도시부동산관리법≫에따라외국인은중국에서부동산을임대할수있으며다음과같은사항에유의하여야한다.

-부동산소재지인민정부에서규정한임대정책에따라서면임대차계약을체결하고임대인과임차인의권리와의무를약정하며임대계약서에임대기한, 용도, 임대료, 보수책임, 임대료체불시의조건등을명확히하여야한다

-외국인이거주할수있는구역과아파트등이정하여져있기때문에주택매매나임대시는반드시해당지역의공안부문에거주가능여부를사전조회하여보아야한다　　　

제5장토지사용과임대

합법적으로취득한토지사용권에대해규정된기간내승계, 양도,저당, 증여, 임대등이가능하며토지사영권의유상양도기간을투자분야의기술, 효율등을감안. 40~70년으로선별적으로적용하고있다. 또한규모가크고효율성이높은첨단기술기업의경우, 토지사용권유상양도가격을평균가격보다20~70%인하해주고있다.

제6장중국서사무소개설방법

외국기업이중국에서경영활동을하기위해서는사무실을개설하여야만원활히경영활동을할수있다. 중국의북경, 상해, 천진등대도시중심가의임대료는한국과별차이가없을정도로비싸다. 특히상해는물가가매우비싸기때문에시내중심지에사무실을개설하는것보다교통이편리한부심지역에사무실을개설하는것이기업측면에서는훨씬이득을줄수있다. 중국법규에는외국기업이중국에서6개월이사체류시에는반드시사무소를개설하도록명문화하고있으며사무소허가는3년이최대이며3년경과시사무소설치허가서를재발급받아야한다. 또한사무소는시장조사, 중국측무역파트너와의연락업무, 회사이미지제고등의활동으로제한되며, 규정상영리활동은금지되고있다.

사무소설립절차는크게설립허가신청과사무소등기로구분된다. 사무소설립허가신청은기업이나단체가직접할수없고, 반드시대행기관을걸쳐야하는데이에는중국대외경제자문공사와국제무역촉진회(CCPIT)등이있다. 사무소설립허가신청에필요한서류로는본사자산신용증명서, 사무실임차계약서, 본사의간략한소개자료등이있다. 그리고설립허가를취득한후30일이내에공상행정관리국에등기를하여야하고등기증과주재원의대표증을발급받아야한다. 등기를하여야만사무소가정식으로설립된것으로인정받으며, 사무소의명칭을공식적으로사용할수있다. 공상행정관리국에제출할서류로는등기신청서(지정양식). 사무소설립신청서원본1부, 상주대표임명장등이있다. 위의절차를걸친이후주재원의거주와취업증명을위하여공안국과노동국에이의사실을등기하여야하며, 세무서에사업개시사실을신고하여야한다.

제7장중국에서의토지임대법

금년4월22일중국국무원은인민일보를통해"금년7월1일부터전국도시에서주택의무상분배를금지시키고새로건설되는주택은모두판매만하고임대할수없다"라고발표하였다. 즉지금까지의"주택무상분배제도"를없애겠다는정부의강력한의지를천명한것이다. 비로소중국에서도일반인들도부동산을매매할수있게됨으로써개방의가속화가더욱심화될것이다.

그러나한국에서의개념과달리토지는여전히정부소유이며건물만이매매대상이다. 이러한개혁조치로지금중국에서는부동산에대한열기가날로고조되고있는실정으로보고있다. 외국기업들이토지와건물을매입하기위해서는정부에반드시신청, 보고하여야사용권리를획득할수있다. 외국투자자들은국유토지사용권등록을마치이후에야토지사용권리를획득하며, 토지를양도할수있는것이다.

토지계약금은토지등급과계약형식, 투자규모등에의하여결정되며토지사용권에대한금액은인민폐로지급하여야한다. 만약토지사용계약자가계약변경을원할경우에는반드시당사자간의합의서와보충합의서를새로이작성하여야하며, 규정에의한조정계약금을지급하여야한다.토지사용권리에대한사용기한이만료된후에는토지사용권리에의해건물과기타부속물의소유권은국가가무상으로취득하게되나. 만일계약기간을연장하기를원할경우에는토지사용권리에대한금액을지불하여야한다. 중국에서부동산세는부동산시세또는임대료가격을바탕으로부과된다

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	<중국 부동산 시장 `냉각' 뚜렷> 중국 정부가 올해 들어 주택 재산세 부과, 주택 구입 제한령 발표 , 보장방(서민용 저가아파트) 1천만채 공급 등의 강력한 부동산 억제 정책을 펼치면서 부동산 거품이 서서히 걷히고 있다.베이징(北京)을 비롯한 주요 도시들에서 주택 거래량이 줄고 새 주택 가격도 소폭 하락하는 추세에 있는 등 부동산 시장이 진정되는 모습을 보이고 있는 것이다.베이징에 소재한 부동산 업체인 `워아니워지아'의 통계에 따르면 베이징 시내의 9월 상반기 신규주택 판매는 2천56건으로 전달 상반기에 비해 16% 감소…(2011-10-06 08:30:32)
	"중국 내년 수출증가로 성장세 지속" 중국 경제가 내년에 수출이 회복되고 부동산 및 기업 민간 투자가 늘어나며 성장세가 지속될 것으로 전망됐다.8일 판 강 중국 인민은행 통화정책위원은 올해 중국 경제의 성장세가 정부 주도의 경기 부양책때문이었다면 내년에는 민간 부문의 기업과 부동산 투자가 활성화하며 성장세가 지속될 것이라고 내다봤다. 올해 지지부진한 수출도 내년에는 두 자릿수의 증가율을 보일 것으로 점쳐졌다.판 위원은 또 저탄소 산업이 차세대 성장 동력으로 자리잡을 것이며 개도국 경제가 세계 경제에서 차지하는 비중이 점점 커질 것으로…(2009-09-09 10:03:36)
	베이징 집값 1년 새 22%↑ … 눌러도 눌러도 꺼지지 않는… 중국의 주택값이 계속 오르고 있다. 지난해 12월 이후 9개월째다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 중국의 집값은 한동안 하락했다. 하지만 지난해 말 이후 회복을 넘어 급등 추세다. 거품이라는 진단이 나올 정도다. 중국의 주택 가격 상승은 가계부채 팽창과 동전의 양면이다. 중국이 주택 거품 때문에 자칫 경제위기를 맞는 것 아니냐는 우려가 나오는 이유다.　중국 수도 베이징의 올해 8월 주택 가격은 지난해 같은 달과 비교해 22.5% 급등했다. 남부 광저우는 더 심하다. …(2013-09-06 07:24:54)
	中 주요 도시 땅 가격 폭등 中 주요 도시 땅 가격 폭등 상하이이쥐(上海易居)부동산연구원이 집계하는 국내 주요 도시 8월 토지거래 보고서가 지난 2일 발표됐다. 앞으로 수개월간 토지시장은 여전히 거래가 활발할 것이며 이에 따라 토지가격은 높은 수준을 계속해서 유지해 나갈 것으로 업계 전문가들이 내다봤다고 경제참고보(经济参考报)는 3일 보도했다. 보고서에 따르면 상하이(上海), 베이징(北京), 광저우(广州), 선전(深圳) 등 10대 도시의 지난 8월…(2013-09-09 14:41:18)
	최근 중국 부동산 관련 동향 최근 중국 부동산 관련 동향11월 신축주택 0.98% 올라5개월 연속 1% 이상 상승 멈춰신축 주택가격 1% 미만의 상승세베이징, 상하이등 상승 폭 0.3%로 집계돼경기 부양책 차원에서 부동산 규제 다소 완화 조짐 최근 중국 일부 지방 소도시를 중심으로 부동산 규제가 완화되고 있는 가운데, 중국 대륙 부동산 시장 앞날을…(2019-01-21 17:21:27)
	중국의 10대 호화주택, 어디에 있나 보니 중국의 10대 호화주택 중 6곳이 베이징, 상하이, 광저우(广州) 등 1선급 도시에 있는 것으로 나타났다.세계경영인그룹, 세계부동산연구원, 중국 경영인 전문잡지 '총재(总裁)'가 공동으로 조사해 발표한 '2012년 중국 10대 호화주택' 명단에 따르면 광저우(广州)에 있는 광저우다이산장(广州大一山庄)이 중국 최고의 호화주택으로 선정됐다.상하이의 빈장카이쉬안먼(滨江凯旋门), …(2012-03-26 02:57:32)
	베이징 오피스 임대료, 상하이보다 거의 2배 비싸 온바오에 따르면 지난 1년 동안 베이징의 사무실 임대료가 계속 오르면서 상하이의 2배 수준까지 오른 것으로 나타났다. 　　중국 주택도시건설부의 기관지인 중국부동산보(中国房地产报)는 20일 글로벌 부동산 컨설팅 회사 세빌스(Savills) 통계를 인용해 베이징 진룽가(金融街), CBD 등 비즈니스 중심구역의 사무실 한달 임대료가 1m²당 5백위안(8만5천원)에 달한다고 보도했다. 　　실례로 베이징 CBD 지역의 경우, 스지차이푸센터(世ń…(2013-01-24 07:05:19)
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	中 1선도시 집값 '들썩들썩'... 중고주… 中 1선도시 집값 '들썩들썩'... 중고주택 거래 20% 급증[2021-01-18, 11:36:11] 중국의 1선 도시 집값이 일제히 올랐다. 15일 국가통계국이 발표한 중국 70대 도시 집값 보고서에 따르면, 4대 1선 도시의 신규 분양주택 가격은 전달대비 0.3% 올랐고 중고매물 가격은 전달대비…(2021-01-19 21:27:10)
	중국 부동산값 하락은 긍정적 현상 중국 부동산시장 가격 안정화 확산은 뚜렷해 보인다. 중요한 것은 이러한 안정화가 중국 경제가 경착륙하는 징조인지 아니면 경제성장 건전화를 나타내는 것인지에 대한 판단이다. 중국 시장은 금융위기 이후 핫머니의 지속적 유입으로 물가 상승 압력의 어려움을 겪고 있다. 특히 부동산 가격의 과다한 상승은 경제성장의 건전성을 훼손시킨다. 이는 근로자들 생활비용의 급격한 상승과 주택구매의 어려움을 가져온다. 일본처럼 부동산 가격 하락이 경제의 경착륙과 장기 침체의 시나리오로 가려면 부동산 관련 소득 감소로 개…(2011-10-03 09:54:58)
	中 부동산 과열 우려 고조 중국 부동산 시장의 거품 형성에 대한 우려가 고조되고 있다. 10일 블룸버그통신에 따르면 중국 국가개발계획위원회(NDRC)는 이날 지난달 중국 70개 주요도시의 주택가격이 전년 대비 1% 상승했다고 밝혔다. 이는 지난 9개월래 최대 상승폭으로 지난 6월(0.9% 상승)에 이어 2개월 연속 오름세이다. 특히 중국 국가통계국(NBS)에 따르면 지난 1∼7월 간 중국의 부동산 판매는 지난해 같은 기간보다 무려 60% 급증한 것으로 나타났다. 부동산 투자 역시 지난 1∼7월 동안 전년동기대비 11.6% …(2009-08-11 10:06:25)
	中國 부동산 가격 하락.."거품 붕괴는 아니다" 토러스투자증권은 14일 "중국 부동산 가격이 6개월만에 상승세를 멈추고 두달 연속 하락하기 시작했다"며 "시장 붕괴에 대한 우려가 높지만 시장 붕괴보다 긍정적인 가격 조정 수준으로 판단된다"고 밝혔다. 중국 부동산 가격은 9월에 이어 10월에도 하락세를 이어갔다. 특히 대도시의 부동산 가격 하락폭이 더 컸다. 이윤교 토러스투자증권 연구원은 "부동산 시장은 급락보다 안정적인 가격 조정이 있는 것으로 판단된다"며 "정부의 부동산 투기 억제 정책이 효과를 내고 있고 공급 과잉 우려에 따른 가격 조정으로…(2011-12-14 09:15:40)
	중국 `부채 정리 강도 높이고, 부동산 등록 줄이는 조치 마… 전영 기자= 리커창(李克) 총리는 지난달 30일 중국 베이징(北京)에서 열린 국무원 상무회의(中中小企业會)에서 "민간기업 중소기업의 장부를 정리하는 업무 보고를 받고, 부채정리의 강도를 높이고, 부동산 등록을 더욱 줄이는 조치를 마련하라"고 말했다. 회의에서는 당 중앙국무부 배치에 따라 지난해 11월 이후 각 지역과 관련…(2019-02-02 16:54:35)
	주택 마련 부동산 담보 대출, 외지인 제외 중국에서 외지인의 주택구입을 위한 대출을 제한했다. 국가발전개혁위원회(国家发展和改革委员会, 이하 발개위)는 2일 반포한 '중국 내 외자은행의 2012년 중장기 차관 관련문제에 대한 통지'에 따르면 중국 내 외자은행은 중장기 차관 항목에서 외지인의 부동산 대출을 제외시켰다.외지인은 해당 지역 출신이 아닌 다른 지역 혹은 나란 사람을 의미한다. 따라서 외국인이 중국에서 은행의 중장기 융자를 받아 집을 마련하기가 어려워진 셈이다.전문가…(2012-02-07 02:26:47)
	中 부동산경기 28개월만에 최저 김대호 특파원 = 중국 부동산경기가 28개월만에 최저로 떨어져 집값 급락 가능성이 점쳐지고 있다.신경보(新京報)의 10일 보도에 따르면 국가통계국은 11월 전국부동산개발경기지수가 99.87을 기록했다고 밝혔다.부동산개발경기지수는 100을 넘으면 부동산경기가 확장국면임을 의미하며 반대로 100 밑으로 떨어지면 부동산경기가 수축국면임을 나타낸다.이 지수가 100 이하로 떨어진 것은 2009년 7월 후 28개월만이다.이 지수가 2001년 이후 10년간 100 밑으로 떨어진 것은 금융위기가 발생한 200…(2011-12-12 09:13:08)

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