중국 부동산 관련 주요 법규 요약
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작성자 :운영자| 작성일 :11-08-12 04:16|본문
제1장 외상투자기업이 토지사용권을 취득하는 주요방법
중국은 국가와 집단 두가지 토지소유제가 있기 때문에 상이한 소유제토지를 사용할 때에는 토지사용권 취득방식도 다르다.
<외상투자기업이 국유토지를 사용해야 할 경우가 5가지방식이 있다>
1. 양도방식에 의한 토지 사용권 취득
- 국가는 국유 토지 사용권을 기한부로 외상 투자 기업에 양도하고 기업에서 국가에 토지사용권 양도금을 지불한다.
- 구체적방법은 시, 현인민정부토지관리부서가 정부를 대신하여 입찰, 경매 또는 합의방식으로 토지사용권을외상투자기업에 양도하고 쌍방이 토지사용권 양도계약을 체결한다.
- 양도방식으로 득한 토지 사용권은 규정에 따라 재양도, 임대, 저당할수있다.
2. 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득
-국가의 관련규정에 부합되는 외자기업이 확실히 필요한 경우 현급이 상인민정부의 비준을받고 행정배당방법에 의하여 토지사용권을 취득할 수 있다.
3. 중국측기업과합작에의한토지사용권취득
- 정부는 기업개혁을 초진한다는 견지에서 국유기업과 도시집단기업이 보유한 장소,공장건물,시설 등을 외국기업과 합자,합작기업설립출자로 사용하는 것을 허용한다.
4. 가옥및용지임차에의한토지사용권취득
- 외상투자기업은 임차인으로 국유기업,도시집단기업,기타경제조직이나 개인으로부터 직접가옥 및 용지를 임차함과 아울러 리스계약에 따라 임대인에게 임대료를 납부하는 것이다.
5. 재양도방식에의한토지사용권취득
-외상투자기업은 양도방식으로 토지사용권득한사용자로부터 토지사용권을구매할 수있다.
<외상투자기업이집단토지를사용해야할경우두가지형태가있다>
1. 집단토지는 먼저시.현정부에서 당해집단토지를 국유토지를 국유토지로 수용한 다음 규정에 따라 외상투자기업에 양도하거나 배정하여 사용하게한다.
2. 농촌집단경제조직 또는향진기업이 사용하는 토지는 합자기업에서 시.현토지관리부서에 신청하여 비준을받는다. 단,용지의 집단소유권은 변하지않으며 집단토지의 지분은 양도하지 못한다.
제2장 부동산개발과정시의유의사항
중국의 토지소유는 국유 아니면 집단소유제이기때문에 토지소유권의 매매나 양도는 불가능하지만 그 사용권은 법에따라 매매 또는양도할 수 있다.
<토지사용권양도>
-중국측은 법에 따라 취득한 토지사용권을 가격으로 환산하여 투자할 수있고 그 가격에 상응하는지분을가질 수 있다.
-토지사용권의 평가는 토지관리기관 또는부동산관리기관으로부터 권한을 위임받은기관에서 감정,평가한다.
-토지사용권을 합법적으로이전(양도)받기전에는 부동산개발사업을 추진할수 없다.
<토지사용권의구매>
-토지사용권을구매방식으로취득하였을때에는토지사용권양도계약을반드시체결하여야한다.
-토지관리국 또는부동산관리부서만이 토지소유자의 자격으로 그 토지의 사용권을 사용자에게 일정기간양도하고 양도금을 수령할 권한이있기때문에계약서상의양도측은반드시토지또는부동산관리부서여야한다.
<토지의개발>
-토지사용권의사용은양도계획서와허가서상에약정된용도와공사개시및완공시기등에따라사용되어야하며약정기한내에개발하여야한다.
-≪중국도시부동산관리법≫에따르면 양도계약에 규정된 시공개발기한을 초과하여 만 1년후에도 시공 또는개발하지 아니하였을경우에는 토지사용권양도금의 20%이하에 해당하는 벌금을 납부하여야 하며 만 2년후에도 개발을 시작하지 않았을 때에는 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있도록 규정되어있다.
<설계, 시공및사용>
-부동산개발프로젝트의설계,시공및사용은국가의관련기준과규칙에적합하여야하며완공후에는관련부문의검사와합격판정이있어야만사용할수있다.
제3장외국인의주거용부동산구입하기
외국인은거주또는상업용으로거주용아파트를비롯한각종부동산을구입할수있으며그매매행위는지방정부의관리규정에따른다.
<아파트의구매와판매관련규정>
중국의부동산판매회사는현지부동산관리국의심사, 허가와등록절차를밟아≪아파트예매허가증≫또는≪아파트판매허가증≫을발급받은후에부동산을판매할수있기때문에외국인이아파트를구매할때에는판매자가합법적인아파트판매권을가지고있는지의여부를확인하여야한다. 판매허가권이없는자로부터아파트를구입하여서는아니된다.
<신축아파트예약구매>
판매자와예매계약을체결하고계약후30일이내에매매쌍방은부동산관리국소속의부동산시장관리부문(房地産市場管理處)에서예약판매와구입의등록수속을밟아야한다.
<기존아파트구입>
판매자와아파트매매계약을체결하고계약체결후30일내에매매쌍방은매매계약과관련되는증서를지참하고부동산시장관리부문에가서명의이전수속을밟아부동산소유권증서(房地産産權證)를발급받아야한다.
<외국인이중국에서주택을구입할때에는주택가격에따라제반세금등의비용을지불하게되는데그비율은다음과같다>
-매매계약서: 3~5%
-인지세: 5/10,000
-수수료: 2%
-증치세는미정
제4장외국인의주택임대시유의사항
≪중국도시부동산관리법≫에따라외국인은중국에서부동산을임대할수있으며다음과같은사항에유의하여야한다.
-부동산소재지인민정부에서규정한임대정책에따라서면임대차계약을체결하고임대인과임차인의권리와의무를약정하며임대계약서에임대기한, 용도, 임대료, 보수책임, 임대료체불시의조건등을명확히하여야한다
-외국인이거주할수있는구역과아파트등이정하여져있기때문에주택매매나임대시는반드시해당지역의공안부문에거주가능여부를사전조회하여보아야한다
제5장토지사용과임대
합법적으로취득한토지사용권에대해규정된기간내승계, 양도,저당, 증여, 임대등이가능하며토지사영권의유상양도기간을투자분야의기술, 효율등을감안. 40~70년으로선별적으로적용하고있다. 또한규모가크고효율성이높은첨단기술기업의경우, 토지사용권유상양도가격을평균가격보다20~70%인하해주고있다.
제6장중국서사무소개설방법
외국기업이중국에서경영활동을하기위해서는사무실을개설하여야만원활히경영활동을할수있다. 중국의북경, 상해, 천진등대도시중심가의임대료는한국과별차이가없을정도로비싸다. 특히상해는물가가매우비싸기때문에시내중심지에사무실을개설하는것보다교통이편리한부심지역에사무실을개설하는것이기업측면에서는훨씬이득을줄수있다. 중국법규에는외국기업이중국에서6개월이사체류시에는반드시사무소를개설하도록명문화하고있으며사무소허가는3년이최대이며3년경과시사무소설치허가서를재발급받아야한다. 또한사무소는시장조사, 중국측무역파트너와의연락업무, 회사이미지제고등의활동으로제한되며, 규정상영리활동은금지되고있다.
사무소설립절차는크게설립허가신청과사무소등기로구분된다. 사무소설립허가신청은기업이나단체가직접할수없고, 반드시대행기관을걸쳐야하는데이에는중국대외경제자문공사와국제무역촉진회(CCPIT)등이있다. 사무소설립허가신청에필요한서류로는본사자산신용증명서, 사무실임차계약서, 본사의간략한소개자료등이있다. 그리고설립허가를취득한후30일이내에공상행정관리국에등기를하여야하고등기증과주재원의대표증을발급받아야한다. 등기를하여야만사무소가정식으로설립된것으로인정받으며, 사무소의명칭을공식적으로사용할수있다. 공상행정관리국에제출할서류로는등기신청서(지정양식). 사무소설립신청서원본1부, 상주대표임명장등이있다. 위의절차를걸친이후주재원의거주와취업증명을위하여공안국과노동국에이의사실을등기하여야하며, 세무서에사업개시사실을신고하여야한다.
제7장중국에서의토지임대법
금년4월22일중국국무원은인민일보를통해"금년7월1일부터전국도시에서주택의무상분배를금지시키고새로건설되는주택은모두판매만하고임대할수없다"라고발표하였다. 즉지금까지의"주택무상분배제도"를없애겠다는정부의강력한의지를천명한것이다. 비로소중국에서도일반인들도부동산을매매할수있게됨으로써개방의가속화가더욱심화될것이다.
그러나한국에서의개념과달리토지는여전히정부소유이며건물만이매매대상이다. 이러한개혁조치로지금중국에서는부동산에대한열기가날로고조되고있는실정으로보고있다. 외국기업들이토지와건물을매입하기위해서는정부에반드시신청, 보고하여야사용권리를획득할수있다. 외국투자자들은국유토지사용권등록을마치이후에야토지사용권리를획득하며, 토지를양도할수있는것이다.
토지계약금은토지등급과계약형식, 투자규모등에의하여결정되며토지사용권에대한금액은인민폐로지급하여야한다. 만약토지사용계약자가계약변경을원할경우에는반드시당사자간의합의서와보충합의서를새로이작성하여야하며, 규정에의한조정계약금을지급하여야한다.토지사용권리에대한사용기한이만료된후에는토지사용권리에의해건물과기타부속물의소유권은국가가무상으로취득하게되나. 만일계약기간을연장하기를원할경우에는토지사용권리에대한금액을지불하여야한다. 중국에서부동산세는부동산시세또는임대료가격을바탕으로부과된다
제1장 외상투자기업이 토지사용권을 취득하는 주요방법
중국은 국가와 집단 두가지 토지소유제가 있기 때문에 상이한 소유제토지를 사용할 때에는 토지사용권 취득방식도 다르다.
<외상투자기업이 국유토지를 사용해야 할 경우가 5가지방식이 있다>
1. 양도방식에 의한 토지 사용권 취득
- 국가는 국유 토지 사용권을 기한부로 외상 투자 기업에 양도하고 기업에서 국가에 토지사용권 양도금을 지불한다.
- 구체적방법은 시, 현인민정부토지관리부서가 정부를 대신하여 입찰, 경매 또는 합의방식으로 토지사용권을외상투자기업에 양도하고 쌍방이 토지사용권 양도계약을 체결한다.
- 양도방식으로 득한 토지 사용권은 규정에 따라 재양도, 임대, 저당할수있다.
2. 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득
-국가의 관련규정에 부합되는 외자기업이 확실히 필요한 경우 현급이 상인민정부의 비준을받고 행정배당방법에 의하여 토지사용권을 취득할 수 있다.
3. 중국측기업과합작에의한토지사용권취득
- 정부는 기업개혁을 초진한다는 견지에서 국유기업과 도시집단기업이 보유한 장소,공장건물,시설 등을 외국기업과 합자,합작기업설립출자로 사용하는 것을 허용한다.
4. 가옥및용지임차에의한토지사용권취득
- 외상투자기업은 임차인으로 국유기업,도시집단기업,기타경제조직이나 개인으로부터 직접가옥 및 용지를 임차함과 아울러 리스계약에 따라 임대인에게 임대료를 납부하는 것이다.
5. 재양도방식에의한토지사용권취득
-외상투자기업은 양도방식으로 토지사용권득한사용자로부터 토지사용권을구매할 수있다.
<외상투자기업이집단토지를사용해야할경우두가지형태가있다>
1. 집단토지는 먼저시.현정부에서 당해집단토지를 국유토지를 국유토지로 수용한 다음 규정에 따라 외상투자기업에 양도하거나 배정하여 사용하게한다.
2. 농촌집단경제조직 또는향진기업이 사용하는 토지는 합자기업에서 시.현토지관리부서에 신청하여 비준을받는다. 단,용지의 집단소유권은 변하지않으며 집단토지의 지분은 양도하지 못한다.
제2장 부동산개발과정시의유의사항
중국의 토지소유는 국유 아니면 집단소유제이기때문에 토지소유권의 매매나 양도는 불가능하지만 그 사용권은 법에따라 매매 또는양도할 수 있다.
<토지사용권양도>
-중국측은 법에 따라 취득한 토지사용권을 가격으로 환산하여 투자할 수있고 그 가격에 상응하는지분을가질 수 있다.
-토지사용권의 평가는 토지관리기관 또는부동산관리기관으로부터 권한을 위임받은기관에서 감정,평가한다.
-토지사용권을 합법적으로이전(양도)받기전에는 부동산개발사업을 추진할수 없다.
<토지사용권의구매>
-토지사용권을구매방식으로취득하였을때에는토지사용권양도계약을반드시체결하여야한다.
-토지관리국 또는부동산관리부서만이 토지소유자의 자격으로 그 토지의 사용권을 사용자에게 일정기간양도하고 양도금을 수령할 권한이있기때문에계약서상의양도측은반드시토지또는부동산관리부서여야한다.
<토지의개발>
-토지사용권의사용은양도계획서와허가서상에약정된용도와공사개시및완공시기등에따라사용되어야하며약정기한내에개발하여야한다.
-≪중국도시부동산관리법≫에따르면 양도계약에 규정된 시공개발기한을 초과하여 만 1년후에도 시공 또는개발하지 아니하였을경우에는 토지사용권양도금의 20%이하에 해당하는 벌금을 납부하여야 하며 만 2년후에도 개발을 시작하지 않았을 때에는 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있도록 규정되어있다.
<설계, 시공및사용>
-부동산개발프로젝트의설계,시공및사용은국가의관련기준과규칙에적합하여야하며완공후에는관련부문의검사와합격판정이있어야만사용할수있다.
제3장외국인의주거용부동산구입하기
외국인은거주또는상업용으로거주용아파트를비롯한각종부동산을구입할수있으며그매매행위는지방정부의관리규정에따른다.
<아파트의구매와판매관련규정>
중국의부동산판매회사는현지부동산관리국의심사, 허가와등록절차를밟아≪아파트예매허가증≫또는≪아파트판매허가증≫을발급받은후에부동산을판매할수있기때문에외국인이아파트를구매할때에는판매자가합법적인아파트판매권을가지고있는지의여부를확인하여야한다. 판매허가권이없는자로부터아파트를구입하여서는아니된다.
<신축아파트예약구매>
판매자와예매계약을체결하고계약후30일이내에매매쌍방은부동산관리국소속의부동산시장관리부문(房地産市場管理處)에서예약판매와구입의등록수속을밟아야한다.
<기존아파트구입>
판매자와아파트매매계약을체결하고계약체결후30일내에매매쌍방은매매계약과관련되는증서를지참하고부동산시장관리부문에가서명의이전수속을밟아부동산소유권증서(房地産産權證)를발급받아야한다.
<외국인이중국에서주택을구입할때에는주택가격에따라제반세금등의비용을지불하게되는데그비율은다음과같다>
-매매계약서: 3~5%
-인지세: 5/10,000
-수수료: 2%
-증치세는미정
제4장외국인의주택임대시유의사항
≪중국도시부동산관리법≫에따라외국인은중국에서부동산을임대할수있으며다음과같은사항에유의하여야한다.
-부동산소재지인민정부에서규정한임대정책에따라서면임대차계약을체결하고임대인과임차인의권리와의무를약정하며임대계약서에임대기한, 용도, 임대료, 보수책임, 임대료체불시의조건등을명확히하여야한다
-외국인이거주할수있는구역과아파트등이정하여져있기때문에주택매매나임대시는반드시해당지역의공안부문에거주가능여부를사전조회하여보아야한다
제5장토지사용과임대
합법적으로취득한토지사용권에대해규정된기간내승계, 양도,저당, 증여, 임대등이가능하며토지사영권의유상양도기간을투자분야의기술, 효율등을감안. 40~70년으로선별적으로적용하고있다. 또한규모가크고효율성이높은첨단기술기업의경우, 토지사용권유상양도가격을평균가격보다20~70%인하해주고있다.
제6장중국서사무소개설방법
외국기업이중국에서경영활동을하기위해서는사무실을개설하여야만원활히경영활동을할수있다. 중국의북경, 상해, 천진등대도시중심가의임대료는한국과별차이가없을정도로비싸다. 특히상해는물가가매우비싸기때문에시내중심지에사무실을개설하는것보다교통이편리한부심지역에사무실을개설하는것이기업측면에서는훨씬이득을줄수있다. 중국법규에는외국기업이중국에서6개월이사체류시에는반드시사무소를개설하도록명문화하고있으며사무소허가는3년이최대이며3년경과시사무소설치허가서를재발급받아야한다. 또한사무소는시장조사, 중국측무역파트너와의연락업무, 회사이미지제고등의활동으로제한되며, 규정상영리활동은금지되고있다.
사무소설립절차는크게설립허가신청과사무소등기로구분된다. 사무소설립허가신청은기업이나단체가직접할수없고, 반드시대행기관을걸쳐야하는데이에는중국대외경제자문공사와국제무역촉진회(CCPIT)등이있다. 사무소설립허가신청에필요한서류로는본사자산신용증명서, 사무실임차계약서, 본사의간략한소개자료등이있다. 그리고설립허가를취득한후30일이내에공상행정관리국에등기를하여야하고등기증과주재원의대표증을발급받아야한다. 등기를하여야만사무소가정식으로설립된것으로인정받으며, 사무소의명칭을공식적으로사용할수있다. 공상행정관리국에제출할서류로는등기신청서(지정양식). 사무소설립신청서원본1부, 상주대표임명장등이있다. 위의절차를걸친이후주재원의거주와취업증명을위하여공안국과노동국에이의사실을등기하여야하며, 세무서에사업개시사실을신고하여야한다.
제7장중국에서의토지임대법
금년4월22일중국국무원은인민일보를통해"금년7월1일부터전국도시에서주택의무상분배를금지시키고새로건설되는주택은모두판매만하고임대할수없다"라고발표하였다. 즉지금까지의"주택무상분배제도"를없애겠다는정부의강력한의지를천명한것이다. 비로소중국에서도일반인들도부동산을매매할수있게됨으로써개방의가속화가더욱심화될것이다.
그러나한국에서의개념과달리토지는여전히정부소유이며건물만이매매대상이다. 이러한개혁조치로지금중국에서는부동산에대한열기가날로고조되고있는실정으로보고있다. 외국기업들이토지와건물을매입하기위해서는정부에반드시신청, 보고하여야사용권리를획득할수있다. 외국투자자들은국유토지사용권등록을마치이후에야토지사용권리를획득하며, 토지를양도할수있는것이다.
토지계약금은토지등급과계약형식, 투자규모등에의하여결정되며토지사용권에대한금액은인민폐로지급하여야한다. 만약토지사용계약자가계약변경을원할경우에는반드시당사자간의합의서와보충합의서를새로이작성하여야하며, 규정에의한조정계약금을지급하여야한다.토지사용권리에대한사용기한이만료된후에는토지사용권리에의해건물과기타부속물의소유권은국가가무상으로취득하게되나. 만일계약기간을연장하기를원할경우에는토지사용권리에대한금액을지불하여야한다. 중국에서부동산세는부동산시세또는임대료가격을바탕으로부과된다
