물권법이 부동산시장에 대한 6가지 영향

물권법은 1993년에 기안하여 ‘02.12월 제9기 전국 인민대표대회 상무위원회에서 제1차 심의를 시작하고 총 7차의 심의를 거쳐 ’06.3.16일 제10기 전국 인민대표대회에서 통과되었음.

물권법은 재산 관련 기본 법률로 중요한 의의가 있음.

그중 부동산시장에 대한 영향은 주로
- 주택건설용지 사용권기간이 만료되면 자동으로 연장되어 국민의 주거를 안정시켰으나 주택의 내재적인 가치가 상승되면서 상품주택가격의 장기적인 상승에 빌미를 제공할 수도 있음.

- 엄격한 토지제도는 향후 조절방향을 예시함.
중국 실정은 인구가 많고 경작지가 적음. 전국 경작지는 총 18.3억무로 인당 경작지면적은 1.4무(세계 평균수준의 1/3임)임. “11.5”계획개요는 2010년까지 경작지 18억무를 보장하여야 한다고 규정하였는바 이는 강제적 지표임. 가장 엄격한 토지관리제도를 시행하고 특히 기본농용지를 보호하는 것은 장기적이고 막중한 임무임. 물권법은 “국가는 경작지에 대하여 특수한 보호를 실시하며 농용지를 건설용지로 전환하는 것을 엄격히 제한하고 건설용지 총량을 통제한다. 법률이 규정한 권리와 절차를 위반하는 집체소유의 토지 수용을 금지한다.”고 규정하였음.

중국의 실정으로 토지공급이 부족하므로 부동산가격의 가파른 상승을 억제하는 정책은 주로 3가지 조치가 있을 것임.

· 일정한 수준에서 토지수요를 억제함.
· 현재 토지공급구조를 조절하고 용적율을 제고함.
· 유휴지와 기존 건설용지의 개발과 이용을 가속화함.

- 토지 출양방식을 규정하여 국가 이익 보호
물권법은 “토지에 2명 이상 토지사용 의향자가 있으면 입찰, 경매 등 공개적인 가격 경쟁으로 출양하여야 한다. 행정배당방식의 건설용지 사용권을 설정을 엄격히 제한한다.”고 규정함. 이는 토지조절을 강화하고 불법적인 토지이용을 억제하였으며 정책의 연관성을 유지하고 정부의 토지수익을 보장하며 국가의 이익을 보호하게 됨.

- 철거이주보상에 관한 규정으로 개발원가 증가와 부동산개발속도가 늦어질 것임.
물권법은 “공공이익을 위해 법률이 규정한 권리와 절차에 따라 집체소유의 토지와 조직, 개인의 건물 및 기타 부동산을 수용할 수 있다. 집체소유의 토지를 수용하는 경우는 토지보상비, 이주보상비, 지상 부착물과 묘목 보상비 등 비용을 충분히 보상하고 피수용지 농민의 사회보장비용을 해결하고 생활을 보장하여야 하며 합법적인 권리와 이익을 보호하여야 한다. 조직, 개인의 건물 및 기타 부동산을 수용하는 경우 법률에 따라 철거보상을 하고 피수용자의 합법적인 권리와 이익을 보호하여야 하며 개인주택을 수용하는 경우는 피수용자의 주거조건도 보장하여야 한다.”고 규정하여 수용대상자의 권리와 이익을 전면적으로 보장하였으나 부동산 개발원가 상승을 초래하고 철거이전 진도가 늦어지면서 부동산개발주기에 영향을 미칠 것임.

- 단지 내 공동으로 사용하는 부분에 대하여 소유권을 명확히 하였음.
물권법은 “건물주는 건축물내의 주택, 경영성 장소 등 專有 부분의 소유권을 가진다. 專有부분 이외의 공유부분은 공유하고 공동으로 관리하는 권리가 있다. 건축의 계획구역 내 주차장, 차고는 건물주의 수요를 우선적으로 만족하여야 한다. 건축물 계획구역내 주차장, 차고의 소유는 당사자가 양도, 증여, 임대 등 방식으로 약정한다. 건물주가 공유하는 도로 혹은 기타 장소의 주차장은 건물주가 공유한다.”고 규정하여 소유권 관계를 명확히 하고 부동산시장의 규범화를 위한 근거를 제공하였음.

- 물권법의 출시는 소유권을 명확히 하고 물업세 징수를 위한 법률보장을 제공하였음.
물업세 징수의 주요영향은

· 부동산시장의 혼란한 세금체계를 규범화할 것임.
· 보유단계의 세금을 증가하여 부동산수요를 억제할 것임.

단계 부동산 세금제도는 유통단계의 세금이 많고 보유단계의 비용이 낮음. 물업세의 징수는 일정한 정도에서 건물매입 수요, 특히 부동산 투자와 투기 수요를 억제할 것임.
· 물업세의 징수는 수요를 억제하여 부동산시장의 수급모순을 완화하고 부동산가격의 상승을 억제하며 부동산 분양속도를 완화하여 부동산기업의 이윤에 영향을 끼칠 것임.