중국의 부동산 경기 회복과 중국발 4년의 침체 요인의 소멸

6월 조정의 일단락과 새로운 장세. 
지난주 한국의 옵션 만기가 끝나고, 이번 주 금요일에는 중국의 선물 만기와, 유럽 및 미국의 선물 옵션 쿼드러플 만기이다. 우리 시장은 지난주 선물 옵션 만기가 끝났음에도 외국은 선물을 매도하여 프로그램 공매도를 최재한 끌어내는 한편, 현물 주식을 팔아 지수의 상승을 억제하여 지수를 관리하고 있다.
이렇게 선물과 주식을 매도하고 있음에도 불구하고 외국인은 콜옵션 매수와 풋옵션 매도를 늘려 선물과 주식 매도 물량을 대부분 헷지한 채 지수만 관리하는 국면이다. 
외국인의 선물 매도 국면이 장기화됨에 따라 이례적으로 프로그램 차익거래 매도가 길어지고 있다. 이것은 매수 잔고가 충분히 소진되고 프로그램 공매도 누적 물량이 증가하여 향후 상승 추세 전환시 대단히 강력한 상승을 할 수급 조건을 만들고 있다. 
외국인의 하락 유인하에 지수가 예상외의 긴 시간 조정을 거치고 있으나, 주가지수는 2010년 이후 연중 저가를 만들었던 과매도권을 형성하고 있다. 특히 세계 시장에서 5,000조원을 운용하며 세계 증시를 주무르는 블랙록의 한국 펀드가 2010년 5월, 2011년 9월말, 2012년 6월말, 2013년 6월말, 그리고 2014년 연말의 저점을 형성했던 추세선까지 조정을 거쳐 이후 가파른 상승을 예고한다. 
특히 주가 하락이 업종대표 대형 대형주를 중심으로 나타나고 있어 이들 대형주의 저가권이다. 참고로 코스닥과 소형주는 12월 말이 연중 저점인데 반해, 업종을 대표하는 대형 우량주 저점은 대개 5~7월의 저점이 된다. 
따라서 전략상으로 연중 크게 올라 연봉 이격이 크고, 주가 수익비율이 과도한 중소형주를 차익 실현하여 크게 하락해 있고 연봉 이격이 낮으며 업종을 대표하는 대형 우량주를 사는 전략이 중요한 시기이다.
중국 부동산 경기의 긴 침체의 마감과 회복 국면 
5월 중국의 부동산 가격이 전월 대비 0.6% 상승한 것으로 나타났다. 지난해 중국의 부동산 가격 하락으로 특히 기관을 중심으로 중국의 부동산 발 경착륙 우려가 컸다는 점에서 중국의 부동산 가격 상승은 예상 외이다.
신축주택은 북경을 비롯한 대도시를 중심으로 70개 도시중 20개 도시의 가격이 상승세로 전환되어 있고, 기성주택 가격은 37개 도시에서 상승을 나타냄으로써 상승하는 도시수가 아직 하락하는 도시보다 9개가 많다. 그만큼 상승이 전도시로 확산되고 있음을 의미한다. 
이것은 지난해 긴축에서 부양으로 정책 방향을 바꾼 중국 정부의 밀도 있는 부양책이 탄력적으로 반응하고 있음을 나타낸다. 2채 이상 부동산 매입 규제 해제, 부동산 거래 금융규제 완화, 금리인하 세 차례, 지급준비율 인하 두 차례, 양적 완화를 비롯한 다양한 부양책을 전방위로 집중시킴으로써 정부가 의도하는 대로 경기의 흐름을 만들고 있음을 의미한다. 
이런 정책의 긴밀도는 주택 판매에서 보다 확연하게 나타난다. 중국의 상업용 주택 판매금액의 통계를 월별로 나눠 분석해 보면 다음과 같다. 자신의 집을 건축하는 것을 제외한 판매를 목적으로 한 상업용 부동산(주택,상가,사무실)중 주택이 88%를 차지한다. 이 주택판매의 전년 동기비 변화를 보면 올 1분기까지도 -20% 감소를 보이며 침체했던 주택 거래가 4월과 5월 두달 동안 가파르게 증하면서 30% 증가로 나타난다.
판매가 증가하는 속도로 보아 확연히 호경기로 전환된 모습이며 당국의 부양정책 기조와 그간의 금리 인하와 지급 준비율 인하 및 다양한 부양정책을 감안하면 이런 증가 추세는 앞으로도 계속될 수 밖에 없다.
중국 통계는 특이하게 1월부터 해당월까지 누적 자료를 전년과 비교하기 때문에 분석이 어렵지만, 이런 자료를 월별로 환산하여 증가 상태를 보면 누적치의 변화에서 읽기 어려운 급격한 변화를 볼 수 있다.
중국의 부동산이 정부 당국의 적극적인 부양 정책과 함께 성장국면으로 간다는 것은 세계 금융시장이 대단히 큰 모멘텀이다. 왜냐하면, 2011년 이후의 세계 제조업과 경기 민감 업종의 장기하락이 중국의 부동산 경기 둔화와 건설 경기 침체의 직접적인 결과이기 때문이다. 
중국 부동산의 투자 금액이 2009년부터 가파르게 증가하여 30% 넘는 성장률을 보이는데 이런 활황이 건설, 철강, 화학, 기계, 운수, 운수장비의 2009년 ~ 2011년 ㄱ4월 활황의 근본 원인이었다.
2011년 중국 정부는 과열된 주택 경기를 식히기 위하여 주택 거래 규제와 금융거래 규제에 더하여 일련의 금리 인상과 지급 중비율을 급격히 올리면서 30%가 넘던 부동산 투자 금액 증가율이 급격히 추락하면서 2011년 하반기의 경기 민감주 급락 국면이 이어졌고 이후 지루한 정체가 나타났다.
이후 2012년 두차례의 완만한 금리 인하와 세 차례의 지급준비율 인하로 다시 주택가격이 급등하자 재차 긴축정책으로 주택가격을 억제하는 과정에서 2013년말 이후 2015년까지 건부동산 투자가 급감하고 2014년 주택가격이 하락으로 돌아서면서 중국의 부동산 시장을 한국처럼 생각한 국내 기관의 매물을 급격히 늘리기 시작한다. 
2013년 하반기 이후 투신 12.2조원, 개인 10.1조원,증권 6.7조원, 은행 5.1조원, 사모펀드2.2조원, 국가지자체 2.7조원 등 내국인은 일제히 주식을 쏟아내 주가 상승을 막았고, 이 물량은 외국인 27,5조원 연기금 15.1조원 규모로 사들였다. 
내국인은 2009년 보험과 연기금을 제외하면 줄곧 매도를 나타냈으며 외국인은 2009년 1월 이후 80.6조원으로 주식을 싹쓸이 하다 시피 거뒀고, 연기금이 37.7조원을 마지 못해 샀다. 그간의 모든 악재를 매수의 재료로 사용한 셈이다. 이 때문에 시장이 상승하는 경우 외국인의 마음이 차는 데까지 치고 올릴 수 있는 조건이 되어 있다. 
이렇게 기관이 매도 물량을 쏟아내는 기간 동안 향후 짧게는 2018년말 내지 2019년까지, 길게는 한센의 경기를 따라 2023년 까지 상승할 화학, 철강, 기계, 건설, 운수, 운송장비와 같은 업종이 중국의 부동산 투자 증가율에 맞춰 지금까지 하락해 왔다. 
뿐만 아니라 블랙록이 운용하는 한국 펀드나 신흥국 주가지수, 상품 지수가 모두 중국의 부동산 투자 금액 증가율과 연관되어 움직여 왔기 때문에, 이런 변화에 중국의 건설 경기 회복은 가장 중요한 모멘텀으로 작용하게 된다. 
여하튼 기관이 기대했던 중국발 경착륙과 장기 침체는 이미 물건너 갔다. 중국 당국의 조준 사격 같은 부양정책으로 이미 주택시장이 빠르게 반응하며 성장국면으로 전환되고 있고, 주택시장이 건설 시장으로 이행하는 지연을 줄이기 위해 중국 정부는 인프라 투자에 막대한 자금을 쏟아 부어 민간 건설이 회복되는 시간을 벌어주는 정책을 펴고 있다. 
미국, 유럽, 중국, 일본 그리고 세계가 함께하는 건설 성장 국면 
그러나 부동산 시장이 중국 시장에 국한하지 않는다. 유럽 각국의 주택가격이 유럽 중앙은행의 통화 공급 확대 정책 선회와 함께 지난해 연말을 기점으로 일제히 오르면서 7년 하강 후 성장 국면으로 진입하고 있다.
이와 함께 건설 투자가 1996년 ~ 2007년에 걸쳐 나타났던 장기 고속 성장 국면을 준비하고 있다.
한편, 2013년말 15%를 넘었던 뉴욕의 집값을 안정시키기 위해 긴축으로 주택가격을 잠시 누렸던 미국은 지난해 하반기 이후 주태 가격이 꾸준한 오름세로 전환되어 있다. 내집 기잔 비율이 지난 30년래 최저 수준을 나타내고, 임대주택의 공실률 역시 25년 최저치라는 점에서 향후 임대료 상승에 따른 주택가격 상승은 시간이 갈수록 강화될 여건이다. 
주택가격 상승에도 불구하고 주택 건설이 늘어나지 않아 그간 미국의 은행주를 비롯한 건설주, 경기민감주 주가 정체 하는 원인이 되었지만 4월과 5월 건축 허가가 가파르게 치솟고 있다.
2011년 하반기 ~ 2013년초 까지 가파르게 증가했던 건축허가가 2013년 2분기 이후 둔화되면서 이 기간 금융과 건설 그리고 경기민감주 정체의 원인이 되었지만, 2015년 4월 이후 아무리 둔한 사람도 쉽게 알아볼 정도로 확연하게 주택 허가가 급증하고 있어 이제부터 본격적인 건설 경기 시작을 알리고 있다. 이 경기 흐름은 향후 2023년까지 뻗어나가게 된다. 
2008년 금융위기 이후 하락 정체가 이어졌던 일본의 주택가격도 2015년 들어 급등세를 나타내고 있다. 어떤 사람들은 한국 경제가 일본을 따라갈까 봐 걱정하는 데 일본을 따라가기만 하면 그이 상 바랄 것이 없다.
일본의 부동산 가격 상승과 함께 주태 착공도 점차 증가로 전환하고 있다.
중국, 미국, 유럽, 일본, 그리고 한국을 비롯한 세계 대부분의 나라들이 주택가격 상승과 건설 경기 회복이 시작되고 있다. 과거와 달리 72억의 인구가 사는 지구에서 이렇게 많은 나라에서 주택 경기가 동시에 호전된 경우가 없다. 따라서 향후 몇년 후에는 자재를 사러 안드로메다에 자재 수입 우주선을 띄워야 할지 모른다.
대형 우량 경기 민감주를 사라. 
매년 상반기 말을 전후하여 대형주의 연중 저점과 함께 업종 대표 대형주이 상승이 시작된다. 특히 올해에는 2011년 이후 수축되던 중국의 건설 투자가 증가로 전환되는 중요한 장세 변화의 모멘텀이 함께 하고 있으며, 여기에 미국, 유럽, 일본, 한국 등 세계 각국의 부동산 및 건설 경기 회복의 시작된다.
따라서 적극적으로 크게 하락해 있고 지긋지긋 하게 여기은 대형 우량주들을 사들일 때이다. 이 매수는 2018년 말을 1차 목표로 하며 업종에 따라 2023년까지 지속 보유가 가능하다.
지난해 12월 20일을 저점으로 상승이 이어지는 기업 중 주가 상승폭이 크고, 연봉이격이 높으며 PER가 30 이상 과도한 기업의 경우에는 연중 조정을 감안하여 차익 실현에 유의할 때이다.
지난해 7월 이후 150%가 오르면서 1년이 다 되는 중국 증시 역시 차익실현 국면이다. 지난해 상반기 매집했던 글로벌 펀드 입장에서 보면 연간 150% 수익난 지수는 차익실현하고 덜 오른 국가에 투자를 하게 마련이다. 이런 점에서 상승을 위장하기 위해 지수를 위에 붙들어 놓고 차익실현을 하게 될 것이다. (애널리스트 '쥬라기') 
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