중국, 부동산 개발자금 대출 쉽지 않다
페이지 정보
작성자 :관리자| 작성일 :09-04-30 09:50|본문
얼마전 알고 지내는 지인으로부터 전화 한 통을 받았다. 한국의 IB시장이 금융위기 이후 조금이나마 좋아졌다고는 하나 아직도 움직임이 없으니, 현지에서 자금을 조달 할 수 있는 방안을 만들어 달라는 컨설팅 의뢰를 받아, 중국 남방지역과 동북지역의 은행관계자들을 만나 대출조건 및 분위기를 조사한 적 있다.
중국에 부동산금융상품은 개인과 법인으로 나누어 지는데 개인은 중도금대출 (按揭贷款) 있고, 법인의 경우 개발대출(开发贷款)에서 항목대출 (项目贷款)과 저당대출 (抵押贷款)로 나누어진다.
개인의 경우 정부의 부양책으로 인해 대출비율도 상향 조정돼 신규분양을 받을 시 최대 80%까지 대출이 가능하며, 법인의 경우 문이 열려 있다고는 하나 아직까지는 보수적으로 접근하고 있는 분위기다.
법인의 경우 항목대출과 저당대출로 자금을 조달하는데 항목대출을 직역하면 프로젝트 대출이라고도 한다. 한국의 PF방식과 비슷하나, 한국과 다르게 토지를 확보해야 하고 네 가지 증서를 확보해야만 신청을 할 수 있다.
현지 은행들이 공식적으로 이 상품을 판매하고 있지만, 대부분의 은행에서 취급하지 않거나, 메이저급 상위 3위 이내거나 중앙정부의 든든한 백그라운드가 없다면 항목대출로 자금을 조달하기는 '낙타가 바늘구멍으로 들어가기'로 보면 된다.
개발상들이 일반적으로 자금을 조달하는 방법으로는 저당대출(抵押贷款)인데, 토지 평가금액에 60%~65%선이며 이 것 또한 서류심사가 만만치 않으며, 자기자본 또한 총 투자금액에35%~40%가 있어야 한다. 토지매입대금도 자기자본으로 인정을 한다.
이자율 경우 기준이자율+(기준이자율X 10%~30%(은행마진)) 이 같은 방법으로 계산을 하며 사업성과 법인의 신용도에 따라 차등 적용한다. 담보물의 경우도 지역에 따라 차이가 있으며 건설 중인 건축물, 즉 지상권을 담보로 인정하는데 지역에 따라 인정하지 않는 지역도 있다. 이를 관리하는 정부기관은 각 지역의 부동산거래센터 (房地产交易中心)이다.
☞ 항목대출(프로젝트 대출) 위한 네 가지증서 : 국유토지사용증(国有土地使用证), 건설용지기획허가증(建设用地规划许可证), 건설공정기획허가증(建设工程规划许可证), 건축공정시공허가증(建筑工程施工许可证)
중국에 부동산금융상품은 개인과 법인으로 나누어 지는데 개인은 중도금대출 (按揭贷款) 있고, 법인의 경우 개발대출(开发贷款)에서 항목대출 (项目贷款)과 저당대출 (抵押贷款)로 나누어진다.
개인의 경우 정부의 부양책으로 인해 대출비율도 상향 조정돼 신규분양을 받을 시 최대 80%까지 대출이 가능하며, 법인의 경우 문이 열려 있다고는 하나 아직까지는 보수적으로 접근하고 있는 분위기다.
법인의 경우 항목대출과 저당대출로 자금을 조달하는데 항목대출을 직역하면 프로젝트 대출이라고도 한다. 한국의 PF방식과 비슷하나, 한국과 다르게 토지를 확보해야 하고 네 가지 증서를 확보해야만 신청을 할 수 있다.
현지 은행들이 공식적으로 이 상품을 판매하고 있지만, 대부분의 은행에서 취급하지 않거나, 메이저급 상위 3위 이내거나 중앙정부의 든든한 백그라운드가 없다면 항목대출로 자금을 조달하기는 '낙타가 바늘구멍으로 들어가기'로 보면 된다.
개발상들이 일반적으로 자금을 조달하는 방법으로는 저당대출(抵押贷款)인데, 토지 평가금액에 60%~65%선이며 이 것 또한 서류심사가 만만치 않으며, 자기자본 또한 총 투자금액에35%~40%가 있어야 한다. 토지매입대금도 자기자본으로 인정을 한다.
이자율 경우 기준이자율+(기준이자율X 10%~30%(은행마진)) 이 같은 방법으로 계산을 하며 사업성과 법인의 신용도에 따라 차등 적용한다. 담보물의 경우도 지역에 따라 차이가 있으며 건설 중인 건축물, 즉 지상권을 담보로 인정하는데 지역에 따라 인정하지 않는 지역도 있다. 이를 관리하는 정부기관은 각 지역의 부동산거래센터 (房地产交易中心)이다.
☞ 항목대출(프로젝트 대출) 위한 네 가지증서 : 국유토지사용증(国有土地使用证), 건설용지기획허가증(建设用地规划许可证), 건설공정기획허가증(建设工程规划许可证), 건축공정시공허가증(建筑工程施工许可证)
