중국부동산과 한국부동산 투자의 차이 - 아파트
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작성자 :관리자| 작성일 :09-03-27 10:24|본문
한국에서 아파트에 투자하는 것과 중국에서 아파트에 투자하는 것의 근본적인 차이점은 무엇일까?
궁극적으로 수익을 극대화하기 위하여 투자하는 것은 한국이나 중국이나 마찬가지이다. 다만 그 투자수익 극대화를 어떻게 추구하느냐 하는 것이 근본적인 차이일성 싶다.
먼저, 한국에서 32평 아파트 한 채를 2억원에 분양받았다고 가정하자.
입주시 총 투자금액은 등기비를 포함해 약 2억 1천만원 정도로 보고, 이를 임대를 준다고 하면 전세금으로 약 1억 2천만원을 받을 수 있다.
따라서 소유자의 총투자액은 9천만원정도가 된다. 그리고 매년 재산세 및 토지세로 100여 만원을 세금으로 납부하는데 수익은 마이너스가 되는 것이다.
보유단계에서는 계속 손해를 보고 있는 셈이다. 그러다가 부동산 가격이 오르면 그 차액이 투자수익이 되는 것이다.
즉, 처분단계에서의 투자수익율에 모든 초점이 맞춰져 있다. 이는 아파트 가격이 떨어지지 않고 계속해서 오른다는 전제하에 성립하는 투자수익 확보 방법이고 이 법칙이 한국에서는 통하는데 이 점이 모두들 아파트에 투자하는 이유이다.
그러면, 중국에서는 투자수익의 극대화 방법을 어떻게 추구하고 있을까? 중국에서는 보유단계에서의 수익률을 높이는 것을 중요시 하며 이것이 수익의 극대화 방법이라고 할 수 있다.
동일하게 32평 아파트를 북경에서 1억 2천만원에 구입했다고 가정하자. 그중 80%인 9천6백만원을 연리 5.29%로 융자를 받는데 이는 모기지론으로 원리금 동시상환 형태이다.
15년상환으로 대출받을 경우 월 약 80만원씩 상환하게 된다. 임대를 놓는다고 가정하고 투자비용부터 살펴보면, 먼저 융자금을 제외한 2천 4백만원을 집값으로 투입하고 소유권 등기비용으로 약 4백만원이 소요된다.
그리고 인테리어 및 가전제품 비용으로 1천 8백만원이 소요된다(이부분은 나중에 별도로 설명하기로 한다).
그래서 아파트 구입자는 총 구입비용으로 4천 6백만원을 투자한 셈이 된다.
이를 임대하기로 하자. 참고로 중국은 전세제도가 없는데 전세제도는 세계에서 유일하게 우리나라만 존재하는 제도이다. 월세로 1백 10만원을 받는데 별 문제는 없다.
따라서, 보증금 1백 10만원에 3개월치 월세를 선불로 받고 3개월이 지날 때마다 3개월치 월세를 받는다.
이제 수익률을 계산해보면 매월 월세를 받아서 80만원으로 원리금을 상환하고 30만원이 별도 수익이 된다.
15년이 지나면 융자는 모두 상환되고 아파트가 남게 되고 구입비용으로 투입했던 4천 6백만원도 대부분 회수하게 되는 것이다. 계산상으로는 월 15%이상의 수익률이 나온다.
물론 계산과는 다소 차이가 있을 것이다.
그러나 예금이자가 2%도 되지 않는 중국에서 다소 여유 있는 사람들이 10채 또는 수십체의 아파트를 구입해서 위와 같은 방식으로 투자수익을 올리고 있는 것이다.
즉, 보유단계에서의 운용 수익율을 더욱 중요시 한다는 것이다.
여기에다, 우리나라처럼 아파트 가격이 급상승하게 되면 일거양득이 아니겠는가?
하지만 주의할 점 또한 존재한다.
중국인들은 철저히 새 아파트는 비싸고 오래된 아파트는 싸다는 관념을 가지고 있다.
우리나라처럼 위치가 아파트가격에 절대적 영향을 미치는 것과는 다소 차이가 있다.
그러나 중요한 것은 계속해서 아파트가격은 오르고 있다는 사실이다.
요즘, 가끔 오르내리는 개인의 해외부동산 취득허용과 연계하여 관심을 가져볼 부분임에는 틀림없는 것 같다.
궁극적으로 수익을 극대화하기 위하여 투자하는 것은 한국이나 중국이나 마찬가지이다. 다만 그 투자수익 극대화를 어떻게 추구하느냐 하는 것이 근본적인 차이일성 싶다.
먼저, 한국에서 32평 아파트 한 채를 2억원에 분양받았다고 가정하자.
입주시 총 투자금액은 등기비를 포함해 약 2억 1천만원 정도로 보고, 이를 임대를 준다고 하면 전세금으로 약 1억 2천만원을 받을 수 있다.
따라서 소유자의 총투자액은 9천만원정도가 된다. 그리고 매년 재산세 및 토지세로 100여 만원을 세금으로 납부하는데 수익은 마이너스가 되는 것이다.
보유단계에서는 계속 손해를 보고 있는 셈이다. 그러다가 부동산 가격이 오르면 그 차액이 투자수익이 되는 것이다.
즉, 처분단계에서의 투자수익율에 모든 초점이 맞춰져 있다. 이는 아파트 가격이 떨어지지 않고 계속해서 오른다는 전제하에 성립하는 투자수익 확보 방법이고 이 법칙이 한국에서는 통하는데 이 점이 모두들 아파트에 투자하는 이유이다.
그러면, 중국에서는 투자수익의 극대화 방법을 어떻게 추구하고 있을까? 중국에서는 보유단계에서의 수익률을 높이는 것을 중요시 하며 이것이 수익의 극대화 방법이라고 할 수 있다.
동일하게 32평 아파트를 북경에서 1억 2천만원에 구입했다고 가정하자. 그중 80%인 9천6백만원을 연리 5.29%로 융자를 받는데 이는 모기지론으로 원리금 동시상환 형태이다.
15년상환으로 대출받을 경우 월 약 80만원씩 상환하게 된다. 임대를 놓는다고 가정하고 투자비용부터 살펴보면, 먼저 융자금을 제외한 2천 4백만원을 집값으로 투입하고 소유권 등기비용으로 약 4백만원이 소요된다.
그리고 인테리어 및 가전제품 비용으로 1천 8백만원이 소요된다(이부분은 나중에 별도로 설명하기로 한다).
그래서 아파트 구입자는 총 구입비용으로 4천 6백만원을 투자한 셈이 된다.
이를 임대하기로 하자. 참고로 중국은 전세제도가 없는데 전세제도는 세계에서 유일하게 우리나라만 존재하는 제도이다. 월세로 1백 10만원을 받는데 별 문제는 없다.
따라서, 보증금 1백 10만원에 3개월치 월세를 선불로 받고 3개월이 지날 때마다 3개월치 월세를 받는다.
이제 수익률을 계산해보면 매월 월세를 받아서 80만원으로 원리금을 상환하고 30만원이 별도 수익이 된다.
15년이 지나면 융자는 모두 상환되고 아파트가 남게 되고 구입비용으로 투입했던 4천 6백만원도 대부분 회수하게 되는 것이다. 계산상으로는 월 15%이상의 수익률이 나온다.
물론 계산과는 다소 차이가 있을 것이다.
그러나 예금이자가 2%도 되지 않는 중국에서 다소 여유 있는 사람들이 10채 또는 수십체의 아파트를 구입해서 위와 같은 방식으로 투자수익을 올리고 있는 것이다.
즉, 보유단계에서의 운용 수익율을 더욱 중요시 한다는 것이다.
여기에다, 우리나라처럼 아파트 가격이 급상승하게 되면 일거양득이 아니겠는가?
하지만 주의할 점 또한 존재한다.
중국인들은 철저히 새 아파트는 비싸고 오래된 아파트는 싸다는 관념을 가지고 있다.
우리나라처럼 위치가 아파트가격에 절대적 영향을 미치는 것과는 다소 차이가 있다.
그러나 중요한 것은 계속해서 아파트가격은 오르고 있다는 사실이다.
요즘, 가끔 오르내리는 개인의 해외부동산 취득허용과 연계하여 관심을 가져볼 부분임에는 틀림없는 것 같다.
