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작성자 :관리자| 작성일 :09-03-26 16:17|본문
1. 중국의 토지소유제도.
중국의 토지소유제도는 국가소유제와 집체소유제 두가지가 있습니다.
국가소유는 전인민소유라고도 하는데 국가(구체적으로 시·현 인민정부 토지관리부서)가 소유하고 있는 토지를 말합니다.
집체소유는 중국적 특색이 강한 토지의 소유제로 농민들로 구성된 지방 경제조직(小組, 村 또는 鄕)이 토지의 소유권을 보유하는 경우를 말하며, 국가징용절차를 거쳐 국유토지로 바뀌거나 토지소유권을 포기함으로 자동적으로 국유토지로 바뀌는 경우 이외에는 그 소유권이 변경되지 아니하며, 근로대중집단소유 또는 농민집단소유라고도 합니다.
이처럼, 중국의 토지는 기본적으로 국가와 집단의 소유이므로 외국기업이 토지를 이용할 경우에는 토지사용권을 취득하여야 합니다. 토지사용권은 사용대상이 되는 토지의 성격에 따라 국유토지사용권과 집체토지사용권으로 나누어집니다.
* 국유토지사용권
국가가 생산·생활·문화·경제 등의 발전계획에 따라 토지를 전인민소유제 사업단위·집체소유제 사업단위에 행정배당 하거나 국가의 유상양도·재양도 또는 사업단위간의 양도를 거치거나 사업단위에서 개인에게 주어 사용케 함으로써 형성된 사업단위 또는 개인의 국유토지사용권을 말한다.
* 집체토지사용권
향(진)·촌 기업, 국가사업단위, 촌민·주민 개인이 법에 따라 농촌집체 경제조직의 토지를 취득하여 농·임·목·어업 생산에 종사하거나 기타 비 농업건설(자택기지)에 이용하는 권리를 말한다.
2. 외국투자기업이 중국에서 공장부지 등 부동산 취득방법을 알고 싶습니다
중국의 토지소유제도가 국가소유, 집체소유 두가지 형태를 취하고 있어 외국투자기업이 토지사용권을 취득하려고 하는 경우에 취득대상토지가 국가소유인지, 집체소유인지에 따라 취득방식도 다릅니다.
* 국유토지의 사용
먼저 외국투자기업이 국유토지를 사용하고자 할 경우에는 다음과 같은 5가지 방식이 있습니다.
- 양도방식에 의한 국유토지사용권 취득
국가가 국유토지사용권을 기한부로 외국투자기업에 양도하고 기업에서 국가에
토지사용권 양도금을 지불하는 방식으로 외자기업이 국유토지사용권을 취득하는 가장 일반적인 방법입니다.
구체적으로 국가(시·현 인민정부 토지관리부서)가 토지소유자로서 입찰·경매 또는 합의 방식으로 토지사용권을 외국투자기업에 양도하고 외국투자기업은 양도계약에 약정한 대로 토지사용 양도대금을 지불하고 양도대금을 결제완료한 후 정식으로 토지등록을 하여 국유토지사용증서를 취득하게 됩니다. 양도방식으로 취득한 토지사용권은 규정에 따라 재양도·임대·저당할 수 있습니다.
토지의 사용기간은 토지의 용도에 따라 차이가 있는데 구체적으로 거주용지
국가소유는 전인민소유라고도 하는데 국가(구체적으로 시·현 인민정부 토지관리부서)가 소유하고 있는 토지를 말합니다.
집체소유는 중국적 특색이 강한 토지의 소유제로 농민들로 구성된 지방 경제조직(小組, 村 또는 鄕)이 토지의 소유권을 보유하는 경우를 말하며, 국가징용절차를 거쳐 국유토지로 바뀌거나 토지소유권을 포기함으로 자동적으로 국유토지로 바뀌는 경우 이외에는 그 소유권이 변경되지 아니하며, 근로대중집단소유 또는 농민집단소유라고도 합니다.
이처럼, 중국의 토지는 기본적으로 국가와 집단의 소유이므로 외국기업이 토지를 이용할 경우에는 토지사용권을 취득하여야 합니다. 토지사용권은 사용대상이 되는 토지의 성격에 따라 국유토지사용권과 집체토지사용권으로 나누어집니다.
* 국유토지사용권
국가가 생산·생활·문화·경제 등의 발전계획에 따라 토지를 전인민소유제 사업단위·집체소유제 사업단위에 행정배당 하거나 국가의 유상양도·재양도 또는 사업단위간의 양도를 거치거나 사업단위에서 개인에게 주어 사용케 함으로써 형성된 사업단위 또는 개인의 국유토지사용권을 말한다.
* 집체토지사용권
향(진)·촌 기업, 국가사업단위, 촌민·주민 개인이 법에 따라 농촌집체 경제조직의 토지를 취득하여 농·임·목·어업 생산에 종사하거나 기타 비 농업건설(자택기지)에 이용하는 권리를 말한다.
2. 외국투자기업이 중국에서 공장부지 등 부동산 취득방법을 알고 싶습니다
중국의 토지소유제도가 국가소유, 집체소유 두가지 형태를 취하고 있어 외국투자기업이 토지사용권을 취득하려고 하는 경우에 취득대상토지가 국가소유인지, 집체소유인지에 따라 취득방식도 다릅니다.
* 국유토지의 사용
먼저 외국투자기업이 국유토지를 사용하고자 할 경우에는 다음과 같은 5가지 방식이 있습니다.
- 양도방식에 의한 국유토지사용권 취득
국가가 국유토지사용권을 기한부로 외국투자기업에 양도하고 기업에서 국가에
토지사용권 양도금을 지불하는 방식으로 외자기업이 국유토지사용권을 취득하는 가장 일반적인 방법입니다.
구체적으로 국가(시·현 인민정부 토지관리부서)가 토지소유자로서 입찰·경매 또는 합의 방식으로 토지사용권을 외국투자기업에 양도하고 외국투자기업은 양도계약에 약정한 대로 토지사용 양도대금을 지불하고 양도대금을 결제완료한 후 정식으로 토지등록을 하여 국유토지사용증서를 취득하게 됩니다. 양도방식으로 취득한 토지사용권은 규정에 따라 재양도·임대·저당할 수 있습니다.
토지의 사용기간은 토지의 용도에 따라 차이가 있는데 구체적으로 거주용지
최고 70년 / 공업용지 : 최고 50년 / 교육, 과학기술, 문화, 위생, 체육용지 : 최고 50년
상업, 관광, 오락용지 : 최고 40년 / 종합용지 및 기타 용지 : 최고 50년입니다.
토지사용자는 양도계약의 내용에 따라 규정된 용도와 기간의 범위내에서 토지를 개발, 이용할 수 있으며 토지용도를 변경 할 경우에는 토지관리부서의 동의가 있어야 합니다.
또한 토지사용자는 토지이용기간동안 규정된 기준에 따라 매년 토지사용비를 지불하여야 합니다.
- 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득
중국의 법률에 따라 합법적으로 설립된 외자기업이 현급이상 인민정부의 비준을 거쳐 토지사용권을 취득하는 것을
행정배당방식에 의한 토지사용권 취득이라 합니다.
구체적 방법은 외자기업이 취득하려는 토지가 소재한 시·현 토지관리부서에 국유토지사용권의 행정배당 신청을 제출하고 심사·비준 권한을 가진 인민정부의 비준을 거쳐 토지사용권을 취득하게 됩니다.
행정배당방식에 의하여 토지사용권을 취득한 외자기업은 반드시 토지사용계약의 규정에 따라 1회에 토지개발비를 납부함과 아울러 매년 기준에 따라 토지사용비를 납부해야 합니다.
토지사용비는 사용개시 후 5년 동안은 조절하지 못하며 5년 후부터 조절할 수 있으나 중국측 투자자가 토지사용비를 투자로 할 경우에는 계약 기한내 토지사용비를 조절하지 않습니다.
행정배당방식으로 취득한 토지사용권은 양도·임대·저당이 불가능하여 양도·임대·저당을 하려는 경우에는 양도수속을 다시 밟아 양도금액을 보완납부해야 합니다.
특수한 경우에는 정부의 비준을 받아 행정배당토지를 양도·임대·저당할 수도 있지만 취득한 토지수익은 반드시 국가에 납부하거나 국가의 규정에 따라 처리하여야 합니다.
중국은 현재 국유토지의 사용제도개혁을 강화하기 위하여 점진적으로 양도방식에 의한 토지제공을 늘려가고 있으며
행정배당방식에 의한 토지제공을 제한하고 있습니다.
2. 중국기업과 합자에 의한 토지사용권 취득
중국정부는 기존건설용지의 이용률을 높이고 경작지를 보호하기 위하여 국유기업과 도시집단기업이 현재 보유하고 있는 부지·공장건물·설비 등을 외국기업과 합자기업·합작기업 설립시 출자하도록 권장하고 있습니다.
따라서, 최근에는 외국투자기업이 중국기업과 합자를 통하여 토지사용권을 취득경우가 증가하고 있습니다.
- 가옥 및 용지 임차에 의한 토지사용권 취득
외국투자기업은 임차인으로 국유기업, 도시집단기업, 기타 경제조직이나 개인으로부터 직접 건물 및 용지의 임차계약을 체결하고 임대인에게 임대료를 납부함으로 토지사용권을 취득할 수 있습니다.
주의하여야 할 점은 가옥임대는 사실상 가옥에 따른 토지를 함께 임대하는 것이
므로 중국의 현행법률에 따르면 가옥임대범위내의 토지사용권을 양도방식으로 합법적으로 취득하는 것입니다.
그러나 만약 행정배당토지라면 임대인이 우선 시·현 토지관리부서에 양도수속을 다시 하고 양도금을 보충납부하여야 하며
정부의 비준을 거쳐 양도할 수도 있지만 그럴 경우에는 토지 양도차익을 정부에 납부 해야 합니다. 그렇지 않으면 위법행위가 됩니다.
- 재양도방식에 의한 토지사용권 취득
외국투자기업은 양도방식으로 토지사용권을 취득한 토지사용자로부터 토지사용권을 구매할 수 있습니다.
토지사용권 재양도인은 원양도계약에 규정한 양도조건에도 부합하는 자이어야만 토지사용권의 재양도가 합법적입니다.
만약 토지사용권 매도인이 토지를 행정배당방식으로 취득하였을 경우에는 양도수속을 다시 하거나 정부의 비준을 거쳐 양도한 부분 토지수익을 정부에 납부해야 합니다. 그렇지 않으면 불법양도 행위가 됩니다.
* 집체소유토지의 사용
농촌 집체소유 토지의 양도, 임대는 불가능하나 집체경제조직은 해당 지역 토지
이용 총괄 계획에 따라 확정된 건설용지를 사용하여 기업을 설립하거나, 그 토지사용권을 출자하여 지분참여 또는 연합경영 등 형식으로 다른 單位, 개인과 공동기업을 설립할 수 있습니다.
- 이 경우 현급이상 인민정부 토지행정 주관부서에 기업설립신청을 하고 비준을 받아야 하고 농용지를 사용하려면 그 전용(轉用)절차를 밟아야 합니다.
그러나 실제로 외국투자자들이 집체토지의 소유자인 향정부, 진(鎭)정부 또는 촌민위원회와 집체소유토지의 양도계약이나 임대계약을 체결한 후 토지를 사용하는 경우가 많은데 이는 중국의 토지법에 위반되는 행위이고 이런 토지에 건설된 건축물이나 시설물은 불법으로서 법적 보호를 받지 못합니다.
중국 현행 법률은 향정부, 촌정부 등 집체토지 소유자가 외국투자자와 합작하여 외상투자기업을 설립할 수 있는지, 그 설립절차는 어떠한지에 대하여 아직 명확히 규정하지 않고 있습니다.
따라서, 일반적으로는 외상투자기업은 오직 국유토지를 사용할 수 있고 집체소유토지에 대해서는 우선 국유토지로의 전용절차를 밟거나 해당기관의 비준을 거쳐 사용이 가능하다고 해석하고 있습니다.
* 국유토지로 전용한 후 양도 또는 행정배당하여 사용
집단토지는 외국투자기업에 직접 양도하거나 임대하지 못하므로 먼저 시·현 정부에서 집단토지를 국유토지로 전용한 다음 규정에 따라 외국투자기업에 양도하거나 행정배당하여 사용하게 됩니다.
* 비준을 득한 후 사용
농촌 집단경제조직 또는 향진기업이 그가 사용하는 토지를 평가하여 외국기업과 합자기업 설립시 투자하여 지분참여를 하는 경우이며 해당토지에 대해서는 합자기업이 시·현 토지관리부서에 사용신청하고 성급 정부에서 규정한 심사·비준 권한에 따라 현급이상 인민정부에 보고하여 비준을 받아야 합니다.
단, 이 경우에도 합자회사로의 합법적인 권리이전수속을 할 수 없게 되어 사실상 중방은 실제로 토지사용권을 출자하지 아니한 채 합자회사가 중방의 집체소유토지를 빌려 사용하는 형태로 되는 것이고 이런 토지에 대한 사용권은 다시 합법적으로 양도, 저당, 임대할 방법도 없음을 주의하여야 합니다.
3. 토지등기란?
토지등기는 국가에서 법에따라 국유토지의 사용권, 집체토지의 소유권, 집체토지의 사용권 및 기타 권리에 대한 등기이다.
토지의 타항 권리는 토지 사용권 이외의 권리를 말하며, 저당권, 임차권 및 법률, 행정법규에 규정된 기타 토지 권리 등기가 포함된다.
토지 등기는 최초등기와 변경등기로 나뉜다.
- 중국에서 인정하는 토지 등기 제도
토지 등기 제도란 현급 이상의 인민 정부가 법정 순서에 따라 토지의 권리, 소속, 용도, 면적, 등급, 가격 등의 상황을 전문 등기부에 기록하여 토지 권리소속 증서를 발급하는 제도이다.
토지 등기 자료는 공개적으로 조사할 수 있으며, 법률에 근거하여 등기한 토지의 소유권과 사용권은 법의 보호를 받으며 어떠한 기관이나 개인도 침범할 수 없다.
- 국유 토지 사용권의 양도 범위
양도 방식에 따라 국유 토지 사용권을 제공할 수 있는 토지는 다음과 같다.
1) 국가 기관 부지와 군사 부지
2) 성, 시 기초시설 부지와 공익 사업 부지
3) 국가에서 중점적으로 부축하는 에너지원, 교통, 수력 발전 등을 목적으로 하는 부지
4) 법률, 행정법규가 규정한 기타 용지
4. 외국기구와 개인의 주택구매
중국 부동산분야에서 외국실업가의 투자가 크게 증가하고 있으며 외국기구와 개인의 중국내 부동산구매도 활성화되고 있다.
얼마전 중국 부동산 시장의 건전한 발전을 위해 중국 건설부와 상무부, 국가발전개혁위원회가 국무원의 허가를 받아 공동으로 외국기구와 개인의 중국내 부동산투자 및 주택구매와 관련해 새로운 조치를 출범, 공식명칭은 "부동산시장의 외자진출허가 및 관리에 관한 의견(關于規範房地山市場外資準入和管理的意見)"이다.
"의견"은 중국의 각 성(省), 자치구(自治區), 직할시(直轄市)와 국무원 소속의 각 부처와 위원회, 각 직속기관에서 실시하도록 하였다.
"의견"은 외국기구와 개인, 투자자들의 중국 부동산시장 진출 허가와 관련한 내용, 부동산 개발 및 경영과 관련된 내용, 개인주택 구매 등 내용으로 이루어 졌다.
외국실업가투자 기업의 부동산 개발 경영의 관리
(1) 부동산 투자에 관련하여 외국실업가투자기업 비준증서와 영업허가증(영업집조)를 획득하지 못한 해외 투자자는 부동산 개발 및 경영 활동을 해서는 안된다.
(2) 외국실업가투자 부동산기업이 등록 자본금을 전부 납부하지 않고 <국유토지사용증서>를 획득하지 못하거나, 개발하는 프로젝트의 자본금이 프로젝트 투자 총액의 35%에 도달하지 못할 경우, 해외, 국내 대출를 진행할수 없으며, 외환 관리 부문은 해당 기업의 외환 대출 및 외환 결제를 비준하지 않는다.
(3) 외국실업가투자 부동산기업 중의 중외 투자 각측은 그 어떤 형식으로 계약서, 정관, 지분 양도 협의서 및 기타 문서 중에 임의의 일방의 고정 회수 혹은 기타 형식 의 고정 회수를 보장한다는 조항을 규정해서는 안된다.
(4) 외국실업가투자 부동산기업은 반드시 부동산 관련 법률 법규 및 정책 규정을 준수하여 야 하며, 토지양도 계약서 약정 및 기획 허가기준의 기한 조건을 엄격히 집행하여야 한다. 관련 부문은 외국실업가투자 부동산기업의 개발, 판매 등 경영활동의 감시 및 관리를 강화하여 야 하며, 토지 및 부동산을 축적하거나, 부동산가격을 상승 시키는 등 불법 행위를 발견할 경우, 국가발전개혁위원회(2006) 37호 문건 및 기타 관련 규정에 따라 엄격히 처벌하여야 한다. <
외국 기구 및 개인의 주택구매
(1) 외국기구가 국내에서 설립한 지사, 대표기구(비준에 따라 부동산업을 경영하는 기업 제외) 및 국내에서 근무, 학습한 기간이 1년을 초과한 외국인은 실제 수요에 맞는 자체 사용, 자체 주거용 분양건물(商品房)을 구매할 수 있으며, 자체 사용, 자체 주거용이 아닌 분양건물을 구매할 수 없다. 국내에서 근무, 학습한 기간이 1년 미만인 개인은 분양건물을 구매할 수 없다.
홍콩, 마카오, 대만 지역의 주거민 및 화교는 생활 수요에 따라 국내에서 일정한 면적의 자체 주거용 분양건물을 구매할 수 있다.
(2) 규정에 부합하는 외국기구 및 개인이 자체사용, 자체 주거용 분양건물을 구매할 경우 반드시 실명제로 하여야 하며, 유효한 증명(외국 기구는 우리 나라 관련 부서에서 비준한 경내 기구 설립 증빙서류가 있어야 하며, 외국 개인은 경내 취직, 학습의 비준 증빙서류를 제출하여야 한다. 이하 동일함.)을 가지고 토지 및 부동산 주관 부서에 가서 관련 토지사용권 및 부동산권 등기수속을 밟아야 한다.
부동산 재산권 등기부문은 반드시 자체 사용, 자체 주거 원칙에 따라 외국 기구 및 개인의 재산권 등기를 엄격히 관리하여야 하며, 조건에 부합하지 않을 경우 등기를 접수하지 않는다.
(3) 외환 관리부문은 관련 규정 및 본 의견의 요구에 따라 외국실업가투자 기업, 외국 기구 및 개인의 부동산구매 자금의 입금 및 결산을 엄격히 심사하며, 조건에 부합할 경우 입금 및 결산을 허가한다. 관련 부동산 양도로 소득한 인민폐 자금은 규정에 부합 여부의 심사를 거치고, 관련 규정에 따라 납세 등 수속을 거친 후에야 외환을 구매하여 송금해 나 갈수 있다.
5. 토지사용권 종류
토지소유 주체가 국가와 집체로 구분되면서 토지도 국유토지와 집체소유 토지로 나누어 지고 국유토지를 사용하는 권리를 국유토지사용권, 집체소유 토지를 사용하는 권리를 집체소유 토지사용권이라고 한다.
중국에서는 토지를 소유할 수는 없지만 사용권을 획득함으로써 사실상 토지를 일정 용도로 일정기간 사용할 수 있는 것이다.
1) 토지사용권 획발(劃撥)
토지사용권 획발은 현(縣)급이상 인민정부의 허가를 받고, 현 토지 사용자들에게 보상, 안치(安置) 등 비용을 지불한 후, 당 토지를 사용하거나, 정부에서 토지사용권을 무상으로 분배해 사용하는 행위를 말한다. 획발 방식을 통해 취득한 토지사용권은 별도로 규정한 법률 및 행정법규 외, 토지 사용기간의 제한이 없으며, 제 3자에게 매각, 임대, 저당할 수 없다.
2) 토지사용권 출양(出讓)
토지사용권 출양은 국가에서 국유토지사용권을 일정기간내 토지사용자에게 출양하고, 토지 사용자는 국가에 토지사용권 출양금을 지불하는 행위이다. 토지 사용자는 토지출양금을 지불한 후, 취득한 토지의 일정 기간내 사용권리가 있으며, 당 토지 사용권을 규정에 부합되는 전제하에 제 3자에게 출양, 임대 혹은 저당할 권리가 있다.
3) 토지사용권 양도(轉讓)
토지사용권 양도는 토지 사용자가 보유하고 있는 토지 사용권을 다시 이전하는 행위이며, 매각, 교환 증여행위가 포함된다. 국유토지사용권 양도는 양도 계약서를 체결해야 한다.
4) 토지사용권 임차(出租)
국유토지사용권 임차는 토지 사용자가 임차인으로 토지사용권 및 건축물 등을 임대인에게 사용하며, 임대인은 임차인에게 임대료를 지불하는 행위를 말한다.
국유토지사용권 임차에서 임차인과 임대인은 임대 계약서를 체결해야 하며, 임대 후, 임차인은 토지사용권 출양 계약서의 내용을 수행해야 한다.
6. 부동산 등기 종류
부동산 등기는 총등기, 양도등기, 변경등기, 신등기, 멸실등기， 명의변경등기, 변경등기, 권리등기 등 8가지 대분류로 나뉜다.
1. 총등기
넓은 의미로 볼 때, 총등기는 일정 기간내 비교적 넓은 범위를 상대로 전면적인 등기를 진행하는 행위를 말한다.
총등기는 집문서의 유무에 관계없이, 소유권 변경 등 모든 내용에 대한 등기를 진행한다.
즉 주택의 소유권 양도, 변동에 대한 등기를 총등기라고 하는데 “사실의 등기와 권리의 등기”라고도 한다.
2. 신등기
부동산이 건설 된후, 소유권 등기수속을 하지 않은 주택을 상대로 새로이 등기하는 것을 뜻한다.
3. 변경등기
이미 있는 등기 사항의 일부를 변경하는 등기이며, 주택의 확대, 축소 등의 사항에 대하여 진행하는 소유권 변경 등기이다.
4. 양도등기
총등기를 진행한 후, 소유권이 계승, 매각, 증여, 교환, 양도 등 상황이 발생할 경우, 주택 소유권을 다시 진행하는 등기이다.
5. 멸실등기
기 등기된 집문서, 토지 사용증 등 권리 증명서가 멸실되거나, 도둑으로 인해 잃어버릴 경우, 주택 소유인은 해당 주택에 대하여 멸실등기를 신청해야 한다.
6. 명의변경등기
가명으로 등기하거나, 집문서를 받은 후 이름이 변경 된 경우, 등기자료에 등기 된 이름을 변경시키는 등기를 말한다.
7. 변경등기
집문서 등기가 행하여진 후에, 누락 혹은 오류로 인하여 실체 관계와의 사이에 불일치가 생긴 경우에 그 불일치를 고쳐서 바로잡기 위하여 하는 등기가 변경등기이다.
8. 타항권리등기
주택 소유권 혹은 토지 사용권을 채무(債務) 혹은 기타 원인으로 인하여 발생되는 저당권, 지상권 등 관계에서 진행되는 등기이다.
7. 성진 토지사용세란?
2006년 12월 31일, 국무원은 “중화인민공화국 성진 토지사용세 잠행 조례(아래 조례)”에 관한 수정안을 반포하였으며, 1988년 “잠행 조례”에 규정한 성진 토지 사용세의 세액을 2배 증가하고 그 중, 납세액이 가장 많은 도시 토지 사용세는 평방미터당 기존의 0.5위안~10위안에서 1.5위안 ~ 30위안까지 인상하고 본 조례를 2007년 1월 1일부터 실시한다.
성진 토지 사용세의 납세인은 도시, 교외, 건제진-국가에서 행정건설에 따라 설립한 진이며 농촌은 포함되지 않음, 광산지역, 등 범위 내에서 토지를 사용하는 기업, 단위, 개인 경영자 및 기타인(외상투자기업, 외국기업 및 외국인 미 포함)이 포함되며, 각 지역의 경제상황에 따라 징수하는 세액은 상이하다.
평방미터당 징수하는 토지 사용세 기준을 보면 대도시는 연간 0.5위안~10위안, 중등 도시는 연간 0.4위안~8위안, 소도시는 연간 0.6위안~6위안, 교외, 건제진, 광산지역은 연간 0.2위안 ~ 4위안이며, 허가를 받은 후 세액기준을 적당히 낮추거나 높일 수 있다.
계산방법
납부세액=납세인이 실제 점용한 토지면적 * 적용세액 기준
면세규정
국가기관, 인민단체, 군대에서 자체적으로 사용하는 토지 및 국가 제정부에서 규정한 토지, 절, 공원, 명승고적, 시정부 광장, 공용시설과 농업, 임업, 목축업, 어업의 생산용토지, 수리시설, 교통용 토지 등 토지는 세금을 면제할 수 있다.
8. 토지 사용권 기한이 만료 될 경우
질문
토지사용권 기한이 만료 시, 토지 반환 여부되면 토지를 반환해야 하는지요?
답변
외상투자기업은 출양(出讓)방식으로 토지사용권을 취득하고 토지사용권의 최고 연한은 공업용지의 경우, 토지사용권의 최고 연한은 50년입니다.
외상투자기업이 기타 토지사용자의 토지사용권을 인수할 경우, 토지사용 연한은 기존 토지사용권출양(出讓)계약 중에 정한 사용연한에서 기존 토지사용자가 이미 사용한 연한을 공제한 후의 잉여 연한입니다.
토지사용권 기한이 만료된 후 토지사용자는 연장신청을 할 수 있습니다.
연장의 경우, 계약을 다시 체결해야 하고 토지사용권 출양(出讓)금을 지급하며 등기수속을 밟아야 합니다.
토지사용권 연한이 만료된 후 연장신청을 하지 않을 경우, 토지사용권 및 지면의 건축물, 기타 부착물의 소유권은 국가가 무상으로 취득하는 바, 토지사용자는 토지사용증을 반환해야 하고 규정에 따라 등록기 말소수속을 밟아야 합니다.
9. 전문용어 해설
1. 주택의 상품화란?
주택의 상품화는 주택을 상품으로 시장경제의 시장규율 의해 조직 생산되었으며, 시장교환을 통해 생활소비품으로 여겨진다. 주택상품화의 주요 표지는 주택가격과 임대가격이 시장의 수요공급에 따라 조절되며, 시장에서 주택가격과 임대가격이 형성된다. 하지만 주택은 인간생활의 기본으로 정부가 주택시장의 수요공급을 적극적으로 관여하며 조정한다. 정부는 중/저소득 주민들에게 기본적인 주택제공을 보장한다. 주택상품화는 결코 주택의 생산과 소비 모두를 시장의 수요공급에 따라 결정된다는 의미는 아니며, 정부가 거시적으로 주택시장을 조정하며 주택시장을 제공한다.
2. 주택의 사회화란?
주택의 사회화는 각 기업이 자체적으로 건설, 분배, 수리의 직원주택관리 체제에서 사회화, 전문화의 주택관리 체제로의 변화를 말한다. 주택사회화의 구체적인 내용은 아래와 같다.
1) 주택개발건설 사회화는 기업이 단순히 투자 건설하는 방법에서 사회화, 전문화된 생산방식으로 주택 건설의 변화를 말한다.
2) 주택분배의 사회화는 각 기업이 책임지고 직원주택 배분방식에서 주택시장을 통해 매입하거나 임대 하는 방식으로의 변화를 말한다.
3) 주택수리관리의 사회화는 각 기업이 자체적인 관리 및 수리방법에서 여러 형식의 부동산 관리기업을 통한 관리의 변화를 말하며 사회화, 전문화의 주택관리 및 수리와 서비스의 실행을 말한다.
3. 부동산 1급 시장이란?
부동산 1급 시장은 대부분 토지사용권의 양도를 말한다.
중국의 토지는 국가와 농촌에 귀속되며, 도시 시내지역의 토지는 국가에 귀속된다.
1급 시장은 도시 토지사용권을 수요자에게 임대할 수 있으며, 수요자는 전체 사용기간의 임대료를 지불해야 한다.
1급 시장은 정부가 독점하는 임대시장이며, 시장경쟁은 수요자 측에서만 존재한다.
기타 어떠한 기업이나 단체에서도 정부가 행하는 권리를 가지고 있지 않다.
1급 시장의 토지사용권은 합의, 입찰, 경매 방식으로 양도가 가능하다.
4. 부동산 2급 시장이란?
부동산 2급 시장은 부동산개발자와 부동산소비자로 구성되어 있는 거래 시장이다. 부동산 개발자가 토지사용권을 취득, 개발 건설하여 토지와 건물을 사용자에게 양도한다.
5. 부동산 3급 시장이란?
부동산 3급 시장은 대부분 중고부동산의 거래 행위를 말한다. 다시 말하자면, 부동산 소유자가 현재 가지고 있는 부동산을 주택시장에 내놓는 경우를 말한다. 부동산 3급 시장에서 매도 및 매수자는 비교적 분산되어 있으며, 규모는 작지만 경쟁은 비교적 강한 시장이다.
6. 개인소유가 된 공유(公有)주택의 시장 거래란?
개인소유가 된 공유(公有)주택의 시장 거래는 주민이 주택제도개혁 정책에 따라 <건물소유권>을 취득한 후 공유(公有)주택을 판매, 임대, 증여, 교환, 저당하는 등의 행위를 말한다.
7. 건축면적이란?
건축물의 외벽 또는 기둥의 중심성으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이며, 사용면적, 구조면적, 공용면적으로 구성되어있다. 부동산거래는 건축면적으로 계산을 한다.
8. 사용면적이란?
주택의 생활사용면적의 총합을 말한다. 침실, 거실, 응접실, 복도, 주방, 화장실, 창고, 벽장, 발코니 등의 면적을 포함 한다. 주택임대료는 사용면적으로 계산한다.
9. 거주면적이란?
방, 거실 등의 면적의 합이다. 일반적으로 거주수준의 지표로 삼는다.
10. 전용면적이란?
전용면적은 일반적으로 사용면적을 말한다. 그러나 1992년 주택제도개혁에 따라 규정되어진 것으로 공동소유주택 임대료 계산은 발코니를 사용면적에서 제외시킨다. 따라서 전용면적은 발코니를 제외한 사용면적을 말한다.
11. 계산면적이란?
계산면적은 시 공유(公有)주택의 매각 중 매각물의 면적계산의 단위이다. (전용면적Х1.2)
12. 건물내부 건축면적이란?
전체건물면적은 건물내부 건축면적과 주거공용면적으로 구성되어있다. 건물내부 건축면적은 사용면적, 건물내부 벽면적, 건물내부 발코니로 구성되어 있다. 건물내부 사용면적은 건물내부 사용공간 면적이다. 건물내부 벽면적은 건물내부의 내벽 또는 창문 또는 기타 건물의 하중을 받고 있는 면적이다.
13. 공용면적이란?
공용면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단/승강기, 복도, 등의 면적과 단지내의 관리사무소 등의 면적을 말한다.
14 건물의 공용면적에 해당하는 부분과 시설물이란?
건물의 하중을 받는 구조로 지붕, 기둥, 층 사이를 이어주는 콘크리트판, 벽, 건물기초 등의 외벽면과 계단공간, 공용의 주방, 화장실, 복도, 쓰레기통, 굴뚝, 건물옥상의 물탱크, 상?하수도, 전기선로 등을 말한다.
15. 관리비란?
관리비란 국가 관련규정에 근거하여 분양판매회사의 판매금액의 일정비율과 개인이 매입한 매입금의 일정부분으로 조성한다. 청도시 건축물 관리비는 분양회사의 판매금액의 10%, 개인 매입금의 2%로 구성된다. 이렇게 조성된 금액의 이자로 관리비를 충당하며, 부족한 부분은 건물 소유자의 건축면적에 비례하여 균등하게 분담한다.
상업, 관광, 오락용지 : 최고 40년 / 종합용지 및 기타 용지 : 최고 50년입니다.
토지사용자는 양도계약의 내용에 따라 규정된 용도와 기간의 범위내에서 토지를 개발, 이용할 수 있으며 토지용도를 변경 할 경우에는 토지관리부서의 동의가 있어야 합니다.
또한 토지사용자는 토지이용기간동안 규정된 기준에 따라 매년 토지사용비를 지불하여야 합니다.
- 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득
중국의 법률에 따라 합법적으로 설립된 외자기업이 현급이상 인민정부의 비준을 거쳐 토지사용권을 취득하는 것을
행정배당방식에 의한 토지사용권 취득이라 합니다.
구체적 방법은 외자기업이 취득하려는 토지가 소재한 시·현 토지관리부서에 국유토지사용권의 행정배당 신청을 제출하고 심사·비준 권한을 가진 인민정부의 비준을 거쳐 토지사용권을 취득하게 됩니다.
행정배당방식에 의하여 토지사용권을 취득한 외자기업은 반드시 토지사용계약의 규정에 따라 1회에 토지개발비를 납부함과 아울러 매년 기준에 따라 토지사용비를 납부해야 합니다.
토지사용비는 사용개시 후 5년 동안은 조절하지 못하며 5년 후부터 조절할 수 있으나 중국측 투자자가 토지사용비를 투자로 할 경우에는 계약 기한내 토지사용비를 조절하지 않습니다.
행정배당방식으로 취득한 토지사용권은 양도·임대·저당이 불가능하여 양도·임대·저당을 하려는 경우에는 양도수속을 다시 밟아 양도금액을 보완납부해야 합니다.
특수한 경우에는 정부의 비준을 받아 행정배당토지를 양도·임대·저당할 수도 있지만 취득한 토지수익은 반드시 국가에 납부하거나 국가의 규정에 따라 처리하여야 합니다.
중국은 현재 국유토지의 사용제도개혁을 강화하기 위하여 점진적으로 양도방식에 의한 토지제공을 늘려가고 있으며
행정배당방식에 의한 토지제공을 제한하고 있습니다.
2. 중국기업과 합자에 의한 토지사용권 취득
중국정부는 기존건설용지의 이용률을 높이고 경작지를 보호하기 위하여 국유기업과 도시집단기업이 현재 보유하고 있는 부지·공장건물·설비 등을 외국기업과 합자기업·합작기업 설립시 출자하도록 권장하고 있습니다.
따라서, 최근에는 외국투자기업이 중국기업과 합자를 통하여 토지사용권을 취득경우가 증가하고 있습니다.
- 가옥 및 용지 임차에 의한 토지사용권 취득
외국투자기업은 임차인으로 국유기업, 도시집단기업, 기타 경제조직이나 개인으로부터 직접 건물 및 용지의 임차계약을 체결하고 임대인에게 임대료를 납부함으로 토지사용권을 취득할 수 있습니다.
주의하여야 할 점은 가옥임대는 사실상 가옥에 따른 토지를 함께 임대하는 것이
므로 중국의 현행법률에 따르면 가옥임대범위내의 토지사용권을 양도방식으로 합법적으로 취득하는 것입니다.
그러나 만약 행정배당토지라면 임대인이 우선 시·현 토지관리부서에 양도수속을 다시 하고 양도금을 보충납부하여야 하며
정부의 비준을 거쳐 양도할 수도 있지만 그럴 경우에는 토지 양도차익을 정부에 납부 해야 합니다. 그렇지 않으면 위법행위가 됩니다.
- 재양도방식에 의한 토지사용권 취득
외국투자기업은 양도방식으로 토지사용권을 취득한 토지사용자로부터 토지사용권을 구매할 수 있습니다.
토지사용권 재양도인은 원양도계약에 규정한 양도조건에도 부합하는 자이어야만 토지사용권의 재양도가 합법적입니다.
만약 토지사용권 매도인이 토지를 행정배당방식으로 취득하였을 경우에는 양도수속을 다시 하거나 정부의 비준을 거쳐 양도한 부분 토지수익을 정부에 납부해야 합니다. 그렇지 않으면 불법양도 행위가 됩니다.
* 집체소유토지의 사용
농촌 집체소유 토지의 양도, 임대는 불가능하나 집체경제조직은 해당 지역 토지
이용 총괄 계획에 따라 확정된 건설용지를 사용하여 기업을 설립하거나, 그 토지사용권을 출자하여 지분참여 또는 연합경영 등 형식으로 다른 單位, 개인과 공동기업을 설립할 수 있습니다.
- 이 경우 현급이상 인민정부 토지행정 주관부서에 기업설립신청을 하고 비준을 받아야 하고 농용지를 사용하려면 그 전용(轉用)절차를 밟아야 합니다.
그러나 실제로 외국투자자들이 집체토지의 소유자인 향정부, 진(鎭)정부 또는 촌민위원회와 집체소유토지의 양도계약이나 임대계약을 체결한 후 토지를 사용하는 경우가 많은데 이는 중국의 토지법에 위반되는 행위이고 이런 토지에 건설된 건축물이나 시설물은 불법으로서 법적 보호를 받지 못합니다.
중국 현행 법률은 향정부, 촌정부 등 집체토지 소유자가 외국투자자와 합작하여 외상투자기업을 설립할 수 있는지, 그 설립절차는 어떠한지에 대하여 아직 명확히 규정하지 않고 있습니다.
따라서, 일반적으로는 외상투자기업은 오직 국유토지를 사용할 수 있고 집체소유토지에 대해서는 우선 국유토지로의 전용절차를 밟거나 해당기관의 비준을 거쳐 사용이 가능하다고 해석하고 있습니다.
* 국유토지로 전용한 후 양도 또는 행정배당하여 사용
집단토지는 외국투자기업에 직접 양도하거나 임대하지 못하므로 먼저 시·현 정부에서 집단토지를 국유토지로 전용한 다음 규정에 따라 외국투자기업에 양도하거나 행정배당하여 사용하게 됩니다.
* 비준을 득한 후 사용
농촌 집단경제조직 또는 향진기업이 그가 사용하는 토지를 평가하여 외국기업과 합자기업 설립시 투자하여 지분참여를 하는 경우이며 해당토지에 대해서는 합자기업이 시·현 토지관리부서에 사용신청하고 성급 정부에서 규정한 심사·비준 권한에 따라 현급이상 인민정부에 보고하여 비준을 받아야 합니다.
단, 이 경우에도 합자회사로의 합법적인 권리이전수속을 할 수 없게 되어 사실상 중방은 실제로 토지사용권을 출자하지 아니한 채 합자회사가 중방의 집체소유토지를 빌려 사용하는 형태로 되는 것이고 이런 토지에 대한 사용권은 다시 합법적으로 양도, 저당, 임대할 방법도 없음을 주의하여야 합니다.
3. 토지등기란?
토지등기는 국가에서 법에따라 국유토지의 사용권, 집체토지의 소유권, 집체토지의 사용권 및 기타 권리에 대한 등기이다.
토지의 타항 권리는 토지 사용권 이외의 권리를 말하며, 저당권, 임차권 및 법률, 행정법규에 규정된 기타 토지 권리 등기가 포함된다.
토지 등기는 최초등기와 변경등기로 나뉜다.
- 중국에서 인정하는 토지 등기 제도
토지 등기 제도란 현급 이상의 인민 정부가 법정 순서에 따라 토지의 권리, 소속, 용도, 면적, 등급, 가격 등의 상황을 전문 등기부에 기록하여 토지 권리소속 증서를 발급하는 제도이다.
토지 등기 자료는 공개적으로 조사할 수 있으며, 법률에 근거하여 등기한 토지의 소유권과 사용권은 법의 보호를 받으며 어떠한 기관이나 개인도 침범할 수 없다.
- 국유 토지 사용권의 양도 범위
양도 방식에 따라 국유 토지 사용권을 제공할 수 있는 토지는 다음과 같다.
1) 국가 기관 부지와 군사 부지
2) 성, 시 기초시설 부지와 공익 사업 부지
3) 국가에서 중점적으로 부축하는 에너지원, 교통, 수력 발전 등을 목적으로 하는 부지
4) 법률, 행정법규가 규정한 기타 용지
4. 외국기구와 개인의 주택구매
중국 부동산분야에서 외국실업가의 투자가 크게 증가하고 있으며 외국기구와 개인의 중국내 부동산구매도 활성화되고 있다.
얼마전 중국 부동산 시장의 건전한 발전을 위해 중국 건설부와 상무부, 국가발전개혁위원회가 국무원의 허가를 받아 공동으로 외국기구와 개인의 중국내 부동산투자 및 주택구매와 관련해 새로운 조치를 출범, 공식명칭은 "부동산시장의 외자진출허가 및 관리에 관한 의견(關于規範房地山市場外資準入和管理的意見)"이다.
"의견"은 중국의 각 성(省), 자치구(自治區), 직할시(直轄市)와 국무원 소속의 각 부처와 위원회, 각 직속기관에서 실시하도록 하였다.
"의견"은 외국기구와 개인, 투자자들의 중국 부동산시장 진출 허가와 관련한 내용, 부동산 개발 및 경영과 관련된 내용, 개인주택 구매 등 내용으로 이루어 졌다.
외국실업가투자 기업의 부동산 개발 경영의 관리
(1) 부동산 투자에 관련하여 외국실업가투자기업 비준증서와 영업허가증(영업집조)를 획득하지 못한 해외 투자자는 부동산 개발 및 경영 활동을 해서는 안된다.
(2) 외국실업가투자 부동산기업이 등록 자본금을 전부 납부하지 않고 <국유토지사용증서>를 획득하지 못하거나, 개발하는 프로젝트의 자본금이 프로젝트 투자 총액의 35%에 도달하지 못할 경우, 해외, 국내 대출를 진행할수 없으며, 외환 관리 부문은 해당 기업의 외환 대출 및 외환 결제를 비준하지 않는다.
(3) 외국실업가투자 부동산기업 중의 중외 투자 각측은 그 어떤 형식으로 계약서, 정관, 지분 양도 협의서 및 기타 문서 중에 임의의 일방의 고정 회수 혹은 기타 형식 의 고정 회수를 보장한다는 조항을 규정해서는 안된다.
(4) 외국실업가투자 부동산기업은 반드시 부동산 관련 법률 법규 및 정책 규정을 준수하여 야 하며, 토지양도 계약서 약정 및 기획 허가기준의 기한 조건을 엄격히 집행하여야 한다. 관련 부문은 외국실업가투자 부동산기업의 개발, 판매 등 경영활동의 감시 및 관리를 강화하여 야 하며, 토지 및 부동산을 축적하거나, 부동산가격을 상승 시키는 등 불법 행위를 발견할 경우, 국가발전개혁위원회(2006) 37호 문건 및 기타 관련 규정에 따라 엄격히 처벌하여야 한다. <
외국 기구 및 개인의 주택구매
(1) 외국기구가 국내에서 설립한 지사, 대표기구(비준에 따라 부동산업을 경영하는 기업 제외) 및 국내에서 근무, 학습한 기간이 1년을 초과한 외국인은 실제 수요에 맞는 자체 사용, 자체 주거용 분양건물(商品房)을 구매할 수 있으며, 자체 사용, 자체 주거용이 아닌 분양건물을 구매할 수 없다. 국내에서 근무, 학습한 기간이 1년 미만인 개인은 분양건물을 구매할 수 없다.
홍콩, 마카오, 대만 지역의 주거민 및 화교는 생활 수요에 따라 국내에서 일정한 면적의 자체 주거용 분양건물을 구매할 수 있다.
(2) 규정에 부합하는 외국기구 및 개인이 자체사용, 자체 주거용 분양건물을 구매할 경우 반드시 실명제로 하여야 하며, 유효한 증명(외국 기구는 우리 나라 관련 부서에서 비준한 경내 기구 설립 증빙서류가 있어야 하며, 외국 개인은 경내 취직, 학습의 비준 증빙서류를 제출하여야 한다. 이하 동일함.)을 가지고 토지 및 부동산 주관 부서에 가서 관련 토지사용권 및 부동산권 등기수속을 밟아야 한다.
부동산 재산권 등기부문은 반드시 자체 사용, 자체 주거 원칙에 따라 외국 기구 및 개인의 재산권 등기를 엄격히 관리하여야 하며, 조건에 부합하지 않을 경우 등기를 접수하지 않는다.
(3) 외환 관리부문은 관련 규정 및 본 의견의 요구에 따라 외국실업가투자 기업, 외국 기구 및 개인의 부동산구매 자금의 입금 및 결산을 엄격히 심사하며, 조건에 부합할 경우 입금 및 결산을 허가한다. 관련 부동산 양도로 소득한 인민폐 자금은 규정에 부합 여부의 심사를 거치고, 관련 규정에 따라 납세 등 수속을 거친 후에야 외환을 구매하여 송금해 나 갈수 있다.
5. 토지사용권 종류
토지소유 주체가 국가와 집체로 구분되면서 토지도 국유토지와 집체소유 토지로 나누어 지고 국유토지를 사용하는 권리를 국유토지사용권, 집체소유 토지를 사용하는 권리를 집체소유 토지사용권이라고 한다.
중국에서는 토지를 소유할 수는 없지만 사용권을 획득함으로써 사실상 토지를 일정 용도로 일정기간 사용할 수 있는 것이다.
1) 토지사용권 획발(劃撥)
토지사용권 획발은 현(縣)급이상 인민정부의 허가를 받고, 현 토지 사용자들에게 보상, 안치(安置) 등 비용을 지불한 후, 당 토지를 사용하거나, 정부에서 토지사용권을 무상으로 분배해 사용하는 행위를 말한다. 획발 방식을 통해 취득한 토지사용권은 별도로 규정한 법률 및 행정법규 외, 토지 사용기간의 제한이 없으며, 제 3자에게 매각, 임대, 저당할 수 없다.
2) 토지사용권 출양(出讓)
토지사용권 출양은 국가에서 국유토지사용권을 일정기간내 토지사용자에게 출양하고, 토지 사용자는 국가에 토지사용권 출양금을 지불하는 행위이다. 토지 사용자는 토지출양금을 지불한 후, 취득한 토지의 일정 기간내 사용권리가 있으며, 당 토지 사용권을 규정에 부합되는 전제하에 제 3자에게 출양, 임대 혹은 저당할 권리가 있다.
3) 토지사용권 양도(轉讓)
토지사용권 양도는 토지 사용자가 보유하고 있는 토지 사용권을 다시 이전하는 행위이며, 매각, 교환 증여행위가 포함된다. 국유토지사용권 양도는 양도 계약서를 체결해야 한다.
4) 토지사용권 임차(出租)
국유토지사용권 임차는 토지 사용자가 임차인으로 토지사용권 및 건축물 등을 임대인에게 사용하며, 임대인은 임차인에게 임대료를 지불하는 행위를 말한다.
국유토지사용권 임차에서 임차인과 임대인은 임대 계약서를 체결해야 하며, 임대 후, 임차인은 토지사용권 출양 계약서의 내용을 수행해야 한다.
6. 부동산 등기 종류
부동산 등기는 총등기, 양도등기, 변경등기, 신등기, 멸실등기， 명의변경등기, 변경등기, 권리등기 등 8가지 대분류로 나뉜다.
1. 총등기
넓은 의미로 볼 때, 총등기는 일정 기간내 비교적 넓은 범위를 상대로 전면적인 등기를 진행하는 행위를 말한다.
총등기는 집문서의 유무에 관계없이, 소유권 변경 등 모든 내용에 대한 등기를 진행한다.
즉 주택의 소유권 양도, 변동에 대한 등기를 총등기라고 하는데 “사실의 등기와 권리의 등기”라고도 한다.
2. 신등기
부동산이 건설 된후, 소유권 등기수속을 하지 않은 주택을 상대로 새로이 등기하는 것을 뜻한다.
3. 변경등기
이미 있는 등기 사항의 일부를 변경하는 등기이며, 주택의 확대, 축소 등의 사항에 대하여 진행하는 소유권 변경 등기이다.
4. 양도등기
총등기를 진행한 후, 소유권이 계승, 매각, 증여, 교환, 양도 등 상황이 발생할 경우, 주택 소유권을 다시 진행하는 등기이다.
5. 멸실등기
기 등기된 집문서, 토지 사용증 등 권리 증명서가 멸실되거나, 도둑으로 인해 잃어버릴 경우, 주택 소유인은 해당 주택에 대하여 멸실등기를 신청해야 한다.
6. 명의변경등기
가명으로 등기하거나, 집문서를 받은 후 이름이 변경 된 경우, 등기자료에 등기 된 이름을 변경시키는 등기를 말한다.
7. 변경등기
집문서 등기가 행하여진 후에, 누락 혹은 오류로 인하여 실체 관계와의 사이에 불일치가 생긴 경우에 그 불일치를 고쳐서 바로잡기 위하여 하는 등기가 변경등기이다.
8. 타항권리등기
주택 소유권 혹은 토지 사용권을 채무(債務) 혹은 기타 원인으로 인하여 발생되는 저당권, 지상권 등 관계에서 진행되는 등기이다.
7. 성진 토지사용세란?
2006년 12월 31일, 국무원은 “중화인민공화국 성진 토지사용세 잠행 조례(아래 조례)”에 관한 수정안을 반포하였으며, 1988년 “잠행 조례”에 규정한 성진 토지 사용세의 세액을 2배 증가하고 그 중, 납세액이 가장 많은 도시 토지 사용세는 평방미터당 기존의 0.5위안~10위안에서 1.5위안 ~ 30위안까지 인상하고 본 조례를 2007년 1월 1일부터 실시한다.
성진 토지 사용세의 납세인은 도시, 교외, 건제진-국가에서 행정건설에 따라 설립한 진이며 농촌은 포함되지 않음, 광산지역, 등 범위 내에서 토지를 사용하는 기업, 단위, 개인 경영자 및 기타인(외상투자기업, 외국기업 및 외국인 미 포함)이 포함되며, 각 지역의 경제상황에 따라 징수하는 세액은 상이하다.
평방미터당 징수하는 토지 사용세 기준을 보면 대도시는 연간 0.5위안~10위안, 중등 도시는 연간 0.4위안~8위안, 소도시는 연간 0.6위안~6위안, 교외, 건제진, 광산지역은 연간 0.2위안 ~ 4위안이며, 허가를 받은 후 세액기준을 적당히 낮추거나 높일 수 있다.
계산방법
납부세액=납세인이 실제 점용한 토지면적 * 적용세액 기준
면세규정
국가기관, 인민단체, 군대에서 자체적으로 사용하는 토지 및 국가 제정부에서 규정한 토지, 절, 공원, 명승고적, 시정부 광장, 공용시설과 농업, 임업, 목축업, 어업의 생산용토지, 수리시설, 교통용 토지 등 토지는 세금을 면제할 수 있다.
8. 토지 사용권 기한이 만료 될 경우
질문
토지사용권 기한이 만료 시, 토지 반환 여부되면 토지를 반환해야 하는지요?
답변
외상투자기업은 출양(出讓)방식으로 토지사용권을 취득하고 토지사용권의 최고 연한은 공업용지의 경우, 토지사용권의 최고 연한은 50년입니다.
외상투자기업이 기타 토지사용자의 토지사용권을 인수할 경우, 토지사용 연한은 기존 토지사용권출양(出讓)계약 중에 정한 사용연한에서 기존 토지사용자가 이미 사용한 연한을 공제한 후의 잉여 연한입니다.
토지사용권 기한이 만료된 후 토지사용자는 연장신청을 할 수 있습니다.
연장의 경우, 계약을 다시 체결해야 하고 토지사용권 출양(出讓)금을 지급하며 등기수속을 밟아야 합니다.
토지사용권 연한이 만료된 후 연장신청을 하지 않을 경우, 토지사용권 및 지면의 건축물, 기타 부착물의 소유권은 국가가 무상으로 취득하는 바, 토지사용자는 토지사용증을 반환해야 하고 규정에 따라 등록기 말소수속을 밟아야 합니다.
9. 전문용어 해설
1. 주택의 상품화란?
주택의 상품화는 주택을 상품으로 시장경제의 시장규율 의해 조직 생산되었으며, 시장교환을 통해 생활소비품으로 여겨진다. 주택상품화의 주요 표지는 주택가격과 임대가격이 시장의 수요공급에 따라 조절되며, 시장에서 주택가격과 임대가격이 형성된다. 하지만 주택은 인간생활의 기본으로 정부가 주택시장의 수요공급을 적극적으로 관여하며 조정한다. 정부는 중/저소득 주민들에게 기본적인 주택제공을 보장한다. 주택상품화는 결코 주택의 생산과 소비 모두를 시장의 수요공급에 따라 결정된다는 의미는 아니며, 정부가 거시적으로 주택시장을 조정하며 주택시장을 제공한다.
2. 주택의 사회화란?
주택의 사회화는 각 기업이 자체적으로 건설, 분배, 수리의 직원주택관리 체제에서 사회화, 전문화의 주택관리 체제로의 변화를 말한다. 주택사회화의 구체적인 내용은 아래와 같다.
1) 주택개발건설 사회화는 기업이 단순히 투자 건설하는 방법에서 사회화, 전문화된 생산방식으로 주택 건설의 변화를 말한다.
2) 주택분배의 사회화는 각 기업이 책임지고 직원주택 배분방식에서 주택시장을 통해 매입하거나 임대 하는 방식으로의 변화를 말한다.
3) 주택수리관리의 사회화는 각 기업이 자체적인 관리 및 수리방법에서 여러 형식의 부동산 관리기업을 통한 관리의 변화를 말하며 사회화, 전문화의 주택관리 및 수리와 서비스의 실행을 말한다.
3. 부동산 1급 시장이란?
부동산 1급 시장은 대부분 토지사용권의 양도를 말한다.
중국의 토지는 국가와 농촌에 귀속되며, 도시 시내지역의 토지는 국가에 귀속된다.
1급 시장은 도시 토지사용권을 수요자에게 임대할 수 있으며, 수요자는 전체 사용기간의 임대료를 지불해야 한다.
1급 시장은 정부가 독점하는 임대시장이며, 시장경쟁은 수요자 측에서만 존재한다.
기타 어떠한 기업이나 단체에서도 정부가 행하는 권리를 가지고 있지 않다.
1급 시장의 토지사용권은 합의, 입찰, 경매 방식으로 양도가 가능하다.
4. 부동산 2급 시장이란?
부동산 2급 시장은 부동산개발자와 부동산소비자로 구성되어 있는 거래 시장이다. 부동산 개발자가 토지사용권을 취득, 개발 건설하여 토지와 건물을 사용자에게 양도한다.
5. 부동산 3급 시장이란?
부동산 3급 시장은 대부분 중고부동산의 거래 행위를 말한다. 다시 말하자면, 부동산 소유자가 현재 가지고 있는 부동산을 주택시장에 내놓는 경우를 말한다. 부동산 3급 시장에서 매도 및 매수자는 비교적 분산되어 있으며, 규모는 작지만 경쟁은 비교적 강한 시장이다.
6. 개인소유가 된 공유(公有)주택의 시장 거래란?
개인소유가 된 공유(公有)주택의 시장 거래는 주민이 주택제도개혁 정책에 따라 <건물소유권>을 취득한 후 공유(公有)주택을 판매, 임대, 증여, 교환, 저당하는 등의 행위를 말한다.
7. 건축면적이란?
건축물의 외벽 또는 기둥의 중심성으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이며, 사용면적, 구조면적, 공용면적으로 구성되어있다. 부동산거래는 건축면적으로 계산을 한다.
8. 사용면적이란?
주택의 생활사용면적의 총합을 말한다. 침실, 거실, 응접실, 복도, 주방, 화장실, 창고, 벽장, 발코니 등의 면적을 포함 한다. 주택임대료는 사용면적으로 계산한다.
9. 거주면적이란?
방, 거실 등의 면적의 합이다. 일반적으로 거주수준의 지표로 삼는다.
10. 전용면적이란?
전용면적은 일반적으로 사용면적을 말한다. 그러나 1992년 주택제도개혁에 따라 규정되어진 것으로 공동소유주택 임대료 계산은 발코니를 사용면적에서 제외시킨다. 따라서 전용면적은 발코니를 제외한 사용면적을 말한다.
11. 계산면적이란?
계산면적은 시 공유(公有)주택의 매각 중 매각물의 면적계산의 단위이다. (전용면적Х1.2)
12. 건물내부 건축면적이란?
전체건물면적은 건물내부 건축면적과 주거공용면적으로 구성되어있다. 건물내부 건축면적은 사용면적, 건물내부 벽면적, 건물내부 발코니로 구성되어 있다. 건물내부 사용면적은 건물내부 사용공간 면적이다. 건물내부 벽면적은 건물내부의 내벽 또는 창문 또는 기타 건물의 하중을 받고 있는 면적이다.
13. 공용면적이란?
공용면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단/승강기, 복도, 등의 면적과 단지내의 관리사무소 등의 면적을 말한다.
14 건물의 공용면적에 해당하는 부분과 시설물이란?
건물의 하중을 받는 구조로 지붕, 기둥, 층 사이를 이어주는 콘크리트판, 벽, 건물기초 등의 외벽면과 계단공간, 공용의 주방, 화장실, 복도, 쓰레기통, 굴뚝, 건물옥상의 물탱크, 상?하수도, 전기선로 등을 말한다.
15. 관리비란?
관리비란 국가 관련규정에 근거하여 분양판매회사의 판매금액의 일정비율과 개인이 매입한 매입금의 일정부분으로 조성한다. 청도시 건축물 관리비는 분양회사의 판매금액의 10%, 개인 매입금의 2%로 구성된다. 이렇게 조성된 금액의 이자로 관리비를 충당하며, 부족한 부분은 건물 소유자의 건축면적에 비례하여 균등하게 분담한다.
