중국부동산 주식 보다 못해, 시장 앞날 불투명
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작성자 :관리자| 작성일 :15-09-07 09:14|본문
중국부동산 주식 보다 못해, 시장 앞날 불투명
8월 말 중국 인민은행의 금리와 지준율 인하 후 중국 부동산 시장이 ′장밋빛 전망′으로 물들고 있지만, 2016년 이후 불황에 가까운 심각한 침체국면에 들어설 수 있다는 경고성 분석이 제기돼 눈길을 끌고 있다.
현재 중국 시장 전반에는 부동산 시장의 ′부활′을 예고하는 낙관적 전망이 쏟아지고 있다. 인민은행의 통화완화 정책, 투기억제에서 부양으로 바뀐 정부 정책기조 등으로 시장 여건이 개선되고 있기 때문이다. 실제로 일부 지역에선 거래량과 가격이 일제히 상승하며 시장이 뚜렷한 회복세를 보이고 있다.
올해 하반기 중국 부동산 시장이 활기를 되 찾을 것이라는 데는 이견이 없는 분위기다. 특히 대도시와 미분양 물량 소진 주기가 15개월 이하인 허페이(合肥)·난징(南京)·쑤저우(蘇州)·난창(南昌) 등 중소형 도시는 앞으로 몇 개월 부동산 가격이 큰 폭으로 오를 전망이다.
문제는 상승세의 지속 기간이다. 장훙웨이(張宏衛) 퉁처컨설팅리서치센터장은 어렵사리 되살아난 부동산 시장의 ′불씨′가 길어야 반 년 유지될 것으로 내다봤다. 즉, 부동산 시장의 호시절이 올해 연말이면 끝나버린 다는 뜻.
장 센터장은 2016년부터는 중국 부동산 시장이 혹독한 불황기에 접어들 수 있다고 전망했다. 그는 부동산 시장 ′대공황 직면′ 주장의 논거로 6가지 이유를 제시했다.
첫째, 부동산 시장의 수급 상황이 안정적이어서 급격한 가격 상승을 기대하기 힘들다. 퉁처컨설팅리서치센터의 연구보고서에 따르면, 2010년 중국 도시주민 평균 보유 주택수는 1.0채를 기록했다. 국제기준으로 보면 평균 보유 주택수가 1.0에 도달하면 수요과 공급이 균형을 유지, 가격이 안정기에 접어든다. 또한 부동산 시장의 공급량은 이 시기를 기점으로 줄어들게 돼있다.
중국의 부동산 시장 역시 공급량 증가율이 감소하고, 신규 분양주택이 아닌 기존 주택 거래 중심의 시장이 형성될 것으로 보인다.
둘째, 인민은행의 금리와 지준율 인하가 장기적으로는 부동산 시장에 독이 될 수 있다. 이 같은 조치가 단기간의 수요 급증을 유발, 단기 수요가 정점을 찍은 이후에는 수요가 급감하면서 시장이 급랭하게 된다는 논리다.
장훙웨이 센터장은 올해 4분기 부동산 구매 수요가 정점을 찍고, 내년부터는 시장이 위축될 것으로 전망했다. 부동산 개발기업이 내년도 수요급감에 제대로 대비하지 않으면, 심각한 자금난에 직면할 수 있다고 장 센터장은 경고했다.
부동산 개발 기업은 금리와 지준율 인하로 일시적 활황장이 연출될 올해 하반기를 미분양 물량 소진의 기회로 활용하고, 신규 분양 시기를 조절해야 한다고 장 센터장은 권고했다.
셋째, 미국의 금리 인상의 영향에 따른 자본 유출 우려가 중국 부동산 시장의 큰 악재가 될 전망이다. 정부가 서둘러 외국인의 중국 부동산 투자 규제 제한을 풀었지만, 실질적인 효과를 거두기는 어려울 것으로 보인다.
글로벌 투자자들이 원래 중국보다 미국 부동산을 선호하는데다, 미국 금리 인상으로 미국 부동산 자산가치는 올라가는데 반해 중국 부동산 가치를 하락하는 상황에서 굳이 중국 부동산을 사들일 이유가 없기 때문이다. 설사 외국인 투자자가 일부 대도시와 중소 도시의 고급 부동산에 투자한다 해도 부동산 시장 전체의 흐름을 바꾸기에는 역부족이다.
넷째, ′토지′ 사용가격이 천정부지로 치솟고 있다. 이는 부동산 시장 조정장 도래의 신호로 받아들일 수 있다. 올해들어 베이징(北京)·상하이(上海)·광저우(廣州) 등 대도시와 허페이·난징·우한 등지에서는 토지사용 입찰 과정에서 ′최고가′ 경신이 이어졌다.
토지사용 입찰가의 급등은 최근 부동산 시장의 회복세에 따른 기대감때문이다. 부동산 개발기업들이 부동산 수요에 대비에 경쟁적으로 토지 확보에 나서면서 토지사용 가격이 큰 폭으로 오르고 있는 것.
과거 시장 추이를 볼때 토지가격 급등은 부동산 시장 불황을 촉진하는 ′악재′로 작용했다. 2009~2010년과 2013년에도 토지사용 가격이 급등했고, 2011년과 2014년 중국 부동산 시장은 심각한 불황을 맞았다.
또한, 토지확보 경쟁과열과 가격급등은 시장 부양책으로 돌아선 정책기조를 다시 투기억제로 전환하도록 정부를 자극할 수 있다.
다섯째, 정부의 잦은 부동산 부양 정책 발표는 중국 부동산 시장 위기의 신호로 볼 수 있다.
지난해 하반기 이후 중국 부동산 시장에는 부양정책이 쏟아지고 있다. 대부분 대도시의 구매제한 정책이 취소됐고, 주택구매를 위한 대출 제한도 상당 부분 완화됐다. ′330 부동산 부양정책′과 인민은행의 5차례 금리인하, 4차례 지준율 인하로 부동산 시장은 그 어느 때보다 강력한 정책 지원을 받고 있다.
이같은 조치는 표면적으로 부동산 시장의 호재가 되지만, 이는 부동산 시장 침체가 심각한 상황에 이르렀다는 정부 인식을 시사하는 반증으로 풀이할 수 있다. 게다가 부동산 부양 정책이 대부분 단발성 호재에 그치고 있어, 장기적인 시장 안정화에도 큰 도움이 되지 않고 있다.
여섯째, 대다수 지역에서 미분양 물량 적체 현상이 해소되지 않고 있다. 현재 중국 부동산 개발업체의 급선무는 미분양 물량 해소라고 해도 과언이 아니다. 현재 전국의 미분양 물량은 일부 대도시와 중소형 도시의 거래량 증가로는 해결할 수 없는 규모에 이르렀다.
미분양 물량과 공실률 증가로 부동산 사업을 접는 기업도 늘어나는 추세다. 중국의 경제성장 둔화도 미분양 물량 증가를 촉진하는 중요 요인이다. 경제가 극적으로 살아나지 않는 한 2015년과 2016년 중국 부동산 시장의 수요는 큰 폭으로 늘어날 수 없어, 미분양 문제는 한동안 지속될 전망이다.
8월 말 중국 인민은행의 금리와 지준율 인하 후 중국 부동산 시장이 ′장밋빛 전망′으로 물들고 있지만, 2016년 이후 불황에 가까운 심각한 침체국면에 들어설 수 있다는 경고성 분석이 제기돼 눈길을 끌고 있다.
현재 중국 시장 전반에는 부동산 시장의 ′부활′을 예고하는 낙관적 전망이 쏟아지고 있다. 인민은행의 통화완화 정책, 투기억제에서 부양으로 바뀐 정부 정책기조 등으로 시장 여건이 개선되고 있기 때문이다. 실제로 일부 지역에선 거래량과 가격이 일제히 상승하며 시장이 뚜렷한 회복세를 보이고 있다.
올해 하반기 중국 부동산 시장이 활기를 되 찾을 것이라는 데는 이견이 없는 분위기다. 특히 대도시와 미분양 물량 소진 주기가 15개월 이하인 허페이(合肥)·난징(南京)·쑤저우(蘇州)·난창(南昌) 등 중소형 도시는 앞으로 몇 개월 부동산 가격이 큰 폭으로 오를 전망이다.
문제는 상승세의 지속 기간이다. 장훙웨이(張宏衛) 퉁처컨설팅리서치센터장은 어렵사리 되살아난 부동산 시장의 ′불씨′가 길어야 반 년 유지될 것으로 내다봤다. 즉, 부동산 시장의 호시절이 올해 연말이면 끝나버린 다는 뜻.
장 센터장은 2016년부터는 중국 부동산 시장이 혹독한 불황기에 접어들 수 있다고 전망했다. 그는 부동산 시장 ′대공황 직면′ 주장의 논거로 6가지 이유를 제시했다.
첫째, 부동산 시장의 수급 상황이 안정적이어서 급격한 가격 상승을 기대하기 힘들다. 퉁처컨설팅리서치센터의 연구보고서에 따르면, 2010년 중국 도시주민 평균 보유 주택수는 1.0채를 기록했다. 국제기준으로 보면 평균 보유 주택수가 1.0에 도달하면 수요과 공급이 균형을 유지, 가격이 안정기에 접어든다. 또한 부동산 시장의 공급량은 이 시기를 기점으로 줄어들게 돼있다.
중국의 부동산 시장 역시 공급량 증가율이 감소하고, 신규 분양주택이 아닌 기존 주택 거래 중심의 시장이 형성될 것으로 보인다.
둘째, 인민은행의 금리와 지준율 인하가 장기적으로는 부동산 시장에 독이 될 수 있다. 이 같은 조치가 단기간의 수요 급증을 유발, 단기 수요가 정점을 찍은 이후에는 수요가 급감하면서 시장이 급랭하게 된다는 논리다.
장훙웨이 센터장은 올해 4분기 부동산 구매 수요가 정점을 찍고, 내년부터는 시장이 위축될 것으로 전망했다. 부동산 개발기업이 내년도 수요급감에 제대로 대비하지 않으면, 심각한 자금난에 직면할 수 있다고 장 센터장은 경고했다.
부동산 개발 기업은 금리와 지준율 인하로 일시적 활황장이 연출될 올해 하반기를 미분양 물량 소진의 기회로 활용하고, 신규 분양 시기를 조절해야 한다고 장 센터장은 권고했다.
셋째, 미국의 금리 인상의 영향에 따른 자본 유출 우려가 중국 부동산 시장의 큰 악재가 될 전망이다. 정부가 서둘러 외국인의 중국 부동산 투자 규제 제한을 풀었지만, 실질적인 효과를 거두기는 어려울 것으로 보인다.
글로벌 투자자들이 원래 중국보다 미국 부동산을 선호하는데다, 미국 금리 인상으로 미국 부동산 자산가치는 올라가는데 반해 중국 부동산 가치를 하락하는 상황에서 굳이 중국 부동산을 사들일 이유가 없기 때문이다. 설사 외국인 투자자가 일부 대도시와 중소 도시의 고급 부동산에 투자한다 해도 부동산 시장 전체의 흐름을 바꾸기에는 역부족이다.
넷째, ′토지′ 사용가격이 천정부지로 치솟고 있다. 이는 부동산 시장 조정장 도래의 신호로 받아들일 수 있다. 올해들어 베이징(北京)·상하이(上海)·광저우(廣州) 등 대도시와 허페이·난징·우한 등지에서는 토지사용 입찰 과정에서 ′최고가′ 경신이 이어졌다.
토지사용 입찰가의 급등은 최근 부동산 시장의 회복세에 따른 기대감때문이다. 부동산 개발기업들이 부동산 수요에 대비에 경쟁적으로 토지 확보에 나서면서 토지사용 가격이 큰 폭으로 오르고 있는 것.
과거 시장 추이를 볼때 토지가격 급등은 부동산 시장 불황을 촉진하는 ′악재′로 작용했다. 2009~2010년과 2013년에도 토지사용 가격이 급등했고, 2011년과 2014년 중국 부동산 시장은 심각한 불황을 맞았다.
또한, 토지확보 경쟁과열과 가격급등은 시장 부양책으로 돌아선 정책기조를 다시 투기억제로 전환하도록 정부를 자극할 수 있다.
다섯째, 정부의 잦은 부동산 부양 정책 발표는 중국 부동산 시장 위기의 신호로 볼 수 있다.
지난해 하반기 이후 중국 부동산 시장에는 부양정책이 쏟아지고 있다. 대부분 대도시의 구매제한 정책이 취소됐고, 주택구매를 위한 대출 제한도 상당 부분 완화됐다. ′330 부동산 부양정책′과 인민은행의 5차례 금리인하, 4차례 지준율 인하로 부동산 시장은 그 어느 때보다 강력한 정책 지원을 받고 있다.
이같은 조치는 표면적으로 부동산 시장의 호재가 되지만, 이는 부동산 시장 침체가 심각한 상황에 이르렀다는 정부 인식을 시사하는 반증으로 풀이할 수 있다. 게다가 부동산 부양 정책이 대부분 단발성 호재에 그치고 있어, 장기적인 시장 안정화에도 큰 도움이 되지 않고 있다.
여섯째, 대다수 지역에서 미분양 물량 적체 현상이 해소되지 않고 있다. 현재 중국 부동산 개발업체의 급선무는 미분양 물량 해소라고 해도 과언이 아니다. 현재 전국의 미분양 물량은 일부 대도시와 중소형 도시의 거래량 증가로는 해결할 수 없는 규모에 이르렀다.
미분양 물량과 공실률 증가로 부동산 사업을 접는 기업도 늘어나는 추세다. 중국의 경제성장 둔화도 미분양 물량 증가를 촉진하는 중요 요인이다. 경제가 극적으로 살아나지 않는 한 2015년과 2016년 중국 부동산 시장의 수요는 큰 폭으로 늘어날 수 없어, 미분양 문제는 한동안 지속될 전망이다.
